东莞大面积赠送成历史 开发商促销模式或打折扣

　　购房送阳台、送入户花园、送飘窗……这些开发商惯常使用的促销模式或将大打折扣。由住建部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》已于本月开始正式实施。业内人士认为，新规范将影响容积率计算和工程造价的计算，将给楼市带来显著影响，除了明确规定建筑面积，禁止“赠送”这一容易带来纠纷的促销行为之外，更大的变化将促使开发商在设计规划阶段更加注重面积可使用率。开发商偷换概念，民间称为“偷面积”的现象将大大减少。

　　新规：飘窗面积算一半 部分阳台难送面积

　　新版《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《规范》)今年7月1日正式执行。同时，2005年实施的原《建筑工程建筑面积计算规范》 同时废止。记者从东莞市住建局、市房管局办公室了解到，东莞将认真执行新《规范》，并以此对新房进行督查和管理。目前，暂时未出台本地执行细则。

　　根据新《规范》，在主体结构内的阳台按其结构外围水平面积计算全面积，而主体结构外的阳台则按照其结构底板水平投影面积计算1/2面积。而在旧《规范》里，建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2来计算。这意味着，今后开发商想通过面积计半的大阳台设计吸引购房者以及规避税费，其难度将加大。

　　纵观整个新 《规范》，最吸引业界关注的是窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的飘窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。也就是飘窗需要计算一半的面积。而2005版《规范》里飘窗是不计面积的。

　　对此，合富辉煌研究部副总监李兴旺分析认为，新《规范》的实施更加规范了建筑产品面积计算方式，规范了市场模糊地带。

　　按照新《规范》下列项目不应计算建筑面积：

　　与建筑物内不相连通的建筑部件；

　　骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道；

　　露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件；

　　建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；

　　附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；

　　室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；

　　无围护结构的观光电梯；

　　建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。

　　业内人士：计算建筑面积更统一 市场更规范

　　合正地产高级经理袁飞认为，新《规范》实施后，受到最大影响的还是未来报建的新项目。因为可卖的和不可卖的面积截然分开，对于建筑设计的要求和风格必然有了更高的标准。此外，由于一直以来规划部门和住建部门对于建筑面积的认定实行的是两套规则，导致开发商的项目在最后面积认定存在差异，这个新《规范》的全面执行，起到了间接统一建筑面积计算标准的作用，这是好事。这样，开发商自然会找准建筑面积计算规范来制定设计方案。

　　李兴旺也认为，在以前的市场实际交易中，开发商惯常做法都是阳台、入户花园、飘窗等2.2平方米以内的面积都可赠送，已达到促销的作用。而新《规范》的实施将缩水这些可送面积。以前开发商钻空子，将一些本就没有多少使用价值的边角面积空间偷换概念，以赠送的名义打动买家。这样就让购房者受到误导产生错觉，以为占了很大便宜，实际上，开发商因为设计的原因，一些位置本就不计入售卖面积之内。李兴旺认为，新《规范》起到一个行业规范的作用，将让开发商难以偷换概念。“表面上看购房者似乎吃亏了，以前阳台、飘窗等可赠送的面积，将需要花钱购买。但是市场的规范最终会让买卖双方都受益。”

　　主流三类送面积：“馅饼”还是“陷阱”

　　一般来说，市面上常见的赠送面积可分成两类，一类是合法的，也就是能够严格按照《建筑工程建筑面积计算规范》执行，全部可以计入房产证的面积，比如阳台的一半、入户花园的一半等，而另一类则是“羞羞答答”的赠送，也就是不计入房产证的，属于违规的赠送。这类赠送面积隐患比较多，购房者要留意！

　　口头承诺型：说好的赠送花园，没啦

　　五年前，从事广告行业的李先生在东莞市大型楼盘购买一套130平方米的四居室，至今，一场围绕门前花园归属的纠纷依然没有完结。

　　李先生称，当年购房时，开发商口头承诺他购买一楼，将享受门前逾50平方米的私家花园，属于无偿赠送。但这一承诺并没有写进合同文本里面。

　　去年，小区的物管重新设计小区道路，新建的道路正好穿过他家花园。李先生提出，若道路破坏花园，物管处要给予其一笔补偿金。但物管处拒绝称，花园是公共面积，当年李先生只是暂时使用，现在必须让位于物管处的新规划，并强拆了花园。

　　点评：口头承诺无法律效力

　　口头承诺大多没有法律效力。即使是赠送面积，也一定要在合同附加条款里特别注明，以后出现纠纷才能做到“有据可依”。

　　另外，值得注意的是，这类没有写入房产证的赠送面积，在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押时，也都存在着法律障碍。

　　质量纠纷型：赠送面积出问题，开发商拒修

　　李小姐在南城区一家知名楼盘购买了108平方米的洋房一套。其中，将近8平方米的阳台属于赠送。现在阳台出现裂缝并漏水，上下两户为此多次发生口角。“一开始，开发商来处理了几次，但都是属于表面修补，一下大雨还是渗水。后来，他们自己也承认是阳台施工质量有问题，不好弄，我让他们必须负责到底，但是开发商居然说阳台是赠送的，让我自己处理。”为此记者致电开发商工程部有关人士，对方表示这实际上是一件小事，主要是由于业主在装修时破坏了墙体结构。尽管如此他们还是尽力予以维修，但是总是反复出现问题。“赠送的面积确实无需承担责任，不信可以去找有关部门维权。”这位人士最后这样说。

　　点评：赠送面积不归私人

　　对于这些没有计入房产证的赠送面积，是否意味着开发商没有维修义务呢？律师认为，严格意义上来说，这类面积赠送给私人使用其实是违法的，这些面积应该属于小区所有业主共有，开发商无权将这些面积赠送给私人使用。如果这些业主共有的地方出现了质量问题，开发商也应该根据保修合同履行保修义务。

　　安全隐患型：结构连板面积大，安全隐患却不小

　　结构连板，指的是两个钢结构连在一起，再在上面搭建房间或者是阳台，这也是目前比较常见的偷面积方式。一些楼盘开发的大户型产品会额外赠送多一间房间，而这间房就是楼宇结构连板。有销售人员告诉购房者，业主可以将其改建成杂物房或者阳台。记者在某楼盘采访时看到，全赠送的结构连板小的约有8平方米，多的高达近12平方米，对于买家来说，按照当地平均楼价约6000元/平方米来计算，相当于少出了7万余元。

　　值得注意的是，结构连板，如果钢结构在连接方向不受力的话，那么结构连板就不受力，在上面搭建房间是非常危险的。

　　点评：使用连板 后果自负

　　结构连板一般不会纳入房屋的使用范围，因此荷载有限。据专业人士介绍，除非是开发商明确提出结构连板可以使用，否则业主千万不要自行改建使用。据介绍，结构连板一般不会登记在房产证上，因此如果在使用或者改建结构连板时发生问题，使用者需要自负相关责任。（记者陈钰凤、陈明、陈钰凤、刘竞宇、曾艳珠）