楼市进入调整期 产业地产成新发展方向

产业地产，未来有望成为房地产行业的全新发展方向 专题文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

　　楼市进入调整期，房地产业的出路在何方？有业内人士认为，产业地产可能是未来房地产业一个全新的发展方向，房地产企业如今改变思路的话，可能会有更大、更好的发展空间。

　　“之前有人说，中国的房地产业未来只有5至10年的好日子，我不认同，在一些发达国家，房地产市场已经有近百年的发展历史，现在仍有很多企业活得很好。当然，要继续活得很好，房地产企业就一定要改变思路，选择进军产业地产可能是一个不错的发展方向。”广东省房地产协会会长蔡穗声说。

　　进军产业地产

　　先解决三大问题

　　虽然产业地产有良好的发展前景，但蔡穗声提醒，产业地产的开发模式和传统的住宅、商业地产都有很大的不同，房地产企业要完全改变过去那种“建房+卖房”的思路，解决好产业地产的定位、人员和资金三大方面的问题。

　　因地制宜，定位先行

　　蔡穗声认为，产业地产的范围比住宅要宽泛，可以做工业园、仓储基地，甚至发展农业地产，关键是根据当地的需求来选择，先确定好合理的定位。实际上，为了让定位更精准，一些产业园区甚至让未来的租户参与其中，为其度身定做合适的产品。

　　具体到广州本地来说，由于目前珠三角有产业转移的趋势，广州的产业园区也在向外围转移，因此，要做好产业地产对项目定位的要求更高。苏智渊认为，未来广州的产业地产可以在三个方面实现突破：一是走产城融合之路，做城市外围现代化的产业新城，以产养城，以城促产，走卫星城的发展模式；二是走高端物流的路子，做高端国际性物流地产开发商，这要求物流仓储水平全面升级，还需要物流的专业细分；三是做区域总部的集结区，因为广州在华南的中心城市地位已经确立，已有一定的基础，但仍需要对中高端配套服务进行完善，最好能申请到相应的总部政策。

　　资金人才，早作安排

　　蔡穗声认为，要做好产业地产，必然要引入更多经营、服务的内容，其实，房地产行业本来就是第三产业，是服务业，这也是大势所趋。此外，产业园区的投资回报多半是以出租的模式取得，因此对房地产企业的中长期资金要求会更高，“未来要做好产业地产，就要引入更多的金融和经营人才”。

　　高力国际研究及咨询部董事陈厚桥认为，现在的房地产开发商应该更关注一些专业范畴的问题，比如说专业的运营、专业的招商、专业的策划，使得未来开发项目的风险更小。“现在大部分的房地产商可能仍是以做住宅为主，将来假如转做其他地产，对他们能力的要求会更高。为了应对现在这样的市场环境，企业应该尽早筹备这样的人才储备，建立相应的数据库，企业不能仍然停留在原来做住宅的思维，要改变做专业化分工，才可能应对未来的挑战。”

　　貌似不起眼，投资回报高

　　据介绍，目前的产业地产往往位于城市外围区域，市场关注度不高，往往是由使用企业自主建设或由政府主导开发，但实际上，产业地产现在已经有不错的投资回报。戴德梁行中国区工业及物流部主管及董事苏智渊介绍：“如今的产业地产，由于一级市场的土地价格没有过度飙升，而物业租金却在逐年稳步攀升，令其投资回报率长期处于较高的水平，平均投资回报率为8%-12%，且有较大的物业升值空间。”

　　据介绍，以广州保税区、南岗、云埔、新塘等物流园区为例，当地前几年的物流用地的地价为600-700元/平方米，而去年其仓库租金连管理费的收费大约是29-36元/平方米·月，即使加上1000元/平方米的建造成本和其他成本，物流地产的成本价基本可控制在2000元/平方米左右，几年就可以收回成本，相对其他出租物业，投资回报更为可观。而广州物流地产的租金水平还不是全国最高的，位于上海外高桥的物流用地，月租金可达约40元/平方米。

　　出租时间长，租客较稳定

　　相对住宅的出租来说，产业地产的租赁期一般会长很多，而且一般不需要带家电、家具出租，无需太多的日常维护，投资者要出租获利更省事。苏智渊介绍，由于产业地产的最终用户是产业类企业，他们在使用过程中必然会对物业有一定的投入，比如安装一定量的机器设备、在周边招聘工作人员等，因此最终用户进入产业地产的成本甚至比办公楼还要高，这也使得这类型物业的使用者不会轻易搬迁。“像工业类的地产，基本租赁期为3年，长的可达5至10年，所以，工业类地产相较于其他类型的地产投资，会有更好的回报稳定性，适合希望长期持有、获得稳定回报的投资者。”

　　土地增值快，长远潜力大

　　据了解，与住宅用地早已实行招拍挂不同，工业地产的用地实行招拍挂的时间还不长，在此之前一般都以协议方式转让，令工业地价在很长一段时间内都处于一个较低的水平，因此，工业土地的增值潜力往往会大于其他类型的地产投资，特别是在一些城郊结合部、有未来轨道交通规划及配套发展成熟的地区，未来的土地增值效应将会相当明显。以上海张江地区为例，在过去3年内，工业地价增长了将近130%。

　　而且，产业地产的土地增值前景也被长远看好，随着国家对土地资源监控渐趋严厉，产业地产的土地供应量正在逐渐减少。戴德梁行的统计数据显示，自2008年实施土地招拍挂后，工业及物流用地的供应量占总体土地供应量的比例持续在下降，已经从2008年的近40%下降到如今的近30%。“从长远来看，受制于土地资源紧缺及土地紧缩政策，土地的整体供应量仍将减少，尤其是对于工业及物流项目的用地分配会减少。”苏智渊说。

　　土地供应量逐年减少带来的一个后果是土地价格的上涨。从2008年开始，工业和物流用地的价格持续稳定增长，近年来更呈现加速上涨的趋势。“考虑到土地供应量的减少以及越来越高的土地审批要求，工业和物流用地的价格将会加速上涨。”不少物流基金或投资商非常看好土地增值以及未来的发展空间，在过去的3至5年内纷纷在全国各地以低价拿地，为其将来的扩张预留土地资源。

　　促经济增长，政策有支持

　　“经过30年的发展，现在全国除了少数大城市外，住宅已经不再短缺。而除了保障房以外，政府对住宅的开发基本上就没有政策的支持，产业地产却很不一样，有很好的发展前景。”蔡穗声认为。

　　由于产业地产的最终用户往往是各类型企业，一旦落户，政府可以得到长远的税收回报，也有利于消化当地的劳动力、降低失业率。苏智渊介绍，在某些地区，开发商可以和政府商谈一个税收分享的比例，或者政府给予一定的补贴以激励开发商为政府更多地吸引税源，所有这些，对开发商而言都是除投资收益以外的增值回报。

　　小资料

　　关于产业地产

　　根据城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)，城市建设用地分为9大类：居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、行政办公用地C、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G。

　　工业地产，简而言之就是工业性质的土地以及在这样的土地上建成的房屋及附属物，通常包括厂房、仓库和研发楼。在中国现有的土地制度下，工业类土地的使用年限是50年。工业类土地还可以进一步细分，不过，除了工业用地以外，部分教育科研用地、仓储用地也可以用于开发高新产业区、仓库等用途，甚至部分农业用地也可以做成农业基地，这都属于产业地产的范畴。