佛山：楼价或将触底 第三季度或迎下滑加速期

　　文/图 记者陈钰凤、曾艳珠（除署名外）

　　进入7月，佛山楼市吹响了上半场结束的哨声。纵观整个上半年佛山楼市，都被扑朔迷离的氤氲之气围困。市场总体成交量开始下探，但大型房企业绩却不断刷新纪录；开发商频频喊降价促销，但官方公布的数据显示楼价仍然在高位徘徊。

　　如今，还没等到购房者拨开迷雾，也没有等到开发商们调整好状态，下半场的比赛序幕已经拉开了。就像任何一场足球比赛一样，下半场是决定整场比赛胜负的关键性战役，楼市也同样如此。没有中场休息，下半年的楼市比赛已经“开波”！下半年，开发商会对市场做出怎样的判断？又会做出怎样的排兵布阵？——且看四大房企大佬的谋略。

　　【谈楼价】：

　　第三季度或将迎楼价下滑加速期

　　李晓波：第三季度市场的观望情绪会更明显，市场进入了焦灼的状态。与以往政府主动调控不同，今年是市场自身的调节、自身的周期性发展。去年房价涨幅太大，今年第一季度、第二季度到了一个高点，高点之后必然伴随着成交萎缩，那么，为了追业绩，开发商就会调价。6月份开始，其实开发商就出现了一波降价的行情，如雅居乐、中海等。我认为，第三季度到了一个楼市下滑的拐点，或者说是加速期，一定阶段后，楼价会有触底。

　　麦泽年：下半年楼价的趋势不好说，有点看不懂。我感觉，下半年会有一波小高潮出现。今年上半年市场一直很平缓，没有出现过突出的成交高峰。市场已经被压了很久，预计在9月份会有一波爆发。届时，各大房企迫于资金或业绩压力，可能会推出幅度较大的促销，触动市场。

　　【谈市场】：

　　仍稳健 佛山房企三巨头占半壁江山

　　黄红宇：佛山上半年的市场情况和全国其他二、三线城市差不多，均处于调整的状态，整体成交同比虽有一定的萎缩，但是个别广佛区域及有相对利好区域的项目还是取得了优异的销售业绩；其次部分发展商采取降价策略后业绩也不错，说明楼市并没有出现崩盘现象。下半年楼市应该还是处于调整状态。

　　贺传浪：上半年，各大品牌房企的业绩都不错，说明佛山市场的稳健性值得肯定。行业竞争的集中化程度越来越高，5年前佛山三大房企（保利、中海、万科）的市场占有率30%，去年已经接近50%。这一趋势将贯穿全年。

　　【谈限购】：

　　楼市如何自救关键看信贷

　　麦泽年：今年下半年，购房者资格可能会放宽。房地产市场不太好，对财政也有影响。

　　李晓波：调整限购，不代表市场会快速复苏，或者说是房价会立即进入快速通道。与房地产市场息息相关的还是信贷政策，上半年信贷紧张，首套房贷利率普遍上浮10%~15%。利率的上浮是影响购房者购房的决定性因素。利率水平不降下来的话，对整个楼市影响深远。房地产市场能否回到健康发展的状态，主要还是依赖于信贷市场的保证。

　　【谈产品】：

　　刚需仍是主流 豪宅产品或迎转机

　　黄红宇：从住宅产品来说，目前整个市场基本以刚需为主，大面积及豪宅产品由于限购及其他方面的影响，消化速度相对较慢。另外，受限购的影响、国内投资渠道的缺失，加上通胀等方面的影响，公寓及商办等产品成为一些客户投资的首选、资金的避风港。

　　麦泽年：上半年刚需产品卖得不错，下半年高端产品应该会有转机。实际上，高端产品的需求仍在，只是购房者不急于买房，在与开发商进行心理博弈。经过三年，刚需已经得到一定释放。高端购房者在长期观察后，发现开发商让步的空间不大，自己对楼盘的素质、价格等已有完整的把握，会逐步入市购房。

　　贺传浪：佛山豪宅需求已经呈现出年轻化趋势。现在购买豪宅的年轻人，会倾向于选择档次高一点，但面积也不会太小，又免去装修的精装户型。

　　【谈拿地】：

　　不博高价、更谨慎 与政府合作寻机会

　　贺传浪：下半年中海关注的重点依然是城市中心区域。城市化速度在加速，人口集中化也在加强，成交仍会往中心城区走。但是由于中心区域地价高，中海拿地也会非常谨慎。

　　李晓波：我们会主动寻找市场的机会，与政府一起去推动区域发展，比如三山新城，当时很多人不知道三山新城，我们看到了市场机会，当年拿地价才1500元/平方米，而后来土地市场上拍卖的地价超过了5000多元/平方米。总体来说，我们不喜欢到土地市场里去拼价，这种方式也确实有很大风险。我们对区域、对项目的研究会更充分一些。

　　【谈发展】：未来房企将会向专业化方向调整

　　李晓波：保利华南擅长做城市综合体，这一策略还将坚持下去。最核心的原因是我们会与政府一起推动城市化进程。综合体可以在很大程度上帮助并促进城市化发展。这种商业模式形成了很好的经济效益。我们的综合体规划水平高、速度快、未来商业经营有保障，这个是“一举三得”的商业模式。同时，我们也在寻找机会找一些区位、地价优势明显的住宅地块。

　　贺传浪：目前，大型房企都在面临这样的问题：规模达到了一定程度，利润却有所下降。因此，今年各大房企都不约而同地酝酿改革。目前，佛山中海已由一家公司拆分为三家公司。分拆最明显的特征就是把在一个链条上的内容作了模块化处理，将营销、工程进行切分，然后在全国层面进行整合。拆分后各公司的自主权会更高，而未来房企将会向专业化方向调整。