债权式地产基金：压垮房价的最后一根“稻草”？

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　德信地产今年在杭州率先降价。今年2月，公司位于杭州城北的德信北海公园剩余全部房源一口价15800元/平方米，相比同地区楼盘的降幅在3000元/平方米以上。之后，德信又连续推出多个促销活动。其中之一是6月10日在温州产联合凯银投资在温州推出 “三年无理由120%回购”购房保障计划，以在颓势中力挽狂澜。

　　没有人注意到，在这一系列降价促销活动背后，德信地产控股股东——德信控股集团旗下房地产基金所发挥的“压垮”房价的作用。上述基金发行的项目融资基金中，大部分都是有固定收益率的债权基金。

　　楼盘的销售速度，将决定上述固定收益率债权基金的实际融资成本，销售速度越慢，融资成本越高；反之，则成本越低。这使得开发商的销售在市场下行时变得很有压力。无论是回购计划，还是降价销售，显然均与公司的固定收益债权融资有关。房地产基金会不会因此成为压垮房价的最后一根“稻草”，成为很多人关注的话题。

　　地产项目融资成本较高

　　在中国房地产行业里，德信地产论销售规模肯定排不上前30名，但若看私募基金利用比重，则居于行业前列。根据德信控股集团旗下凯银投资官网和德信地产网站透露的信息，德信地产目前至少有一半的销售项目通过私募基金募资。在这些项目中，前期募集的主要是股权类基金，后期募集的则主要是债权类基金，有固定的收益。收益率大部分在12%~15%之间。

　　事实上，德信地产在今年推出的诸多销售计划，可能都与公司使用的高融资成本有关。比如，德信地产在宣布针对其在温州的三个项目，推出“三年无理由120%回购”购房保障计划。购房者购买德信上述三盘的新房源，全款到账3年之后，可以选择无理由退房，由凯银投资按照《商品房买卖合同》房屋总价的120%进行回购，且凯银投资承担所有过户税费。

　　德信地产集团营销副总方静表示，温州项目选择回购和开发商的融资成本无关。温州市场经历了多年的市场低迷，消费者的信心不强，回购计划的推出，有利于提升消费者信心。但德信地产温州项目确实使用了收益率超过12%的债权基金。

　　债务到期将迫使开发商降价

　　卫明智库负责人蔡为民告诉《每日经济新闻》记者，能够迫使开发商大幅降价的原因是即将到期的债务。

　　上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，对很多房地产公司来说，提前赎回私募基金需要支付一笔违约金，此外，再融资时需要付出的利息可能比现有的房地产私募基金融资成本更高。

　　亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东他告诉记者，规模在百亿以内，融资渠道相对单一的公司，因为偿还到期债务的压力，可能会选择销售不佳的项目打折让利，以最快的速度回笼资金。

　　在这样的背景下，一些开发商开始选择降低纯债权基金的规模，代以股权+债权的组合，进而降低公司的财务风险，避免公司为回笼资金而不得不亏损甩卖的风险。