深圳城市旧改促购物中心井喷 超过25个将开业

　　深圳购物中心的开发建设正处于高速发展阶段。截至2013年底，深圳已开业运营的购物中心有46个，在建及尚未开业的购物中心超过25个；预计到2015年，全市的购物中心总数将超过70个，购物中心商业建筑面积将超过500万平方米。

　　昨天，深圳市零售商业行业协会和深圳市至祥投资集团商业管理中心联合发布的《2013深圳购物中心发展报告》显示，未来十年内，深圳房地产的开发大多为城市旧改项目，这些城市旧改项目多以城市综合体的形式出现，并且都规划有购物中心。深圳务实的商业氛围，将影响这些规划中的购物中心朝着社区购物中心的方向发展。

　　宝安龙岗新建购物中心扎堆

　　深圳购物中心的发展，伴随着房地产行业的发展而快速壮大。自2002年深圳出现第一家购物中心以来，至今已经历了12年，我市现已开业运营的购物中心数量达到了46家。仅2013年，我市开业的购物中心就达到12家，主要集中在宝安区和龙岗区，其中，罗湖区和南山区新开业4家，其余8家均在原特区外的宝安、龙岗和龙华等区域。

　　深圳一些有实力的开发商近几年开始持有自己开发的商业物业，甚至开始收购其他商家物业。通过几年的努力，这些公司已经在全国范围持有大量购物中心。据《报告》显示，我市持有购物中心面积最多的五家公司分别为深国投商置、华润置地、佳兆业集团、京基集团、星河集团。截至2013年底，深圳已开业面积最大的5个购物中心，分别是宝安海雅缤纷城、罗湖万象城、沙井京基百纳广场、南山海岸城、福田怡景中心城。

　　万象城以61亿的营业额称冠

　　2013年，深圳购物中心不仅在数量及面积取得快速发展，在质量上也有较大提高，其中一个重要指标是绝大多数购物中心保持了一个较高的出租率以及逐年增加的租金收益。特别是福田、南山以及罗湖区，全年都保持了极高的出租率。2013年深圳全市购物中心的年平均出租率为88.9%，绝大多数年平均出租率都超过了90%。

　　据相关调查，深圳购物中心2013年的营业额为387亿元，占当年社会消费品零售总额4433亿元的8.73%。

　　需要指出的是，深圳万象城、深国投广场、海岸城、太阳广场、福田COCO PARK等一批优秀的购物中心，其经营业绩依然保持了较好的增长势头。例如深圳万象城，2013年每平方米商业面积的年销售额为3.8万元人民币，全年营业额61亿元排名第一；而一些经营较差的购物中心，平均每平方米商业面积的年销售额仅为0.2万元，两者的差距较大。

　　业态调整商场“脱衣服”开餐馆

　　从2010年起，深圳不少购物中心为顺应市场的变化，开始大规模调整已有业态，逐步将初期引进的那些面积过大、销售额较低的商店淘汰出局，主要包括服饰类、电器类等业态。购物中心加大引入餐饮、休闲、儿童教育、快时尚品牌等商家的比例，从而获得更多人气和更高租金。例如深国投广场将原先一家电器精品店腾出的位置，替换为两家餐饮和一家教育，大大提高了租金收益。

　　《报告》显示，在业态变化上最具代表性的购物中心是位于福田中心区的COCO PARK，2010年其餐饮面积就达到了总面积的35%，占比大于深圳多数大型购物中心。截至2013年底，COCO PARK已将餐饮比例调高至41%，再加上5%的影院面积和7%的服务类面积，该购物中心的非购物类业态的面积达到总面积的53%。倘若不计算其主力店吉之岛22%的面积，COCO PARK零售类商家的面积仅为25%。COCO PARK这几年的出租率一直保持在100%，租金也逐年大幅提升。

　　未来可容纳100个购物中心

　　《报告》指出，2014年至2015年新增加的购物中心数量将超过25个，主要集中在宝安、龙华、龙岗三区，而盐田区也将在今后一年首次出现购物中心，填补区内商业业态的空白。

　　按照商务部公布的对购物中心新的定义，深圳未来几年建成的购物中心大多属于社区型购物中心以及地区型购物中心。2013年深圳新开业的12家购物中心，其中半数为社区型购物中心。这反映了深圳购物中心的发展趋势，同时也反映了开发商在大量城市旧改项目面前的成熟与务实。

　　截至2013年末，购物中心总的商业面积为308万平方米。至于深圳这座城市到底能够容纳多少个购物中心或多大面积购物中心，《报告》根据城市人均消费等数值进行了推算，深圳市场未来至少可以容纳100个购物中心，数量和面积依然有较大的发展空间。(记者 何泳)