楼市明显降温 棚改模式启动多元发展路径

    “房价真的降了！”这是人们近来热议的话题。2014年上半年，注定将成为房地产市场发展过程中的重要时间节点；在这半年中，楼市整体出现了明显下行态势。

    是阶段性调整还是拐点已至

    楼市上一次明显下行是在2011年，当年1月，限购政策出台，全年楼市呈下降态势。而此次楼市价格下降，则是由于市场供求关系发生了变化。今年农历新年之后，楼市持续转凉。4月份，国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况中，房价环比下降的城市有8个；5月份，骤升至35个；6月份，这一数据又变成了55个。

    按照规律，楼市每3年左右会有一次调整。此次楼市下跌，是阶段性调整还是10余年总体上涨趋势之后的市场拐点？

    住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，去年房地产销售面积和销售额增长迅速，高基数之下，今年很难再维持去年的增速。且限购几年来，投资投机性需求已渐渐退出市场，刚需成为购买主力，而刚需在3年至5年内不会重复购买，去年买得多今年自然买得少。此外，住房贷款成本的持续攀升和额度减少也对房地产市场产生较大影响。

    秦虹判断，庞大的自住性需求量是维持市场信心的根基。目前，我国24岁至28岁的年轻人达1.2亿，其中，约8000万在城镇居住，是婚房需求的主体；39岁至49岁的高储蓄率人口有2.2亿，构成改善性住房的主体。总之，这样的人口结构决定了住房的真实需求仍然很大，可以支撑市场发展。

    因此，“看好后市，目前只是阶段性调整”是相当一部分人的看法。当然，也不乏认为拐点已至的声音。国务院发展研究中心副主任刘世锦表示，房地产靴子落地估计就在一两年内。“构成中国房地产70%以上住宅的需求峰值是1200万套至1300万套，预计今年就能达到这个峰值，之后基本是走平甚至逐步回调，几年以后，可能房地产投资要增长5%的难度都相当大，目前就是一个历史性拐点。”刘世锦说。

    是继续限购还是取消限购

    为了遏制房地产市场过快上涨的趋势，2011年初楼市调控措施出台，其中“限购”是影响最大的一项措施。随着楼市下行压力增大，今年上半年，有购房意愿者大多持币观望，楼市库存压力日渐增大。一些地方试图放松限购，出手救市。截至目前，已经有呼和浩特、济南等城市明文放松限购，还有众多城市已经实际上放松了对限购的执行。

    中原地产市场总监张大伟认为，在楼市降温的背景下，受制于土地财政的压力，地方政府松动调控政策已成定局，各地都会有不同程度的松绑政策出台。

    在接受《经济日报》记者采访时，多位专家明确表示，楼市明显供大于求的城市可适当放松限购。不过，秦虹认为，“不实事求是的放松限购是危险的。”她说，个别中心城市购房需求仍然很大，一旦取消购房资格限制，短期内或许没有大量人口买房，但在房价预期上涨时，需求便会涌入市场，这违背了抑制投资投机性需求，保证合理购房需求的调控初衷。

    对于限购逐步放松之后可能出现的效果，有业内人士认为，目前楼市下行趋势较为明显，地方救市效果短期内难有明显影响。也有人认为，不管限购是否放松，信贷政策对楼市影响更多，一旦信贷政策趋于宽松，楼市形势将有可能改变。

    综合各方观点，无论是阶段性调整还是历史性拐点，当前都应避免房价大涨大跌，从促进房地产市场平稳健康发展和更好地解决人们的居住问题的角度出发，慎重决定相关政策的调整。

    棚改模式启动多元发展路径

    楼市变化多端，多层次的住房供应体系要求市场发挥作用，更要求政府在必要时进行调控。

    当前，“双向调控”是楼市政策的主基调。其实，“双向调控”可以理解为房地产市场出现分化，明显供大于求的城市千方百计消化库存，而供应紧张的城市给刚需以适当的优惠；也可以理解成政府在因过度投机导致的房价过快上涨的城市采取的调控措施，在调控房价的同时，政府还提供了保障性住房为市场“托底”。

    近日，住房和城乡建设部公布了上半年保障性安居工程的进展情况。据了解，全年计划新开工保障性安居工程700万套，其中，棚户区改造470万套，占比超过一半。截至6月底，今年已开工保障性安居工程530万套，基本建成280万套，分别达到年度目标任务的76%和58%。

    从数字可以看出，保障性安居工程进展顺利，棚改是其中的重头戏。为此，国家出台政策，鼓励加大棚改力度。6月26日，银监会宣布，批复同意国家开发银行筹建住宅金融事业部，为全国棚改提速提供成本适当、长期稳定的建设资金。

    “我国房地产市场正处于增长换挡期、结构调整期、政策完善期。要在稳增长与惠民生中求得平衡，加大棚户区改造力度是重要选择。”中国房地产业协会副会长朱中一说。

    房地产市场整体出现下行趋势之时，加大棚改的力度能够对冲房地产对经济下行的影响。数据显示，以最早开展棚户区改造的辽宁省为例，2005年以来，辽宁省棚户区改造累计投入建设资金700多亿元，可拉动投资2500亿元以上，辽宁省棚户区改造创造带动约12万人次实现就业和再就业。

    总之，加大棚户区改造力度，可较大程度改变房地产市场的供应格局。