北京住宅库存创18个月新高

　　北京商品住宅库存量自6月初突破7.5万套后，现在已经达8万套，再创2013年以来的历史高点。截至记者发稿时，北京市住建委数据显示：北京商品住宅库存量为80237套。这是2013年1月1日住房库存从80038套跌入7万套区间后，时隔18个月后再次回归到8万套以上。

　　大举入市与成交趋冷

　　高企的库存，是开发商大举推盘开盘增加供应和购房人购买力、购房积极性迅速趋冷的双重作用下形成的。

　　链家机构的数据显示，今年上半年共有116个期房项目入市，供应37257套住宅，同比上涨78.5%。与往年相比，无论从项目数量还是从住宅套数均出现大幅度增长。

　　而从整体签约情况来看，中原地产的数据则显示，今年上半年的签约金额约为735亿元，签约面积275万平方米，成交额同比2013年的上半年1190亿元下调38%。

　　“开发商不是看不到房子现在卖不动，但房地产的开发有一定周期。何时拿地、何时入市、何时回笼资金都关乎整个企业的运转。在这种情况下，只要项目到了推盘周期，即便市场观望浓重也只能选择入市销售。”一位北京房企的高层告诉记者，“今年以来市场供应的持续放量，很大程度是受到前期土地成交密集的影响。受到去年楼市销售大好、房价攀高速度提升的影响，很多房企选择了高成本、高密度拿地。现在这批土地经过9个月以上的开发周期，陆续进入销售阶段，这是开发商推盘的源动力。”

　　但对于购房人、特别是刚需购房人来说，高企的库存反而成了观望的理由。“‘买涨不买跌’是一种普遍的情绪，近几个月来，开发商拉客抢客越演越烈、各种促销优惠源源不断，这都给我们一个信号，就是房子现在不好卖了，再等等没准会有更合适的价位。”购房人常先生告诉记者。

　　如何判断购房时机已到

　　尽管库存压力巨大，但整个市场的降价并不明显，这也成为今年上半年楼市的一个悖论。

　　数据显示，今年上半年新增商品住宅去化率仅为27.4%，比去年上半年下降了26个百分点。另一个更为惊人的数据是，链家机构研究发现，5月以来入市项目的整体签约率仅为6.2%。

　　截至6月25日，6月北京纯商品住宅成交均价为26196元/平方米，比上月同期上涨4.1%，比去年同期上涨11.8%。虽然这一平均数据受近期改善型住宅的入市增加的影响较大，但仍显示出在当下，尽管各项目的签约量如此低迷，尽管各种各样的“优惠”频频出现，但大规模的以价换量、实质性的普遍降价并未出现。

　　尽管大规模降价还未出现，但业内人士认为，楼市抄底良机已经渐行渐近。据悉，在7月份预计开盘的刚需项目中，有17个项目已给出定价，其中9个项目以平价或低于市场预期价格入市，占比超五成。

　　同时，在自住房项目进一步分流刚需客群作用下，预计未来几个月或将会有更多的刚需项目进入价格调整，楼市整体呈现“量涨价跌”的局面。

　　对于购房人来说，库存增加意味着有了更多房源可供选择；另一方面，不断升高的库存积压了开发商的大量资金，激发了开发商降价促销的动力，购房者也因此能够得到实际的价格优惠。

　　“虽然目前很少出现某个项目动辄成千上万的降价，但部分区域已经出现价格的回调。购房人可以特别关注那些去年有高价地块出让区域的房源，如果区域内部分房源的售价已经接近同区域曾出让的土地价格，那么基本可以判断这类房源的价格已跌至谷底。另外，刚需房源的降价空间有限，如果有些老项目后期推新的价格跟上期接近或持平，抑或出现了较多优惠，也可视为购房时机已到。”

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，在整体市场处于下行通道时，开发商只有两种选择，一是横盘惜售、静待市场复苏；二是调整价格预期，用低价杠杆撬动销量，因此近期平价入市的项目正在不断增加，“开发商降低价格预期看似损失利润，但实际上在淡市时期积极消化库存、盘活资金才是王道，不仅确保了现金流的安全，还可以伺机抄底土地市场，为赢在下一个周期奠定基础。”

　　本报记者 胡喆