北京现房库存创两年内新高 现房卖成“期房价”

　　来源1 期转现

　　去年，受到“限高令”影响，不少单价高于4万元/平方米的项目推迟了开盘时间。由于“限高令”针对的是期房，现房可以绕过这条禁令，因此，项目的建设并未停工，相反还加快了施工进度。

　　去年5月份，北京市统计局发布统计数据显示，北京期房转现房套数2134套，同比上涨89.35%，环比暴增11.26倍。

　　去年9月，位于大兴黄村的某高端项目原本将以4.5万元/平方米的价格入市销售，但受到“限高令”的影响，无法获得预售证，因此推迟了开盘时间。今年6月，该项目部分未开楼盘已经基本完工，销售模式也由原先的期房转变为现房。该项目销售人员表示，类似的楼盘并非少数。去年11月，不少单价高于4万元/平方米的现房顺利获证，并取得不俗的销售成绩，使得不少单价4万元/平方米的项目选择“期转现”，谋求顺利获取更高的利益。

　　随着市场由暖转冷，上述项目“期转现”已经成功，但因市场变得过于低迷，而让这些房源占据了这1万套现房中的绝大部分。

　　来源2 捂盘惜售

　　除“期转现”外，在1万套现房中，还有着去年捂盘惜售的部分房源。

　　去年底，火爆的市场让不少房企看到了赚钱的机会，“惜售”成为了随后几个月的销售策略。去年下半年，很多区域都能明显感到很多项目“赶工期、抢工时、争工人”的现象在加剧，一些已经进入后期销售、具备转现条件的项目更是纷纷高挂免战牌，一面惜售，一面赶工，目的为了转战现房，牟取更多的利润。

　　在昌平北部，不少项目便属于此类，位于南邵区域的北京风景便是其一。该项目去年底计划开盘，预定价格在2.2万元/平方米左右，但因销售方式的改变，该项目推后了销售周期。而在今年，该项目的售价调整为2.5万元/平方米，并以准现房的形式入市销售。而大兴、通州等刚需盘销售火爆的区域，如今也成为了现房云集的区域。不难看出，销售模式的转变，也是现房增多的因素之一。

　　现状 现房频频现优惠

　　大批现房入市后，因受到销售冷淡的影响，一向售价要比期房高的“现房”也不得不低下头。

　　近期，位于二环内的长安太和推出了15万元抵40万元的优惠方式，以求换取销量；昌平某项目更是将房价下调至两年前的2.3万元/平方米，以求换取销量的提升。虽然两处项目对于“降价”一说都给出了“尾盘销售”的答复，但与之前“期转现”后大幅上涨价格相反，更多现房项目的价格已经开始松动。

　　此外，在京北，受到定价高、销售缓慢等因素影响的某高端项目不得不调整自己的销售人群，面向城区，寻找购房人群。该项目早在两年前便入市销售，至今去化率不足30%。

　　“这个项目开盘以来一直不肯调整价格，在购房人尚不认可的区域，贸然将价格定在了一个非常高的水平上，因此很难获得购房人的认可，销售自然而然就成为了最大的问题。”据了解该项目的知情人士透露，今年5月，该项目的现房房源再次开盘，仅售出不到30套。

　　而在6月刚开盘的一个现房项目中，开发商更是将价格直接定到8000元/平方米，即便如此，也未取得“日光”的成绩。而在7月底即将开盘的通州某现房项目，开发商也调低了5000元/平方米的售价，以求受到购房人的关注。

　　由此看来，现房已不再是开发商躲避降价、限高的“避风港”。

　　预测 库存仍有增多趋势

　　在北京新建商品房可售房源达到8万套的背景下，后续库存是否有减少的可能？对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，就北京市场而言，信贷偏紧，自住房供应导致的市场观望情绪依然延续。房地产市场已经呈现量价齐跌的局面。目前，供需双方的市场预判已经出现明显转向，购房者观望情绪增强，房企“让利跑量”的心理渐占上风，供需格局已经悄然生变，但从短期的情况来看，北京楼市库存恐怕还将继续上涨。

　　此外，据市住建委官网的数据显示，7月20日，北京住宅新房成交总套数83套，成交面积为10402平方米，其中期房为45套，成交面积为5211平方米；现房成交38套，成交面积5191平方米。随着期房销售进程的减缓，越来越多的期房也即将变为现房，因此，现房的库存在未来仍有增多的可能性。

　　观点 楼市进入去库存阶段

　　中原地产首席分析师张大伟表示，今年上半年，北京新建住宅签约套数和成交面积均创下近9年同期最低。同时，期房和现房住宅合计库存再次超过8万套以上，创下近18个月新高。伴随着楼市周期性调整辐射至一线城市，下半年全国楼市将进入实质去库存阶段。

　　应该尽量避免楼市以剧烈方式展开去库存。但房地产市场调整很少能以平缓方式进行，过去十多年我国房价累积涨幅过大，也在一定程度上增加了楼市急剧调整可能性，这势必对楼市各参与主体提出了前所未有的巨大挑战。但不管有关各方持有何种态度、采取何种措施，松绑限购政策也好，开发商降价促销也罢，积极顺应市场规律逐步释放楼市风险，是当下最好的策略。

　　开发商为何钟情“期转现”

　　记者观察

　　现房具有入住时期短、周边配套设施全的优势；期房与现房之间有半年到一年的时间差，从资金的时间价值考虑，现房价格相当于期房一年之后的预期价格，因此，现房价格高于期房价格是十分正常的事情。

　　一般来说，“期转现”也可拉高了局部地区的房价。在过去，低开高走是很多楼盘的定价策略，纯新盘推出时往往价格低于同区域水平，随着关注度提升，每一次新的推盘都伴随着明显的涨幅，不过，这种涨幅每期不过是几千元；而在期转现楼盘中，单次涨幅普遍达1万元/平方米乃至更多。

　　去年的“限高令”的已经基本卡住了期房房价的上涨空间，现房虽然也有指导价，但对价格的控制相对较松，尤其没有不能高于往期和高于同区域同类型产品售价的两条“明线”。现房定价主要是开发商参照周围同类项目和部分区域内二手房价格酌定，这就给了“期转现”开发商所期望的利润空间。

　　此外，由于现房已经建成，产权已经完善，属于开发商，不需要预售等相关政府参与审批的环节，因此也就成为躲避政府监管的渠道之一。（记者 徐楠）