京城地王处境尴尬 中粮高价低解套孙河板块地王

　　本月，伴随着“万柳书院即将面世”户外广告牌揭晓，正式揭开京城地王入市的高潮。结果前日，一度地王频出的孙河区域却连续出现两地流拍的轰动事件。一周来，北京晨报记者独家探访京城昔日地王发现，虽然同是地王，各开发商却试图打破“面包贵面粉一定贵”的传统规律，而业内人士担忧高价地是否能带来高利润，还要看各个项目是否能把握住上市时间。于是，京城昔日热地，正在上演“同王不同命”的周折。

　　万柳地块：入市推高二手房价

　　背景介绍

　　2012年7月10日，中赫地产花了26.3亿元拿下了万柳地块，楼面价高达3.38万元/平方米，刷新了当时北京地王的纪录。昔日的地王万柳地块，如今终于揭开神秘面纱，将以花园洋房的形式呈现在世人面前。

　　第一现场：

　　上周四，北京晨报记者赶到巴沟地区，看到巴沟地铁站附近有一片灰砖砌墙的矮楼，部分窗户尚未安装玻璃，有些施工人员正在工作。在这片矮楼的围墙上，有一块牌子清晰地刻着“万柳书院”四个繁体字。这就是中赫地产倾力打造的万柳地王项目——万柳书院，她处于中关村三小、万泉小学等知名学校之中，带着浓厚的书卷气息。

　　听到记者打听万柳书院的售楼处时，在街边看车的停车管理员老苏脱口而出“你是来看房的吧”。老苏对记者说，“我在街边看车有半年多了，最近两个星期有好几拨买房人赶到这里，问我万柳书院售楼处在哪儿。他们开的都是价格挺贵的豪车，万柳书院的房子肯定卖得挺贵的。”记者按照老苏的指引，来到万柳书院售楼处，一对中年男女正在沙盘前听着销售人员讲解。

　　万柳书院的销售人员介绍说，“我们的产品是五到七层的花园洋房，共有14栋楼，大约推出300套房源。户型有复式，也有平层。平层面积为210平方米到330平方米左右，复式是一层和顶层，面积在400平方米以上。不同楼栋、户型的房子，差价挺大的。最低单价大约13万元/平方米，最高单价大约17万元/平方米。最终价格以市建委批准为准。”

　　“现在，前来看房的客户不少，我们开始接受客户的意向登记。客户对哪套房子有特殊要求，我们都会做一下备注。”销售人员说，原来样板间开放过，最近样板间关闭了，因为小区正在重新做园林。公司老板要求产品要做到极致。等到园林做好了，销售人员会通知您过来看看样板间的。具体开盘日期尚未确定，最快的也许会在下半年。如果您对哪套房子感兴趣，可以先做个登记，反正房源不太多。

　　北京晨报记者在走访万柳地块附近的链家、麦田等多家房产中介门店时，多位经纪人表示，“万柳地王的入市，将会拉动该区域二手房价上涨。”据我爱我家市场研究部分析师宋辉介绍，受到今年整体市场下行的影响，万柳区域部分商品房楼盘价格降了5%至10%左右，如万泉新新家园二手房价降了12%。但高端楼盘万城华府价格变化不大，处于10万/平方米至11万/平方米左右。

　　点评：

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，万柳地块是万柳区域最后的大宗住宅土地，由于该区域配套非常成熟，周边的房价已经高企，这一地王项目的入市销售，将会对该区域二手房有一定的推涨作用。万柳地块临近颐和园、海淀公园以及北京华联万柳购物中心，周边还有人大等顶尖高校，以及中关村三小等名校，属于典型的学区房，生活非常方便，具有一定的抗跌性。项目地处传统的高端人士聚集地，是万柳地王与其他地王不同之处，也是其优势所在。（记者 武新）

　　中冶地块：与相邻地王之争

　　背景介绍

　　宫位于北京南四环，纵观旧宫区域地王之战，一年高猛一年。2011年国奥和正华致远联合体以15.3亿元夺得王冠，楼面价在万元以里，约为9756元/平方米；2012年中冶集团和北京五建联合体以22亿竞得旧宫地块儿，刷破万元楼面价，约为15918元/平方米；2013年首开保利的旧宫A2-1地块楼面价格创下2万元纪录；到今年中铁建旧宫地块楼面价创超3万元，旧宫区域内土地楼面价格年年高飙，年年更上一层楼。

　　点评：

　　德贤公馆与国韵村同为地王项目，位置相邻，楼面价却不相近，据了解，国韵村一期开盘80多套已售罄，这是否预示着会成为德贤公馆性价比上的威胁，还是销售业绩会因彼此邻近而相互传递，德贤公馆也会平稳走量，完美清盘？

　　第一现场：

　　当这些彼此毗邻、不同年份竞得地王之位的项目相逢同期上市时，对比则来得更直接，也很有意思，中冶德贤公馆与邻居国奥国韵村就是这样一对“冤家”。

　　上周，北京晨报记者自宋家庄枢纽站坐576公交车至德贤路北，沿着一路绿化带走至半路，路侧两边出现了国韵村的宣传牌，丝毫未见德贤公馆的影迹。记者之前询问周遭行人，对此项目表示不知道或者不确定。沿着宣传牌，国韵村售楼处首先出现，五十步之遥就是德贤公馆的售楼中心。记者从德贤公馆售楼员处了解到，项目还在建设中，样板间尚未开放，今年9月份将首推两栋楼，大约100多套，其中三居户型比例较大。据介绍，该项目定位为高端住宅产品，面向改善型客户，采用全石材设计，户型为135至210平方米的三、四居产品。问及价格，售楼员表示暂未确定，记者说起相邻的国韵村三居价格在35000至39000/平方米之间，售楼员立即坦言德贤公馆一定会在这个价位之上，一期预售价将超过40000元/平方米。

　　两家项目几乎共享周围配套，记者得知，之前一路走过的绿化带是德贤公馆所建，从方位来看，由国韵村近水楼台先得“绿”，可见，两家对于周围环境资源的共享与拥有明显“不分你我”。德贤公馆售楼员在评价两家项目性价比时说：“两家项目各有优势，但是我们以三居户型起，总价都在550万元以上，将来入住于此的客户在经济水平和生活品位上趋于同一阶层，比较纯粹。国韵村建有小户型，这一客户群难免面向刚需或者投资，入住人员变动大，阶层较为杂乱”。记者带着这一评价来到国韵村售楼处，其售楼员说道：“我们的项目定位为改善型客户，二居户型相较三居而言，单价更高一些，约39000/平方米，总价会在三四百万以上，这个价位已经远超刚需价，入住客户阶层并不复杂”。记者 李小娟 实习记者 陈琼

　　中粮孙河地块：预计明年入市

　　背景介绍

　　地王之间流行着一个“解套游戏”，相邻竞拍地块，后上地王往往因拿地代价翻涨而成为先前地王的解救者，接着背起称王的楼面价所带来的未来售价压力。以北京朝阳区孙河的地块和地王为例，2012年9月，龙湖以约为2.02万元/平方米的楼面价率先在孙河A地块称王，泰禾于2013年1月以楼面价约为2.94万元/平方米拿下W地块；首开股份于2013年2月以2.63万/平方米的楼面价夺得F、G两块土地，再次入驻孙河。

　　2013年7月中粮以实际楼面价接近5万元/平方米，刷新了北京土地出让历史上的单价纪录，在孙河HIJ地块插上王旗，解救了之前进驻孙河板块的其他地王。

　　点评：

　　压力似乎真有些大，中粮孙河项目起色难见，节奏缓慢，业内人士曾称中粮地王已被套牢，等待解套。7月29日，孙河组团BCDE地块和K地块双双流拍，中粮继任孙河区域王中王，让人增添了一重担忧。

　　第一现场：

　　周二下午，北京晨报记者来到中粮孙河项目，一溜裸砖围墙砌划出了地王的世界，不知身在里面的人是否想过要走出这围墙。一座三层在建的小楼高出墙头，虽然雏形已现，但钢架子依然布围在水泥楼身四周，推开工地大门，眼前的一片空旷大地散发着沉闷与滞后的气息，略远对面几座在建建筑又挣脱这迟缓气氛，拔地立身于这片空地边界之外。记者从现场工人那里得知，正在盖的三层小楼是中粮未来的售楼中心，开工已有三个多月，预计外装完成还需一个多月，内装规划表示不清楚。那片空旷大地就是中粮未来的别墅区，已经打好地基。对于整体进展节奏，工人师傅表示不知道，但直言：“别墅不像高层，比较好盖”。对面那些在建建筑，从孙河竞拍板块区域图判断，是首开地王的割据地。

　　从现场工人处获悉，中粮项目组和施工队就在附近。记者赶去，被保安拦身在外，给出理由：“领导规定，禁止一切外来人员入内”。等在门口，向里望去，两层楼的窗户皆有打开，但丝毫不见人影。保安表示对于中粮项目进展规划完全不清楚，预售价格无从知晓，估计明年上市。

　　当天记者还顺道踩盘了泰和的“北京院子”和龙湖的“双珑原著”，这与工地现场是两个世界，孙河的新贵气质总算能从两家的别墅中找补回来。据了解，泰禾“北京院子”有三种产品，平层使用面积165平方米，总价650万起；下叠产品使用面积350平方米，总价1100万；上叠为200平方米，总价在800至900万。龙湖“双珑原著”独栋产品总价在3800至4300万，均价为7至8万/平方米，叠拼产品均价为3至4万/平方米，面积为200至800平方米。双珑原著自称马上清盘了。而当记者致电中粮方面相关负责人了解项目进展时，中粮内部几位相关负责人均表示不便接受采访，项目信息不予只字透露。记者 李小娟 实习记者 陈琼

　　门头沟地块：

　　大配套期许中

　　背景介绍

　　去年12月18日，门头沟新城MC16-073地块公开招标，最终住总融创骏洋联合体以58.66亿元夺得该地块，创下北京历史上新的总价“地王”。经过了半年多的时间后，这块总价地王开始破土动工。

　　第一现场：

　　上周五，北京晨报记者从苹果园地铁站出发，乘坐981到达门头沟冯村站。门头沟永定镇总价地王位于车站的东边，但是没有明显的标志。

　　听记者提起“门头沟永定镇总价地王”时，住在附近的居民王大叔想了一会儿说，“我家附近有一片很大的工地在建房子，大概就是你说的地王了。”在王大叔的指引下，记者走过马路，沿着弯弯曲曲的土路向东前行，经过15分钟的步程，最终到达一大片工地处。记者看见工地里已经挖出大坑，一辆大型铲车和一辆吊车停在工地里。几名戴着安全帽的工人正在工地工作，其中一名年近五旬的工人对记者喊道，“我们这个地块是073号地。”

　　通过网上查询，不难发现该地王项目名叫“西长安壹号”。记者拨打该项目的销售热线，一位销售人员介绍说，“除了建设自住商品房外，我们的产品还包括LOFT、商业等，首推的LOFT户型在30平方米至75平方米左右，最低价格115万元起。开盘时间预计在今年10月，最终价格以市建委批准为准。您可以先登个记，等到售楼处和样板间建好后电话通知。”记者了解到，门头沟此前的项目中，很少见LOFT户型。

　　记者踩盘发现，目前西长安街壹号附近的冯村车站，有981、977、959等近十条公交车通过，其中有多条公交车可以到达苹果园地铁站，但车程大都需要40分钟以上。而规划的S1号线经过此地，但还需要等待。该项目附近有北京农商银行、邮局、稻香村、庆丰包子铺等生活配套，但缺乏大型的商业、电影院等。而据销售人员介绍，西长安街壹号未来将会配建大型商业、医院、幼儿园等配套设施，只是现在还没动工。

　　北京晨报记者走访了金城阜业等几家中介门店，多位经纪人表示，“门头沟区二手房价处于22000元/平方米左右，目前在售的高端楼盘华润·润西山的洋房价格大约为34000元/平方米。随着地王项目西长安街壹号的入市、S1号线的开通，门头沟区房价还有可能上涨。”据伟业我爱我家市场研究部数据显示，今年3月以来，门头沟的二手房成交价下降5%至10%。而冯村小区、冯村嘉园的二手房价格在21000元/平方米至23000元/平方米左右。

　　点评：

　　伟业我爱我家市场研究部宋辉分析认为，门头沟区域的楼市还处在建设当中，配套并不是十分成熟。从中长期来看，随着该块地王项目的建设进一步推进，未来该地王项目对区域的整体配套将有较大的提升作用，从而助推当地楼市房价的抬高。“门头沟地王项目的建成，会对周边居民生活产生较大的影响。”北京美联市场研究部田璐表示，LOFT属于商住项目，不受限购影响，上下层的布局比较适合年轻人居住，项目在打产品差异化牌。记者 武新

　　夏家胡同地块：开工在即？

　　背景介绍

　　夏家胡同地块被懋源以17.7亿元的总价获得，溢价率30.2%，剔除保障房部分，楼面价高达4.5万元/平方米，成为去年的北京单价地王。该地块的规划建筑面积为76630平方米，去除配建公租房66000平方米，商品房建设用地仅剩下一万平方米。

　　第一现场：

　　上周三记者赶到现场实地探访，发现距离去年7月3日该地王地块成交之时，已经过了一年多的时间，但是工地仍然没有动工。与其他一些地王未做标识不同，夏家胡同地王地块的围墙上赫然写着“懋源地产：臻于极致 专于定制”、“地王之上 奢适新生活”、“夏家胡同新地标 敬请期待”等标语，地王的气势彰显无疑。即使是偶然路过此地的行人，也能很容易地看到“地王”的名字。

　　北京晨报记者登上附近的过街天桥，可以看到围墙里的地块还没有动工，地上长出一片片茂密的杂草。记者来到围墙的大铁门前敲了一会儿，一名中年男子打开门说，“我是负责看地的保安，现在我的工作不太多，因为开发商还没有在工地动工。”听记者提起“地王”的字眼，这位男子说，“他们(指开发商的人)说这里的房子挺贵的，每平方米大约有七八万呢。”

　　记者调查发现，在夏家胡同地王地块的南边，配套比较完善。该地王地块紧邻三环夏家胡同车站，有300路、67路等近二十条公交车从此地通过，其中有多条公交车可以到达公主坟、丽泽商圈。夏家胡同地王地块距离附近的首都经贸大学地铁站，大约需要15分钟步程。大型购物中心乐购、天兰天服装日用百货批发市场与夏家胡同地王地块仅隔着三环路，遥相对应。附近还有拿渡麻辣香锅、肯德基等知名餐馆，可供居民选择。尽管如此，在夏家胡同地王地块的北边，却存在着小胡同、垃圾房、乱石场等场所。

　　临近该地块的奥迪汽车中心的保安员告诉记者，“两个星期前，几名调查人员给了我一份调查问卷，询问我对该地块开工的意见。虽然施工会带来一些噪音，但是我还是在支持的选项上画上了勾。”

　　提到夏家胡同地王地块对该区域的影响，链家地产万年花城门店店长杨大伟表示，该地王地块成交后不久，周边的万年花城、三环新城小区的二手房价上涨了15%左右，万年花城房价从38000元/平方米涨到44000元/平方米，三环新城房价从27000元/平方米涨到34000元/平方米，说明当时夏家胡同地王对拉动该区域二手房价有一定的作用。今年北京楼市房价出现回落，该区域二手房价降了15%左右，万年花城回落到37000元/平方米左右，三环新城回落到27000元左右。“从短期来看，由于今年的市场不是太乐观，开发商开发这块地想卖到去年预期的7万元/平方米到8万元/平方米，难度是比较大的。在市场回暖后，即使开发商开发这块地卖得贵些，也是会有购房人愿意出手的，这对开发商开发夏家胡同地块是有利的。”杨大伟对记者说，未来，随着丽泽商务区建设的推进、地铁16号线的动工，将提升该区域的配套，势必推高夏家胡同地块项目的价格，开发商有可能是在等待更好的时机，才推出地王项目。

　　点评：

　　伟业我爱我家市场研究部宋辉认为，项目的定位与实际操作中存在一定难度。“夏家胡同地块的楼面价达到4.5万元/平方米，开发商要想保本就要开发高端产品，定价至少在7万元/平方米到8万元/平方米以上。而高端项目的开发在两年内动工，属于正常情况。”一位业内人士如是说。记者 武新