长富汇银：房地产基金整合浪潮将现

　　经过近两年的迅猛发展，房地产私募基金行业在楼市周期性回调的大背景下，也将向理性发展回归。“2014年起市场上有超过1000只的房地产基金将陆续进入兑付高峰期，但随着房地产市场调整的到来，整个市场销售迟滞，回款不及预期，基金兑付风险将随之出现。我们判断，今明两年将是房地产私募基金兑付风险的高发期，将会有一大批实力薄弱、风控能力欠佳的私募基金管理企业被淘汰出局。”长富汇银投资基金管理(北京)有限公司总裁张保国日前在接受《经济参考报》记者专访时表示，市场细分和服务优化将是国内房地产私募基金未来发展的主要方向。

　　长富汇银专注于房地产领域的投资。从事投资多年，具有丰富的实务经验，张保国对中国房地产市场也有着自己的理解。他告诉记者，中国房地产行业将从黄金十年过渡到白银十年，轻松赚钱时代已经结束，当前市场已经感受到调整的寒意。“在宏观调控之下，除了超大牌的开发商外，众多开发企业融资渠道已受到限制。作为资金密集型行业，融资渠道收缩对房地产行业影响巨大。”张保国说。

　　针对目前房价调整的现象，众多机构和学者纷纷看空中国的房地产市场，甚至拿中国和此前已发生过泡沫破裂危机的日本、中国香港地区相提并论。对此，张保国坚定地告诉记者，“目前中国的房地产业不至于崩盘。从行业发展的支撑因素看，支撑楼市的三大重要基石(城市化、居民收入水平的不断提高以及通胀和人民币汇率升值)在短期内难以改变，这就使得此前行业的历次调控都未能对楼市造成伤筋动骨的影响。中长期来看，市场仍有较大的成长空间，房地产业不会崩盘。”他指出，“1985年日本的城市化率已经达到了76.7%，城市化进程已经接近尾声；而目前中国的城市化率仅为50%左右，城市化进程仍处于加速阶段；目前，中国累计将有3.3亿人口处于成家立业购房阶段，适龄购房需求仍存；另外，我国房地产市场的需求仍然会是比较稳健的。在居民资产-负债结构未出现突变的情况下，房价不容易出现崩溃性的下跌。”

　　“目前，中国的房地产企业面临的更多的是短期流动性风险。受限贷、限购等政策影响，大多数房企将无法从传统的融资渠道获得足量的资金。行业的调整，使整个市场销售迟滞，回款缓慢，对于众多房企而言，资金流也相对趋于紧张”张保国说。也正是在这样的背景下，今明两年，疏于风险防范和实力不济的地产私募基金兑付危机案例还将频发，2014年注定将成为房企兑付风险高发元年。

　　“我们自身已经非常谨慎，公司的战略也在进行调整。公司层面去年提出了“携手未来领袖”的口号，今年我们重点关注一、二线城市实力雄厚的开发企业，这些企业的抗风险能力相对较强。另外，除了我们一直强调的慎选交易对手和精选投资项目外，在产品周期设计方面，我们也在积极、主动谋求转型，侧重于两年期以上的项目和产品，以规避产品兑付时遭遇行业调整的低迷周期。”张保国表示。

　　从历史数据来看，房地产私募基金的募投情况同房地产市场走势具有较强的一致性，因此，此次房地产市场的调整情况很大程度上会影响到基金的募投趋势。作为房地产私募行业的参与者和观察者，张保国坦言，“此前，房地产私募基金行业进入门槛低，基金管理公司的水平良莠不齐，导致项目后期管理及兑付清算的不确定因素很多。未来，房地产基金将向专业基金管理方式转型。优秀的房地产基金需要 具 备 经 验 丰 富 的 管 理 团 队 、 优 良 的 项 目 资源、严谨的风控措施和卓越的投后管理能力。在经过今明两年私募基金行业兑付风险得以释放之后，私募基金行业的集中度，势必会得到提升。标杆型私募基金管理企业将逐步脱颖而出，并起到行业领跑者的作用。”

　　有数据表明，2013年房地产私募基金的募资规模为106.67亿美元，投资规模为63.16亿美元。当前中国房地产私募基金的运作模式主要是股债结合方式，仅少数为纯股权类投资。截至去年9月，国内的房地产私募基金的收益率平均为20.0%。

　　“无需对当前的行业调整过于悲观，行业结构性调整期也蕴藏着新的投资机会。我们认为，基金管理企业应具有跨周期的胆略，抓住当前顺周期的市场机会。未来的房地产私募基金将会发生这样的变化，就是过渡到不再单单提供资金，而 是 成 为 提 供 各 类 其 他 附 加 服 务 的 综 合 提 供商。”张保国说，一家房地产私募基金的核心价值就体现在其资金运作的能力以及对项目本身价值的判断上。“基金管理企业应逐步转变以住宅地产机会型为主的投资策略，而加快向增值型、核心增益型转变，逐步实现多元化配置。”