北京新房上半年量跌价不减:调整尚未进入实质阶段

　　北京商报讯（记者 齐琳 阿茹汗）“首付分期”、“零首付销售”、“1万抵10万”……尽管过去半年这些消失许久的促销方式再现北京新房市场，直接反映出成交低迷，但北京商报记者昨日从多家机构发布的报告中获悉，虽然新房市场整体疲软，成交总额以及成交面积双双下滑，但成交均价却不降反增，反映出市场调整并未进入实质阶段。

　　业内普遍认为，从年初开始影响楼市的自住房入市以及信贷偏紧仍将继续蔓延至下半年，新房项目只有出现真正的“价跌”才能够换回成交量的回升。

　　克尔瑞房价北京统计数据显示，今年上半年北京新建商品住宅总成交金额约为870亿元，商品住宅成交套数约为29384套，成交金额同比下滑39.89%，是2010年以来的最低值，成交套数也同比减少近半；据北京中原地产研究部的统计，上半年北京新建住宅预计签约面积约为275万平方米，同比下滑幅度达到48.11%。

　　“实际上，自住型商品房的扎堆入市是冲击北京纯商品房住宅成交的最大因素。”亚豪机构市场部总监郭毅指出，尤其是对于地理位置较偏远、售价处中低水平的刚需盘而言，自住房分流购房人的作用不容小觑。

　　根据北京市住建委的公开信息，截至目前，自住房项目入市量已经达到11个，合计供应住宅套数约为1.8万套，北京中原地产首席分析师张大伟表示：“这个供应量相当于北京近一个季度的商品房住宅成交量，对市场影响非常大。”

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，除政策领域关于保障性住房，特别是自住房持续推进的影响外，限购和按揭贷款未见明显松动、国内楼市分化下行的宏观因素也都在加重市场舆论和购房人的观望情绪，导致楼市成交低迷。

　　值得注意的是，虽然上半年北京新房成交量萎缩，但是成交均价与去年相比仍然保持上涨。北京中原地产数据显示，上半年北京新建住宅的成交均价达26678元/平方米，较去年同期上涨18.86%，且提前跑量的企业也在上半年取得了较好成绩。

　　以北京万科为例，昨日其发布的数据显示，由于上半年以低于预期价格推出了住总万科橙、京投万科金域公园、金第万科金域东郡等多个项目，截至6月28日，北京万科完成了117.3亿元的销售额，该数据刷新了年度破百亿的时间纪录。

　　中国房地产业协会名誉副会长朱中一指出：“房地产市场需求去年被提前释放，因此与去年相比成交量下滑是属于正常现象，成交价格的上涨也表明楼市并没有迎来拐点，而是进入了市场的自我调整期。”

　　业内人士也普遍表示，楼市市场调整也将延续至下半年。郭毅认为， 下半年大批量入市的自住房仍将牵制更多的刚需购房人，中高端项目则更多地会受到信贷政策影响。“因此，除非大幅度降准，否则提高审批放款的效率、回归基准利率水平对市场来说不会形成太大影响。”对于开发商来说，只有启动价格杠杆才能换来成交量的提升。

　　克尔瑞全国首席分析师丁祖昱表示：“只有出现底价，楼市完成筑底，整体才能回升，但很难说具体多少价格调整幅度才算是底价，只能说一二线主要城市回落到2012年底或2013年初的价位，可能会是相对底价，具体情况要等到未来3个月内一些新上市项目价格回调到位后，市场才有可能出现所谓的筑底成功。”