评论：东莞楼市风光不再 当年“地王”遇尴尬

　　最近，本报推出了“市长命题，莞城求解”系列报道，剖析莞城近十年来“空心化”、“边缘化”的过程，探讨市长袁宝成的“老树发新枝，改革再出发”命题的答案，这一系列报道在网上引起了热议。

　　莞城作为老城区，是东莞曾经的政治、经济和文化中心，也是这座千年古城的根。1250多年前，先辈们就在此日出而作、日落而息，东莞人世世代代都在此居住，繁衍生息，但近年来情况发生了改变。

　　从居住的角度来看，近年来莞城的常住人口越来越少，越来越多的人选择了离开，住进了南城、东城的那些更为繁荣的商品房中去，而那些习惯了旧城生活的老人家和无力搬迁的人就留了下来。

　　没有人能够怪罪这些莞城人的“出走”。在进入新千年后，虽然莞城的楼市也曾辉煌过，有过多个热销的商品房项目，这与很多东莞人的中心情结不无关系。然而，很长一段时间内，莞城商品房的新增供应面积持续减少，成交面积也在同步下滑，在售楼盘数量远少于其他几个主城区。

　　而且，莞城的很多区域交通规划落后，难以满足日益增长的机动车道路需求，堵车成家常便饭。在这样的情况下，原本居住在老莞城的人——尤其是年轻人在购买改善型住房的时候，目光往往就会放在南城、东城，因为新城区有着更好的城市规划、更便捷的交通配套、更漂亮的商品房、更发达更时尚的商圈……

　　业内普遍认为，2012年龙光君御旗峰项目推出了持续1个月的特价，是莞城楼市风光不再的标志。2009年7月，该项目地块在市土地拍卖中心公开拍卖时，共吸引了包括万科、金地、光大、三正、保利、富盈、深业、深长城、深圳市东方银座在内的19家房企参与竞拍，经过122轮激战，最终被深圳市龙光地产以7.03亿元的高价斩获，楼面地价高达每平方米4847.25元。

　　当时业内人士普遍看好“地王”的开发前景，没想到几年莞城楼市萎缩，开发商需要降价走量。如今，相对于南城和东城楼市均价过万，莞城无疑已经成为价格洼地——虽然有着成熟的居住氛围和优质的教育资源，但价格却卖不起来。

　　去年以来，主打城区优质教育资源刚需盘的富通自在城以及主打城区中心高层大户型豪宅的恒大华府开盘，均取得了销售佳绩，这证明莞城只要有好的新项目供应，依然能够吸引大批购房者的关注。

　　但莞城近年来极少有商住地块挂牌出让——受制于土地总量低而开发强度过高的瓶颈，莞城可供开发的连片土地几近绝迹，而土地则制约着商品房的供应。待如今正在开发的几个项目完工后，莞城的下一个房地产项目在哪，可能大家都不知道。

　　显然，如今莞城的地产开发只能通过“三旧”改造，但碍于高昂的拆迁成本，即使政府有相关的规划，在如今的市场环境下，大概也没多少家开发商敢于“接盘”。笔者认为，未来莞城楼市开发的主要方向应该是刚需项目、核心地段豪华项目以及商业公寓项目。

　　在莞城的边缘地带开发房地产，要比在核心地带开发要容易得多，再加上莞城是价格洼地，有优质的教育资源和完善配套，相信会吸引不少刚需客的购买；至于核心地段的豪华项目，应该是大开发商领衔的商住综合体，大型的商业中心有助于重聚人气；至于商业公寓项目，可作为写字楼配套的一部分推向市场。

　　虽然很多人有恋旧情结，觉得老莞城现在这样也挺好，但笔者始终认为旧不一定是文化、历史积淀，也有可能只是落后、土地利用率低的表现。而某些地方还给人一种凋敝、残破、人迹罕至的感觉，这不太像是历史积淀，反而更像是枯枝败叶。

　　在旧城改造的过程中，拆迁是不可回避的话题，有关部门必须要明确哪些地方是不可以拆的，而哪些地方成片改造后是利大于弊。千万不能够该拆的没拆，而不该拆的却拆了。（龚名扬）