个贷、限购双松绑 难言全面救楼市

　　7月24日，农业银行上海分行下发的一份8月份个人贷款定价预通知被媒体截获，并迅速引发围观。

　　预通知确认了农行上海地区近期的个人贷款利率变动，即对贷款金额200万元以下的，贷款评分564分(含)以下的个人贷款给予基准利率上浮5%的定价；对贷款评分565分(含)以上的个人贷款给予基准利率；而贷款金额200万元以上(含)的贷款可给予基准利率0.95倍以上的利率优惠。

　　7月28日，农行上海分行的相关人士对时代周报记者解释称，该行根据当地市场情况及自身业务发展需要进行不定期业务政策调整，拟于近期调整个人首套住房商业性贷款的相关政策。今年以来，全国多地银行收紧住房贷款，首套房贷8.5折几乎绝迹，二套房贷利率普遍上浮10%，不少银行甚至停止房贷业务。华远地产总裁任志强此前曾在一篇大红的博文《楼市》中指出，银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从基准利率0.75倍到1.1倍的利率变化会影响到约25%的可支付能力。

　　时代周报记者不完全统计，杭州、武汉、南宁、天津、温州、呼和浩特、济南等城市已直接发文或明确表示限购政策已做调整。据中原集团研究中心监测，目前，46个限购城市中，已有26城对限购政策进行了调整。与此同时，农行又率先对首套房贷款利率开启9.5折优惠。这些信号无不让舆论猜测，中国楼市开启救市模式了吗？

　　个贷政策松绑缓慢

　　这一次，首先搅动市场的是农行上海分行。“我们已经收到预通知，明后天可能会有正式通知。按照要求，首套房贷，纯商贷200万以上，利率可有最低9.5折的优惠，但具体执行要等到8月。”7月28日，农行上海分行浦东个贷中心的一位信贷经理表示，“农行目前审批、发放个贷的周期已缩短至两周左右。”

　　无独有偶，农行北京分行的相关负责人也对时代周报记者表示，首套房的贷款政策总体没有变化，但“根据个人资质条件，可以享受一定幅度的优惠。”

　　“如果商贷100万元，贷款人在农行拥有5万元以上的一年期定期存款，那么，个贷利率可以做到9.5折。”7月26日，首次购房者林伟则被农行杭州分行个贷中心如此告知。

　　而农行广州分行方面在发给时代周报记者的短信中表示：“广州分行没有收到实行个贷利率优惠政策的文件，上海的优惠属于市场行为。”截至目前，农行是唯一一家承认放松首套房屋贷款利率的国有银行。据时代周报记者了解，在上海，工商银行与建设银行均“仍然执行基准利率”；中国银行“对于普通客户，首套房贷款利率要在基准利率的基础上上浮10%”。

　　“农行个贷新政的受益人群其实较少，因为，按照贷款金额200万元，期限20年，年利率6.225%(6.55%×95%)计算，月供接近1.5万元，这意味着只有月收入在3万元以上的家庭才能享受9.5折，而在上海，这等收入的家庭大多已经名下有房。”农行上海分行的一位人士告诉时代周报记者。而据全国房地产商会理事，交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁观察，从全国范围来看，银行系统对住房按揭依然保持谨慎的态度。“比如县一级的楼盘，银行目前几乎只对一级资质的房产商开放按揭，其余大多处于停贷状态。”

　　此前，央行和银监会都要求大力支持首套住房需求。

　　“今年房地产市场下行，重要原因之一就是银行收紧相关贷款，而这是银行基于房地产行业系统风险增加的判断而自发采取的措施，并非政策驱使。”住建部政策研究中心原副主任王珏林告诉时代周报记者。

　　“从央行喊话到银监会再三强调到现在，除了北京、上海、武汉、东莞等几座城市的少数银行对首套房寄予支持外，我们至今没有看到更多银行跟进。”

　　住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫说：“现在还没有哪家银行敢把首付比例恢复到三成以下。总体而言，中国的个贷政策依然紧绷，逐渐松绑的银行数量很少，松绑速度缓慢。”

　　房地产资源下滑拖累经济

　　在谢逸枫看来，农行在国有四大行中率先放出“首套房贷款利率下调”的消息，首先是向银监会示好，其次则为贯彻中央的差别化的房地产信贷政策，同时也有“进一步吸收业务”的考虑，与此同时也说明，农行开始逐渐看好房地产市场了。

　　“而一些商业银行之所以近期对首套房按揭开闸，这或许与今年的两次定向降准有关。”谢逸枫说。与此同时，今年二季度，央行还曾两度向商业银行再贷款。据估算，通过上述两项措施，央行累计释放流动性近5500亿元，相当于降准50基点的效果。

　　“与去年相比，银行的资金链如今相对宽松，信贷额度也较年初宽裕。而且，中央要求调整经济结构，国企央企也在进行自身结构的调整，故而，银行未来对传统的重点领域的贷款投放可能会逐渐压缩。”中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇告诉时代周报记者。7月24日，中金公司发布最新研究报告称，根据其掌握的数据，四大行近期在上海地区的新发放首套房按揭平均定价在6%-6.2%之间，即在9.5折或以内。此前，世联行6月27日发布的一份报告指出，按揭贷款偏紧制约需求释放的是2014年上半年房地产市场销售萎缩的重要原因。

　　中金的上述报告认为，“6月份，全国居民中长期贷款(主要是按揭)新增1991亿元，同比多增78亿元，扭转了四、五月同比少增的局面。”郭田勇告诉时代周报记者，随着资金链逐渐放松，其他银行预计都会跟进农行的首套房屋贷款优惠政策。申银万国7月3日发布的房地产行业6月份月报中指出：“下半年，可能出现的定向宽松，可以使按揭执行利率有所下降，房屋销量可能会有一定的反弹。”

　　谢逸枫的判断则更加笃定—三季度至四季度，银行逐渐放松房地产信贷是可以预见的。

　　“银行托市主要是为托住7.5%的经济增长目标，力求让楼市平稳地软着陆。”谢逸枫说。国家统计局公布的数据显示，上半年GDP增长7.4%，已经低于7.5%的经济增长目标。而上半年，全国房地产开发投资同比名义增长14.1%，已经低于社会固定投资增速17.5%，房地产投资增速的下滑，已对经济增长形成了拖累。

　　放开限购不等于救市

　　当农行降低个贷利率的消息传得沸沸扬扬，一些市场舆论不免读出了几分“政府托市”的意味。最新消息显示，杭州宣布调整限购政策，购买主城区140平方米及以上住房不需提供住房情况查询记录。限购松绑，加上信贷支持，这是政府救市的节奏吗？“即便今年下半年，其他三大行和农行一样，发文支持首套房贷款利率下调，这也不能说明政府救市，因为，国务院的指导性意见始终支持首套房需求，只是银行一直不愿松绑。”李骁说。而郭田勇也认为，放开首套房贷与救市无关。“政府不管如何调控楼市，对首套房的政策支持不会改变。而针对二套房、三套房的信贷政策的变化才能体现楼市调控的走向，但目前没有端倪。”

　　至于能否取消限购，6月4日，在国务院新闻办举行的新闻发布会上，住建部总经济师冯俊表示：“每个地方可以根据自己的实际情况作出判断。”而中金公司在7月24日的研究报告中指出，据其监测，限购松绑的短期效果明显，成交反弹40%-50%，但其对楼市刺激的持续性不会超过一个季度。

　　以济南为例，7月10日放松限购后，第一周，该市的日均成交量迅速攀升至510套，而第二周的这一数字下降为306套/日，仅较限购令松绑前的230套/日环比增长33%。

　　“地方政府放开限购并不等同于救市。因为，楼市政策的核心是分类调控与双轨制。住建部在制定细则时更是强调是否放开限购视各地的市场情况而定，而那些库存较高的城市，完全可以放开限购。”李骁说。

　　在他看来，限购政策的初衷是为抑制房价过快上涨，如今，一些地方的房价已进入快速下跌的通道，限购应当退出。“取消限购、限贷，这只说明政府纠正了以往的错误，让房地产回归市场化。而真正的救市应当是指，第一，加大信贷供应；第二，集中出台鼓励住房需求的政策；第三，地方政府推出天量的投资计划。”

　　但在王珏林看来：“中国的房地产市场已进入稳定期，今年全年的房地产销售面积将在10亿平方米左右，这与往年的平均值相比，不算很好，但也不坏。”

　　“而且，中央今年加大棚户区改造的投入，弥补了房地产业的投资不足。”

　　在王珏林看来，如果政府救市，全面放开限购、减少首付比例、降低房贷利率，至少在北京、上海等一线城市以及房价重点调控城市，楼市肯定会迎来新的高潮，房屋库存很快会被消化。但救市的代价却有着不可承受之重。“当更多受到刺激的企业继续大举拿地开发，未来，供应过剩的问题会更加严重，而到那时，由于盘子太大，政府想救也未必救得了。”