广州二手市场胶着加剧 外围一二手楼价出现倒挂

李广军 摄

　　2014年已然过半，二手市场在夏季高温到来之际仍然呈现出僵持胶着的态势。“等降”是不少买家耐住性子的根本原因。“感觉还会有得降，现在天天都能收到中介打来的电话说哪里哪里又有笋盘，所以想再等等看情况”，买家陈女士有改善置业的打算，不过“我既不追学位房，也不等着结婚买楼，只是一家人想找机会换个相对大点的屋住得更舒服，所以不算是很紧迫的需求，稍微等等也等得起”。

　　入市意愿下降

　　买家观望“等降”的心态有所加剧，不少买家的价格期望较高。据悉，买家期望的价格降幅普遍集中10%-20%之间。具体来说，购房的迫切程度不同，还价的幅度有所不同。

　　刚需首置的还价幅度不少在10%-15%之间；不过，也有相当部分需求较迫切的买家，对价格下调5%左右的物业果断出手。高端买家和需求不算迫切的买家，还价幅度集中10%—20%不等；部分高端买家后市信心不足，入市意愿不强；但也有部分高端买家追捧地段较好、素质较高、而价格有所让步(约10%)的优质“笋盘”。

　　总的来说，本月买家的“等降”心态加剧，入市意愿下降，但对价格小幅让步优质“笋盘”仍较青睐。一般来说，大面积单位和贵价高端物业的降幅在10%左右；中端刚需产品和小户型的降幅在5%左右，市场的承接力会明显增加。譬如天河北某素质较好的两房单位，业主叫价220万，买家迟迟不肯出手；本月业主小幅下降放盘价至210万，降幅约为4.5%，买家看楼还价的积极性明显增加，在中介的协调促成下，双方最终以208万达成交易，较业主当初的叫价下调了约5.5%。

　　总的来说，目前大部分业主的心态仍较稳定，叫价大多坚挺；愿意让价出货的业主多为“卖一买一”的置换型业主、大户型高总价单位以及急需资金的生意人；议价空间集中5%-10%左右。越秀、天河、海珠等市区仅一成左右业主小幅降价，二手住宅的交投降幅较大；原芳村、白云、番禺、黄埔等近郊及外围片区，小幅回调叫价的业主相对较多，约占三到四成，二手住宅交投降幅相对较小。

　　外围和近郊降幅较大

　　由区域看，广州各区域的楼价基本呈稳中略降的态势，其中天河、海珠、原荔湾、越秀等市区的价格仍较平稳，降幅不大。白云、原芳村、花都等外围及近郊片区的降幅相对较大。

　　由板块看，大部分板块的二手价格持稳，小部分板块的价格小幅回调。降幅较大的板块，较多地集中在原芳村、白云、花都、番禺大石、南洲等外围及近郊片区。此外，市区也有部分板块的价格有所回调，如天河北、东圃、滨江中—滨江西、工业大道以及中山八板块等，但降幅较小，均在1%以内，主要是有个别急需现金的置换型业主小幅让价出货。

　　外围一二手楼价出现倒挂

　　据了解，今年的一二手楼价倒挂现象已经出现，相对集中在外围板块。

　　以萝岗为例，二手楼价差不多2万元/平方米，而且持有买家考虑到区内即将通地铁线路和大型商场进驻等影响，都比较看好后市，叫价心态略强硬；而萝岗的一手楼价刚需房仅1.4万-1.7万元/平方米就能买到。

　　与之相似的是番禺华南板块。二手楼价在1.6万-2万元/平方米之间，一手楼价则大体相当，为1.5万-2万元/平方米之间。方小姐近日通过中介在广州雅居乐购入140平方米的四房，“价钱确实跟一手的差不多了，但是在这个楼盘住了快4年，已经熟悉了周围环境，而且全家也觉得很适应，不太想更换地段，再加上考虑到周边配套也越来越成熟，换房的话，还是优先考虑这里”。

　　据介绍，广州雅居乐花园二手房价普遍在1.9万-2.1万元/平方米之间，一尺山居等楼龄较新的组团，小户型价格已超过2万元/平方米。合富置业成交均价显示，目前南国奥林匹克二手价格在1.7万-2万元/平方米之间。（记者 许蕾）