投资海外房产：“高净值人群”都去哪儿？

　　中新网7月16日电 最近两年，越来越多的中国人开始投资海外房产，胡润研究院的调查显示，截至2013年末，全国个人资产600万元以上的高净值人群数量已高达290万人，并已步入守富阶段。房产投资一直是这些高净值人士资产保值增值的一个主要手段，放眼全球，到底哪个国家或者城市投资回报高？本文将从不同的国家中抽取一些典型的投资案例做一个相对比较。

　　房产投资是不动产投资，最大的风险来源于政策风险，发展中国家的政策风险相对比较大。鉴于此，本文仅仅对比了主要发达国家的房产投资方案。

    房产投资的回报来源于两部分：租金收入和房产增值回报。租金收入相对稳定，而房产增值回报往往难以量化衡量，和整个市场周期相关，也和房产所处地段有关。投资时往往需要综合考虑。本文选取的都是全球各国主要城市好区域的房产，仅仅比较其租金回报率高低。

　　为了更好地比较，所有的房子全部假设一年出租有2个星期的空置期，出租管理公司收取8%的出租管理费，租金净收入按税前净收入计算。最后都换算调整成100万美元投资额对应的租金收入，以方便比较。

　　美国住宅(休士顿)

　　这是一个位于休士顿的糖城(Sugar land)的2层小楼，糖城是休士顿的富人区，拥有非常好的社区和学校。这个房子建于2000年，5个卧室3个洗手间，室内面积250平米，售价20.7万美元，每月租金1700美元，年租金收入：$20700 ($1800/月 *11.5，假设每年有半个月的空置期)，房产税：$4086/年，维护：$200/年，保险：$500/年，出租管理费：$1728/年，一年成本总计大约：$6514/年，净收益为$14186。(数据来源：北美购房网)

　　平均年租金回报率：6.8%。 100万美元可以买5个这种房子，年净收益为6.8万美元。

　　美国公寓(纽约曼哈顿)

　　这是一个位于纽约的曼哈顿(Manhattan)的1室1卫公寓，室内面积94平米，售价92.5万美元，每月租金3600美元，年租金收入：$41400 ($3600/月 *11.5)，房产税：$7436/年，维护：$500/年，物业费：$10800/年，出租管理费：$3312/年，一年成本总计大约：$22048/年，净收益为$19352。(数据来源：北美购房网)

　　平均年租金回报率：2.1%。 100万美元的投资年净收益为2.1万美元。

　　美国商业地产(加州)

　　这是一个位于加州Fresno市中心的商业地产，租户为一个汽车抵押贷款机构，在全美有850家分店，地产紧靠十字路口，日均车流量3.6万，租约在2021年到期并由总公司担保，是一个非常低风险的投资。租约为NNN形式，由租客负责房屋结构维护，地产税和保险等，拿到的就是净收入。售价92.6万美元，租金净收入：$64800。(数据来源：北美购房网)

　　平均年租金回报率：7%。 100万美元的投资年净收益为7万美元。

　　德国公寓(柏林)

　　这是位于柏林市中心的一个新楼盘，40平米的小公寓，购房总成本(售价+购房费用+装修费)为204500欧元，年出租收益为10120欧元(水电费和物业费由租客承担)，出租管理费809欧元，年出租净收益为9311欧元。(数据来源：欧洲购房网)

　　平均年租金回报率：4.5%。 100万美元的投资年净收益为4.5万美元。

　　英国学生公寓(英国)

　　这是一个英国斯坦福德大学斯托克校区附近的新建学生公寓，22平米，999年产权，售价6.24万英镑，租金净收益为4992英镑 (数据来源：欧洲购房网)

　　平均年租金回报率：8%。 100万美元的投资年净收益为8万美元。