自住房冲击市场 刚改型楼盘面临定价考验

　　自从上月北京首个自住型商品房公开摇号，楼市出现12.7万户优先家庭抢1882套房源的局面，北京楼市就掀起了一场盛况空前的抢购自住房热潮。7月7月，第二个举行摇号的自住房首创·悦都汇共544套房源，最终确认申购家庭34889户，争抢依然激烈。然而，自住型商品房独领风骚的日子恐怕将难以持续。随着楼市整体下行态势持续，不少新盘开始采取以价换量策略，楼盘价格与同区域内自住型商品房几乎相当。

　　自住型商品房遭争抢

　　截至目前，北京已有11个自住型商品房项目入市，总计房源约18万套。业内人士表示，这个数量的自住型商品房一旦入市，对市场将产生一定冲击。该类住房价格通常比周边商品住房低约30%，这成为当前市场上争抢自住房的重要原因。

　　然而，关于自住房入市，业内目前存在着不同的声音：一部分观点认为，自住型商品房的大量入市将加大北京楼市的成交压力，进而拉低整体成交均价，抄底时机隐现；另外的观点则表现出一定的担忧，认为自住房极低的中签率、高额首付等问题，有可能迫使刚需转向高性价比的普通商品房。

　　“无论哪种观点，对于购房者而言都是一个积极信号，在这场楼市博弈中，即使抢不到自住房，也可以适时抄底与自住房价格相差无几的高性价比楼盘。”一位业内资深分析人士指出。

　　价格优势渐失

　　根据北京中原地产统计，截至目前，北京累计出让含有自住房项目的地块已有50多宗，预计这些项目大部分将在年内入市，加上去年入市的2万套，粗略估计今年北京楼市自住房供应总量将达到7万套左右。

　　分析人士指出，自住房的大量入市，使得市场观望情绪更加浓厚，给北京楼市带来了很大成交压力，尤其是对刚需产品造成冲击。

　　这在二手房市场表现较为明显。据伟业我爱我家市场研究院统计，2014年上半年，北京二手住宅网签量仅4.4万套，环比大跌34.4%，同比跌幅达53.5%。市场成交量大幅萎缩至2009年以来最低谷。

　　而在新房市场上，记者调查发现，在配建有自住房项目的区域如海淀、门头沟、昌平、大兴等，房价近几年已经被越炒越高，尤其是位于京西南的门头沟，区域最高房价已经突破4万元/平方米大关，而融创、华远的自住房项目预计售价在2万元/平方米左右，价格相差达一倍。

　　另一个值得注意的现象是，部分远郊区的改善型楼盘售价几乎与同区域自住房价格持平，成为许多轮候自住房人群另一个关注焦点。位于京东的平谷就是典型代表，目前区域房价与自住房价格尚未拉开距离，几乎持平。

　　以即将进入摇号的自住房首创·悦洳汇为例，位于平谷大兴庄的首创·悦洳汇均价1.1万元/平方米，而同样位于平谷的生态大盘首城汇景湾，三期改善型产品均价1.2万元/平方米，仅高出1000元/平方米，对于对价格敏感的购房者而言，无疑是在自住房之外又多了一部分房源可供选择。

　　抄底高性价比楼盘

　　事实上，对于多数轮候和申购自住房的家庭来说，或多或少有一种“想说爱你不容易”的感慨。

　　业内专家认为，北京自住房这种政策性商品房尚处于探索阶段，还未形成明确的运行机制，仍有不少工作有待解决。比如如何扩大覆盖人群、如何合理定价、完善出让收益模式等。

　　以金隅汇星苑为例，实际申购家庭共有165514户，其中优先家庭127638户，由于优先家庭户数远超过房源套数，所以此次摇号仅摇取优先家庭，中签率为1:68。按照这一比例来看，自住房申购需求远远超过供应量，很多申购家庭最后都是空手而归。

　　同时，业内人士提醒，购买自住型商品房后，原则上五年内不得转让；五年后转让的，按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%缴纳土地收益等价款。对于购房者来说，在关注自住房的同时，把握机遇抄底区域内高性价比楼盘也是不错的选择。北京商报记者 董家声