上半年武汉土地成交额下滑逾三成 市场供应同比上涨

　　浦江（中国）市场研究部发布的简报表明，2014年上半年武汉市场土地供应显著下降，整体成交状况呈现逐步下滑趋势，目前整体表现为“量价齐稳”的状况；截至6月底，武汉存量住宅已经增至1600万平方米，需要15至18个月才能消化。

　　近期，浦江（中国）市场研究部发布了2014年市场半年度简报，从政策、市场表现等方面对武汉乃至全国楼市进行了调查与解读。简报表明，2014年上半年武汉市场土地供应显著下降，整体成交状况呈现逐步下滑趋势，目前整体表现为“量价齐稳”的状况。

　　土地市场成交额同比下滑逾三成城中村成“主场”

　　2014上半年，武汉共推出58宗土地，其中成交51宗，流拍7宗，供应宗数同比去年的99宗下降了46%，流拍率增加7%。

　　武汉上半年出让的地块中，有33宗系底价成交，占总数的六成以上；溢价率超过20%的地块仅有10宗，最高的为沌口的一宗地块，溢价率达140%。而进入4月以后，历次土拍无一不是“火速底价成交”。底价成交、流拍现象较为常见。成交额方面，武汉上半年总成交金额为190.8亿元，而2013年1—6月土地出让金额为299亿元，成交额同比下滑36%。以各行政区域的对比数据来看，上半年江夏区共出让土地10宗，为全市最多。土地出让金额排名前三位分别为汉阳区、硚口区、青山区，出让金额分别为70.6亿元、59.2亿元和23.9亿元。

　　以上3个区的成交成绩位于前列，均与大型城中村地块出让有关：1月，绿地集团拿下青山工人村3宗地，总金额23.9亿元；3月，美好集团拿下硚口区长丰村5宗地，总价53.7亿元；6月，武汉二零四九投资发展有限公司拿下汉阳仙山村3宗地，总价为54.7亿元。这3宗地的出让金达132.3亿元，占去半年土拍总成交额的六成以上。

　　对于土地市场，浦江（中国）市场部研究员分析到：“2013年土地供应充沛，确保了未来1—2年的开发量，市场供应会有所增长，尤其是江夏、黄陂等地成交量上涨显著，未来市场竞争将再度加大。2014年上半年土地供应显著下降，市场供应受销量下滑影响，供销双方都趋于谨慎。” 【武汉市上半年土地市场：成交额同比下滑逾三成城中村挑大梁】

　　市场供应量同比上涨33% 销量小幅下滑

　　市场供应方面，上半年武汉新增住宅预售面积约969.5万㎡，同比去年增加近33%。新增住宅预售主要集中在第二季度，占比69%，面积达663.2万㎡，其中4月、5月最为集中，分别新增248.9万㎡和251.8万㎡。市场去化方面，2014年上半年，市场整体成交状况呈现逐步下滑的趋势，和去年同期表现相反（尤其体现在2季度）。与去年同期相比，除去2月和4月之外，同比均为负值。

　　2013年上半年销售总套数为57796套，其中一季度销售27152套，二季度销售30644套。2014年上半年销售总套数为55511套，其中一季度销售25697套，二季度销售29814套。销量出现小幅下滑。

　　2014年上半年12大城区总计成交量553.32万方，同比去年下降2%，但是从前两年的经历来看，市场全年成交高值一般会在下半年显现，上半年的库存累计加上下半年的销售计划，武汉市场去化压力将在下半年集中显现。

　　武汉库存增至1600万方洪山区居首

　　上半年，由于政策走向不明确，全国楼市观望情绪浓厚。但武汉各大开发商依然积极入市，推盘力度有增无减，很多楼盘形成库存积压。据相关数据显示，截至6月底，武汉存量住宅已经增至1600万平方米，需要15至18个月才能消化。

　　上半年，武汉市新增住宅预售面积约969.5万㎡，其中洪山区、汉阳区、江夏区供应量均在百万方以上，洪山区以17%的供应占比位列第一，其次是汉阳区（13%）和江夏区（11%）。

　　土地方面，洪山区上半年土拍成交5宗，土地供应仅次于江夏区、硚口区，位居第三。成交总金额为15.4万，成交面积达12万㎡。

　　从区域成交来看，上半年洪山区住宅成交14395套，占比达到全市总体成交量的17%，位列武汉各大片区之首。

　　洪山地区2012年库存一度达到峰值，2013年楼市火热拿地速度不止，所以今年库存相对偏高，推盘量只增不减。洪山区管辖范围大，既有白沙洲、南湖等刚需片区，也有仁和路、团结大道等地铁盘，随着4号线的开通区域内众多大体量刚需楼盘入市，而徐东片区作为未来的交通重点规划区，也深受改善型购房者青睐，成交量可观也是必然的。

　　地方“救市”动作频频对楼市实际影响效果不大

　　由于各线城市库存量连月攀升，信贷与政策层面尚未出现大范围调转的迹象，房企压力增大，上年半地方政府纷纷出台“救市”政策。在继多个城市放宽公积金政策、落户政策和限购政策之后，7月18日下午，武汉房管局召集部分房地产开发企业座谈，并在会议上口头通知，自7月19日起调整武汉限购政策。

　　针对全国各地“救市”表现，浦江（中国）市场分析师解释到：“目前地方调控呈现三个态势：1、地方调控渐成市场调控主基调，区域调控差异化逐步成为常态；2、地方调控以中央红线为基准，调控力度和方向在一定程度上受中央约束，因此地方调控一般幅度较小，故出现频繁态势。近期，出现限购全面放宽区域，不排除未来逐步扩张。3、地方所谓救市政策对楼市实际影响还未显现，影响力不大。目前市场下滑本质因素并非地方政府力量所能改变。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟则认为，尽管有限购等调控政策的定向宽松措施，但是，其对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。由此可知，影响市场成交量或企业销售业绩的最大因素并不是限购等调控政策，影响了今年上半年整体市场行情主要是因为目前银行信贷紧缩的状况并没有实质性改观。

　　从目前个人住房贷款情况来看，当前大多数商业银行并没有下调首套房贷利率，甚至广州、石家庄、海口等城市首套房贷利率还出现比此前上浮的现象。央行二次“定向降准”后的市场表现来看，也和楼市没有直接关系。市场仍然面临难以扭转短期内“去库存”的市场大势。

　　此外，尽管截止2014年6月末，广义货币(M2)余额120.96万亿元，同比增长14.7%，M2同比增速已明显高于13%的年度控制目标，决策层开始适度增加市场流动性进行预调微调，宏观面上有利于房地产市场复苏与回升，但是从微观层面来看，信贷政策并没有在银行等金融机构操作层面出现实质性松动。（记者梁慧丽）