广州白云区：8个旧厂房华丽变身商业综合体

　　同德街上步桥西侧汽车修理厂工业小区现状。

　　同德街上步桥西侧汽车修理厂工业小区改造效果图。

　　松洲街槎龙村蛋品市场、新源粮油改造效果图

　　●白云区“三旧”改造定下新方向

　　●集体工业小区成为今年改造主力

　　本报讯（记者黄宽伟 通讯员云宣 摄影报道）两个月前，白云区公布了2014年“三旧”改造工作实施方案，将属于村社集体物业的旧工业小区作为未来“三旧”改造的主要方向，11个已完成土地确权、符合城市规划、具有较强改造意愿的集体旧厂房被纳入第一批改造项目名单。日前，记者从白云区城市更新改造办公室（下称“白云区城改办”）了解到，上步工业小区等8个旧厂房改造项目目前已完成了国土、规划等审批前期手续，改造工作取得实质性进展，部分项目预计将于今年9月左右着手动工，朝着商业综合体的“升级”目标迈开了关键一步。

　　亮点一：紧邻地铁

　　选址优越发挥改造示范作用

　　不管是同德街上步地铁站旁上步村工业小区、石井街庆丰电缆厂工业小区，还是位于景泰街大金钟路柯子岭经济联合社原制衣厂，无一例外，8个改造项目都是村社集体物业。翻开规划图纸，很容易找出另一个相似之处，旧厂房改造项目都紧邻规划修建的地铁站点附近。地铁8号线北延段、3号线以及远期的13号线均有站点设置在8大项目周围。

　　“在挑选这8大项目的时候，确实考虑过地铁的事情。要为第一批项目创造一些条件，这样才能给接下来的改造工作打好基础，充分发挥示范作用。”白云区城改办相关负责人告诉记者，楼宇与地铁结合会在很长一段时间内持续发酵。

　　一位草拟白云区地铁经济发展报告的相关负责人告诉记者，与地铁经济发展最匹配的就是楼宇经济或是总部经济，无论从前期的招商引资还是未来的流量供给，都会给楼宇实体带来持续的变化。“位于石牌桥地铁站两端的太古汇和万菱汇，便是地铁经济与总部经济结合的翘楚。”

　　亮点二：地标建筑

　　依托现有业态定位商业综合体

　　从项目改造目标定位上看，8大旧厂房改造项目无一例外选择了商业综合体的“升级”方案。白云区城改办负责人透露，旧厂房改造项目要求物业现状较好，不能与城市规划存在刚性冲突。要不要改？怎么改？改造过程必须走民主程序，充分体现物业所属的集体的意愿。不同镇街的改造项目不约而同的选择集商业综合体，有地铁经济带来的“诱惑”，同时也是基于各个镇街的产业需求。

　　松洲街依照副食品中心定位继续定位在粮油、蛋品等食品市场，棠景街凭借优质的电商企业将打造一个电商集群的CBD，石井、人和、同德都依照街道辖区的强势经济业态，把项目定位在鞋帽、服装、皮具的楼宇写字楼发展上。

　　据区规划分局相关负责透露，8个项目的规划单体容积率最高没有超过3，但为了能够在综合体的规模上产生标杆效益，各街道在通过广场设置、停车位供应等手段，尽力使单体的使用面积增多，楼层增高，最终建成区域性的地标建筑。

　　亮点三：专业管理

　　通过“三资”平台挑选优质的物管企业

　　目前，所有项目已经完成了前期的民主程序审核、土地确权、规划初步方案，项目建设将于9月中旬正式启动。记者了解到，按照白云区“三旧”改造实施方案的要求，目前所有的旧厂房改造都依照“三化”原则进行，主体企业化，物业经营产业化，物业管理专业化。

　　“目前，主体企业化和物业经营产业化的要求都可以在前期工作中作出引导。而最为重要的物业管理专业化的要求，要等到真正招商阶段才可以看出端倪。”白云区城改办负责人说，有很多项目完成后还要把原个体商户进行安置，若不能在物业管理上改变原有的粗放型经营业态，只是硬件上去了，所有改造的努力都将变成徒劳。”

　　要保证旧厂房最终能否成功蜕变，在实体建筑升级的同时实现经营升级，在物业管理上下工夫。“借助‘三资’交易平台，通过招投标选取优质的、熟悉此类业务的、有过成功经验的物业公司。” 负责人说，将引导各街镇和物业所属主体，在选择物业管理企业时追求长远的经济效益，严把资质审核关，保障物业公司达到改造项目的要求。”

　　走访：盼分红村民热情高

　　有补偿商户愿转移

　　“改造的设想一提出来，村社和村民的热情就非常高，都希望通过‘三旧’改造分得更多的红利。”棠景街道办事处相关负责人告诉记者，由于历史遗留的原因，目前项目地皮带来的经济效益远低于周边土地租赁所带来的成果，加快建设、开张营业，是村民们最大的期盼。

　　受益的不止是村社的村民们，处于租赁期的商户们同样可以分享改造的红利。松洲街新源副食品市场项目和人和的综合市场等改造项目，均涉及对现有租赁期内商户转移的难题，一度遭到商户们抑制。

　　松洲街利用新源市场的面积优势，改造项目两步走，挪转腾移让原有商户得以继续经营，而面临同样问题的人和综合市场则打算通过建设临时大棚满足商户的经营需求。

　　“保障在拆建期间商户的利益损失降到最低，使原本已经兴旺的市场消费动力不至于有较大的损失。待项目招商时，我们会对老商户提供优惠政策，分享改造带来的红利。”松洲街道办事处相关负责人认为，损害任何一方利益，改造项目都难以顺利推进，反过来讲，只要作出合理利益分配，商户们也都会积极配合。

　　改造项目规划介绍

　　1.人和镇人和综合市场改造项目。地处人和大马路东侧、人和育英路南侧，靠近地铁三号线北延线人和站。

　　改造：集购物、餐饮、办公、休闲娱乐于一体的商业综合体，打造区域商业中心和标杆项目。

　　2.景泰街大金钟路柯子岭经济联合社原制衣厂改造项目。位于白云区大金钟路西侧，东临新建尚山佳景商品住宅小区，南邻景泰花园，属景泰街管辖范围。

　　改造：设有地下为停车场，头两层为商场，三至七楼为商用写字楼的综合商业楼。

　　3.同德街上步地铁站旁上步村工业小区改造项目。位于广州市白云区同德围上步村，东靠西槎路、西临石井河，南北两端紧邻同德花园及同德上步花园，区位条件优越。

　　改造：集购物、餐饮、办公、酒店于一体的商业综合体，打造区域商业中心和标杆项目。

　　4.同德街上步桥西侧汽车修理厂工业小区改造项目。位于同德街粤溪村，东至西槎路，西至嘉德园，北至沈海高速，靠近规划地铁八号线延长线上埗站。

　　改造：待定。

　　5.松洲街槎龙村蛋品市场、新源粮油改造项目（两个项目统一改造）。项目用地位于罗冲围地区中部，紧邻规划的地铁13号线的西洲站，在地铁站点800米辐射范围内。

　　改造：打造立足华南、辐射全国的“线上交易+线下配送”一体化食品展贸及电子商贸平台。

　　6.石井街庆丰电缆厂工业小区改造项目。位于庆丰村东北部，北依白云湖地区，南联白云新城西延区，处于两重点规划区交界。

　　改造：兼顾服装体验式采购、家庭时尚乐购生活的华南国际时装城。

　　7.棠景街德康路南侧棠下村工业小区改造项目。位于白云区德康路南面，属于同德围的范围，地理位置较为优越。

　　改造：商业办公一体，为周边居住区提供商业配套。