6月济青房价同降 楼市降价潮或本季度真正来临

　　18日，国家统计局公布了《2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，其中，有55个城市新建商品住宅销售价格环比下降，8个上涨。其中最高涨幅出现在呼和浩特和贵阳，分别环比上涨0.2%;最高降幅出现在杭州，环比下降1.8%。

　　接受经济导报记者采访的业内人士表示，下半年房价环比下降的城市数量和降价幅度还会进一步加大。房企为完成年度目标或将采取以价换量的策略，房价将会出现实质性松动。另外，针对楼市量价齐跌的现状，尽管各地纷纷出台“微刺激”措施，期望通过一系列政策的调整来回暖楼市，但从目前的情况看，各地的“微调”政策对楼市影响不大。

　　“在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企以价换量的市场行为让当前的市场态势更加明朗化，预计三季度楼市降价潮会真正来临。”上海同策咨询研究部总监张宏伟预测说。

　　导报记者注意到，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%,最低下降1.4%。其中，济南5月份新建商品住宅(不含保障性住房) 价格环比下降了0.4%;青岛环比下降了0.1%;烟台5月份价格与上月持平;济宁环比上涨了0.1%。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市只有温州，上涨的城市有69个。5月份，同比价格变动中，最高涨幅为11.3%，最低为下降4.8%。其中，济南同比上涨了5.9%;青岛同比上涨了6.4%;烟台同比上涨了6.5%;济宁同比上涨了5.9%。

　　据了解 ，在二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35 个，持平的城市有16个，上涨的城市有19个。环比价格变动中，最高涨幅为0.5%,最低下降0.9%。其中济南5月份二手住宅价格环比下降0.2%，青岛环比下降0.3%，烟台、济宁均与上月持平。

　　尽管从今年4月份开始，限购等调控政策出现定向宽松，部分城市也开始出台相关“救市”措施，但实际效果不佳。在张宏伟看来，此举对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。“从整个市场成交量表现来看，6月份市场成交量尽管因为开发企业‘抢收’半年报业绩出现回升，但并没有出现明显回升。”

　　中国房地产学会副会长陈国强同样认为，取消限购这一政策有助于提振市场需求，对市场的供需关系来说会造成一些影响。但是也不要预期过高，单一的某一项政策的改变不足以影响市场预期，短期内不可能消化市场的高库存，也不可能逆转市场的供需状况，基本的市场矛盾还是需要时间来消化。

　　在陈国强看来，下半年出现下降的城市数量还会增加，同时下降的空间会进一步加大，包括“北上广深”环比下降的幅度也将进一步扩大。过去很多项目是象征性的价格微调，接下来可能会有更实质性的降价，会出现10%或者更大幅度的下降。

　　上半年多数房企业绩不佳，从已发布数据的企业来看，既有万科等完成比较好的企业，也有恒盛等企业面临销售困境。从同比数据看，有近20家房企业绩同比下降，其中恒盛、远洋、瑞安等房企同比降幅超20%。

　　济南一家国有银行的办公室主任杨勇告诉导报记者，虽然部分城市对楼市进行了松绑，但实际上在房贷方面并没有任何变化，甚至有时会趋紧。“限购政策的放开对银行‘限贷政策’影响并不大，银行政策的制定要受央行的影响，目前并未接到通知要对现行的‘限贷’政策进行调整。”

　　杨勇告诉导报记者，目前尚未接到通知放开三套房贷款。“目前国有银行仍然执行首套房贷利率上浮5%，二套房贷利率上浮10%的信贷政策。”据导报记者了解，民生银行首套房贷多数执行基准利率，招商银行首套房贷利率上浮5%，但征信记录良好的客户可享受基准利率，具体情况要按银行规定执行。

　　在杨勇看来，由于个人消费贷、小额贷款等利率明显高于首套房贷基准利率(当前首套房贷5年期基准利率6.55%)，即使首套房贷利率上浮5%，也难以超过个人消费贷、小额贷款的投资回报率。从这个角度来讲，即使银行等金融机构有贷款额度，也不会过多投放到个人住房贷款上来，整体来看，大多数城市商业银行的个人按揭住房贷款政策仍然会偏紧。

　　张宏伟认为，如果大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，房企“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面问题会更加凸显。

　　“在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企以价换量的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。预计三季度楼市降价潮会真正来临。同时，对于企业来讲，能否真正降价到位是激活当前楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场消化库存的关键，适度的价格策略调整甚至大幅降价势必成为大多数房企的选择。”张宏伟预测说。