国瑞置业上市前夕核心项目降价销售

　　号称拥有北京二环内稀缺物业的国瑞置业7月7日即将在港交所挂牌上市，而为这次上市，国瑞置业旗下的核心资产国瑞紫金台也于去年正式入市交易，但是这个位于二环内崇文门商圈黄金位置的高档豪宅，却在开盘一年多后悄然降价，对外宣称8.5万元/平方米的紫金台项目实际成交价不足6万元/平方米。在北京豪宅市场逆市向好的今天，这个绝版位置的项目为何降价销售，引起了业内的广泛关注。

　　核心资产受质疑

　　国瑞置业在北京成名就是得益于其在北京崇文区域内开发的国瑞城和富贵园小区，这个与北京新世界家园隔路相望的庞大社区在过去几年中成为国瑞置业的活广告，时至今日也是国瑞置业上市资本故事的主角。

　　国瑞置业招股书中对于是次上市的卖点亦有详细阐述。“我们是北京市二环路内第二大的物业开发商，拥有4.1%的市场份额，并且为北京第45大物业开发商，所占市场份额为0.34%。此外，根据第一太平戴维斯报告，至2014年3月31日，以竣工建筑面积计算，我们作为投资物业持有的北京国瑞购物中心亦为北京市二环路内第二大的购物中心。我们在北京的所有已竣工项目均位于北京市中心天安门广场方圆１－５公里范围内。”

　　这个跟当年SOHO中国上市时，号称在前门拥有11块黄金土储颇有雷同之处。

　　对于资本而言，在中国内地楼市极具分化的今天，拥有一线城市的优质资源无疑是资本故事的亮点，但是历经十多年的开发，国瑞置业拥有的核心资产还有多少可以开发的剩余价值呢？

　　目前国瑞置业在崇文门商圈由三大块资产构成，一是国瑞城，包括国瑞城综合体、乐天玛特购物中心、多个四合院以 及可出售的国瑞紫金台项目；二是富贵园购物中心，其中大部分为家乐福超市；三是2013年购入的哈德门项目，目前定名为国瑞中心。其中国瑞城以及北京富贵园权益货值合计18.76亿元，国瑞中心权益货值为24.26亿元。同时国瑞置业还拥有祈年大街一侧的土地一级开发项目。

　　但值得注意的是，在国瑞置业680万平方米的土储中，北京地区的土地储备总建面仅为39.05万平方米，占土地储备总额的5.8%，平均地价为8378元/平方米；占比最大的是廊坊和沈阳，分别为31.3%及22.7%。可见这个在国瑞置业董事长张章笋眼中的“我们是北京公司”的定位已经难以名副其实。

　　“未来在二环内拿地的可能性几乎为零。”一位业内人士向记者直言。

　　紫金台实降近3万元

　　被国瑞置业视为金饽饽的核心资产并未得到市场的认可，作为国瑞城最后收官之作的国瑞紫金台项目在入市后不久就被迫降价出售。

　　坐拥二环之内是国瑞紫金台的最大卖点，从今年初这个叫价8.5万元/平方米的豪宅项目就进入了不少人的视野，若论位置这个项目的确够得上这个价格。

　　记者了解到，目前二环内在售新房已经寥寥无几，均价全在10万元/平方米以上，如西单上国阙、北河沿甲柒拾柒号、长安太和以及霞公府。

　　在新浪乐居和网易的项目介绍中这个项目的对外价格为8.5万元/平方米。在项目售楼处一位张姓销售人员向记者介绍，目前项目均价在8.5万元/平方米，但是现在搞活动，价格为7.3万元/平方米，同样该项目的代理公司利兹行给记者的报价也为7.3万元/平方米。

　　而一位业内人士向记者爆料该项目的实际成交价格并没有那么高。

　　随即记者查阅北京市房地产交易管理网数据获悉，国瑞紫金台2011年4月8日取得预售证的共有2号楼和5号楼两栋楼，其中2号楼102套房目前销售了78套，成交均价5.988万元/平方米；5号楼323套销售了142套，成交均价5.6988万元/平方米。

　　而国瑞地产营销策划管理中心副总监吴国俊却肯定地向记者表示，项目没有降价，均价依然是8万元/平方米左右。“这个是不可能的，如果真那么便宜肯定早被抢光了，此前2号楼卖过5.5万元/平方米左右，现在的5号楼没有这个价格。”吴国俊一再向记者表示。

　　优质物业为何降价

　　其实，国瑞紫金台的卖点不只是因为其占据二环内核心位置，还包括了其拥有70年不限购的绝对优势，但是这个却是一个不能说的秘密。

　　为何该项目不限购还拥有70年产权呢？在一般人理解中，不限购的一般全是40年、50年的商业立项项目，而70年产权的全是住宅，应该限购。

　　吴国俊表示，自己是集团的人，对于项目并不太清楚，但是可以帮助联系项目的销售负责人，但是截至发稿时，依然未能给记者答复。

　　一位国瑞紫金台的销售人员向记者表示，该项目尽管是公寓但是享有民水民电，此前是50年产权，但是后来开发商补交了20年的土地出让金，变成了70年产权。

　　对此一位业内人士向记者表示，目前市住建委和国土部门方面的信息还不对称，比如国土备案土地年限是70年，而住建委那边的房屋类型却是商住公寓，这样就出现了70年不限购的项目。

　　那为何拥有了核心位置又有了70年不限购的双重优势，国瑞紫金台还会降价销售呢？

　　“这个项目的地块取得是在2003年前后，距离现在已经十多年了，项目在设计上与现在的置业需求有着一定差距，此前新世界的太华公寓入市销售状况也不太好。”一位业内人士向记者表示。

　　一位此前看过该项目的人士向记者表示，这个项目的得房率只有70%左右，而且户型不合理，装修风格不大气，与开发商所言的1.5万元/平方米差距较大。

　　“从公司层面而言，目前国瑞置业正处于上市的关键期，而其大部分物业又处于二三线城市，很难提供销售支持，现在急需一个靓丽的销售单来获得资本市场的认可，因此调低该项目的销售价格以期获得销售额也在情理之中。”一位分析人士向记者表示。目前国瑞置业的负债率高达120%。

　　北京商报记者 赖大臣/文 张笑嫣/摄