宋延庆：楼市低迷 三季度房企可能最难熬

　　今年上半年房地产市场的整体走势，超乎了房企的想象，量价双双下滑的趋势明显，打了开发商一个措手不及。

　　首先，从去年全国房地产市场运行情况来看，市场主要指标，包括开发投资额、土地成交面积、销售额等，都创下了过去几年来的新高，而且增速明显较高。正是因为去年情况总体向好，今年年初以来，以万科、绿地、万达为代表的各大房企纷纷上调了年度销售目标；但是，今年上半年突然收紧的货币政策，却让企业纷纷遭遇“滑铁卢”。

　　据一项权威数据显示，国内大多数城市，在上半年与房地产相关的贷款增量为零，而往年都会有10%-20%的递增，而且一季度的房款额度通常代表全年房款额度的40%左右。但从今年的货币政策来看，突出了两大明显的变化：第一，季度放款计划平均化；第二，大多数城市房地产贷款余额没有增量。这导致了购房人拿得出首付银行却放不出款来的现象，整个市场的量价双降便成为必然。

　　另外，从上半年各企业运行的月报和季报来看，不同企业之间的分化趋势非常明显。我个人认为三季度房企的日子还是会比较难过，甚至可能是全年最难过的季度；但是到了四季度或许会有所好转。

　　在这里做一个大胆预测：进入四季度以后，限购放松的城市可能会过半。2011年时，实行限购的城市约50个。目前，随着呼和浩特等一些城市取消限购，取消限购的城市数量将会更多，市场形势将会好一些。

　　而对北京而言，楼市的刚性需求比较强，抗跌性也更强。但是上半年一些楼盘的打折也让开发商警醒地认识到：任何城市，在市场较好的情况下，也有不少项目出现滞销现象；同理，市场波动时，高性价比的项目也能卖得不错。类似于股市，普涨的行情中也有跌的，反之亦然。而企业和项目的情况如何，最终还是要比拼过硬的实力。

　　宋延庆(兰德咨询总裁)