评论：楼市调整期 土地拍卖牛不起来

　　土地市场的招拍挂模式，不仅让房企乐于以重金推高地价，进而推高房价，也为地方政府贡献大量财政收入。但在市场调整期，土地拍卖“面粉贵过面包”的倒挂，给拿地房企带来极大压力。

　　多年来，炒地囤地获得暴利的模式在市场大行其道，而北京、上海、广州、深圳等一线城市的土地更是房企眼中的“香饽饽”。不断涌现的“地王”价格，也让发展商手中的土地储备估值进一步上涨。房价也从稳定走向大幅上涨，也令房地产市场的泡沫化引发众多担忧。

　　而进入2014年，销售回笼资金未如理想，融资贷款渠道不畅，让不少房企捏紧了钱袋子。近期广州共有7宗地块被中止或流拍。是开发商对后市看“冷”，暂缓土地储备？还是地方政府看紧钱袋，不愿下调起拍价格？

　　对于土地拍卖不理想，合富辉煌研究人士表示，地方政府应该顺势而变，地价不跟着楼价走，房地产市场调整空间就非常有限了。

　　6月23日公告挂牌出让番禺区市桥街盛泰路东郊工业区地块，将于7月24日挂牌成交。该地块区位好，在区政府附近，周边环境好、配套成熟，一手住宅供应稀缺，并且地块自身南向可望河景，预计该地块将吸引众多发展商关注。但是地块出让条件苛刻，实际起拍地价高达1.2万/平方米，即使以底价成交亦必将成为市桥“地王”，再加上建安成本以及其他费用，届时项目推出市场时，售价需过2万开发商才能实现盈利。

　　合富辉煌分析人士指，从近年市区出让地块的情况看，捆绑条件较多。这些捆绑条件导致开发商拿地成本大大增加。2013年也有大量的含有“捆绑条件”的土地挂牌成交，但当时整体市场处于上升周期，开发商追涨心理强，土地收储果断。2014年整体的楼市已开始扭转，追涨的心态不再出现，含有“捆绑条件”的土地出让条件将成为土地成交的一大阻碍。

　　由于外围的地块地价上涨过快，而且需面临该区域后续大量的“低地价”项目的竞争，也让“面粉贵过面包”的现象再度出现。

　　政府依然沿用2013年“牛市”的思维对出让土地进行定价，如6月23日出让的增城新塘永宁街的二幅居住用地，起拍楼面地价2800元至2900元/平方米，而去年6月3日出让位于该地块附近的地块，当时的起拍楼面地价仅1513元/平方米，地价一年内增长近一倍，而周边的一手楼价处于零增长水平。而且增城市政府还采取了土地拍卖的形式(拍卖形式需至少有3个竞买人参加才有效)，希望能拍出更高的地价，这样的地价增幅水平，加上未来还需面临该区域后续大量的“低地价”项目的竞争，发展商不参与竞拍，并不奇怪。

　　在房地产研究机构人士看来，目前广州楼市受限购、限贷政策的持续影响，市场需求萎缩，购买动力不足；开发商面临资金压力，主动调价，促成成交，打破“闷楼市”。各方都应该审时度势，改变“牛市思维”指导下的定价机制，地方政府部门也不例外。李广军