“去库存”言论引松绑预期 明年或现地方“托底”热

　　 70个大中城市近八成房价环比跌

　　国家统计局18日发布数据显示，6月份70个大中城市中房价环比下降的城市进一步扩大，达到55个，占比接近八成。在楼市下滑背景下，住建部官员的“去库存言论”引发政策“松绑”预期，地产股昨日强势反弹。

　　环比降价者比5月增六成

　　国家统计局数据显示，剔除保障房，在全国70个大中城市中，环比价格下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市仅8个，主要是呼和浩特、哈尔滨、西宁、银川、湛江等三、四线城市。同5月份的变化相比，环比降价的城市增长了近六成。

　　而同去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个，最高涨幅为9.4%，最低为下降5.3%。

　　值得注意的是，在四大一线城市中，仅北京房价指数在6月份出现0.1%的上涨，其余环比均下降。从同比看，广州表现较为坚挺，6月份上涨了7.7%。

　　数据显示，5月初央行的喊话效应递减，上半年个人按揭贷款下降3.7%，为24个月以来最低。

　　很多银行的首套房贷利率优惠减少。记者通过某网站对21家银行首套房贷利率统计发现，仅一家银行有打折情况，两家执行基准利率，16家银行首套房贷利率上浮，甚至还有部分银行暂时没有房贷额度。

　　广发证券分析师乐加栋指出，基准利率以上的首套房按揭利率6月份占比为年内最高，而停贷银行占比超过10%。因此，在按揭贷尚未明显改善、库存仍然维持高位的情况下，降价跑量将贯穿全年。

　　地方政府需稳定土地收益

　　今年1月~6月份，房屋新开工面积80126万平方米，下降16.4%，其中，住宅新开工面积下降19.8%。土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%，降幅比1月~5月份扩大0.1个百分点。

　　来自广发证券的监测数据显示，全国300个城市今年上半年土地成交建筑面积约8.88亿平方米，同比减15%，其中，住宅用地约4.32亿平方米，同比减13%。多个城市土地拍卖市场不景气。

　　而财政部数据显示，6月份地方财政支出14505亿元，同比增长28.3%，上半年累计增幅为16.4%。地方财政已“入不敷出”。目前有超过20个城市表态对楼市调控政策进行调整。

　　“如果假设政策不变化，则我们预计下半年市场会进一步冷却。但是，在变化的基本面面前，政策没有理由不发生变化。只不过这种政策红利是通过缓释的方式来实现的。”中信证券分析师陈聪在最新的一份研究报告中指出，今年下半年的市场表现和上半年并没有那么大的差别，地方托底意愿最强可能出现在2015年初期，“因为在短期基建等投资对于房地产有替代作用，但中长期离开了稳定的土地收益，很难想象基建的资金来源能持续充裕。”

　　中报或制约地产股反弹高度

　　住建部部长陈政高召开了其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会。据媒体报道，陈政高的讲话对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计地消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施。

　　“下半年任务是去库存，那就是放开咯。”一位资深投资者李小姐表示。也有市场分析称，目前房地产数据有恶化趋势，地方政府救市心切，也给二级市场带来一定的炒作机会，刺激昨日地产股强势反弹。

　　“如果出现主要城市松绑案例，可能引发短期资金介入，但难改整体趋势。”广州一位券商房地产行业分析师昨日说。

　　中投证券分析师李少明则指出，在市场需求下降，行业出现自主调整背景下，即使有信贷和政策的分类放松，销售回升力度也有限，行业毛利及盈利水平均将随之下降，制约行业估值提升空间。 （文/表 记者张忠安）