商业地产半年“变脸” 业内：转变思维更关键

核心与非核心商圈零售物业新增供应量

　　在近日举办的万达集团半年工作会议上，王健林提到，上半年万达百货收入111.3亿元，完成全年目标的44%、上半年目标的108%，同比增长62%。这是万达的百货业务3年来第一次全面完成半年目标。王健林表示：“这也证明，尽管线上购物发展迅速，但线下业务只要调整到位、方法对头，同样可以创造好成绩，‘百货已死’的说法是站不住脚的。”

　　随着电商的盛行和供应的井喷，传统零售物业压力剧增，面临着“变或可存，不变则削”的命运。有业内人士指出，如何转变固有的思维方式，或是商业地产寻求突破的最大难点。

　　餐饮在购物中心内的租户占比

　　未来趋势≥40%

　　以往15%-20%

　　升级求“人气”

　　上周末，笔者在多个购物中心观察到，餐饮、儿童游戏等区域的人气比一般服装门店高出许多。多数餐饮店门口都排起长龙，而服装门店却“门可罗雀”。

　　“我一般逛街会找个饭店多的商圈，逛完街和朋友吃饭休息，养足精神后还能继续逛。”“我买衣服一般在网络上买，但是一些大牌子的贵的衣服，我就会到店里去买，以防假货。”消费者如是告诉笔者。

　　近年来，电商大行其道，消费者的消费习惯也随之做出改变。据高纬环球近日发布的上海零售物业市场报告显示，今年前五月社会消费品零售总额较去年同期增长7.5%，相较2012、2013年的增长幅度继续下滑。

　　对此，盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民表示，“电商的冲击，再加上同质化严重，传统商业地产可谓‘伤痕累累’。”

　　在此背景之下，上海仅今年就有多家购物中心暂停营业，以求升级转型。

　　近日，上海雅居乐国际广场以全新面目开业。据悉，今年初雅居乐国际广场便做出调整，先后替换掉70%的原有商家品牌，并将商场划分为时尚名品区、梦想体验区、健康生活区、艺术展览区及创意餐饮区。

　　据透露，经过半年多的调整转型，其招商签约率超过90%。而且，商场的客流量也有了提升。

　　除此之外，南京路金鹰购物广场也于今年5、6月暂停营业，以求升级；上海商业面积最大的综合体、月星集团首个商业地产项目——环球港，近日也被传出内部租户或将调整的消息。

　　转型求突破

　　从土地市场来看，未来三年上海商用物业的供应将出现井喷，届时商业地产面临的竞争将更加残酷。世邦魏理仕数据显示，截至目前，今年上海已出让的商用土地总量已超过400万平方米，其中，预计在2016年年底前开业的项目总量超过330万平方米。而未来三年，年均商用物业的供应量将达到112万平方米，这一数字达到了此前年份的3.4倍。

　　对此，戴德梁行高级助理董事、华东区商业地产服务部主管范红娟认为，当前商业地产面临的激烈竞争主要来自两方面，除电商的步步紧逼之外，供应量过大，产品同质化日趋严重也将在未来一段时间考验上海的商用物业市场。

　　范红娟介绍，为应对电商冲击，商业地产界近年来热衷于打造体验型产品，例如提高体验馆和餐饮类的比重等。

　　而为了应对供应井喷之下的同质化问题，商业地产项目奇招频出，力图改变目前“千盘一面”的现状。

　　例如去年年中开业，被称作商业地产“文艺青年”的淮海中路K11，该项目将商业与艺术融合，在上海商业地产界独树一帜，获得了消费者和业内的一致认可。

　　转变思维更关键

　　对于目前商业地产面临的问题，陈立民认为，房企的思维方式必须要做出改变。他说，“国内房企多以住宅起家，思维还停留在快速销售的开发模式，而商业地产与住宅不同，注重的是前期定位和后期的经营。在这方面，房企比较缺乏经验。”

　　对此，范红娟表示，无论是前期定位还是后期经营，都要求房企有更为“发散”的思维，甚至有些时候要跳出地产的圈子看问题。例如万达的线上“万汇网”，只推出商品的优惠券，消费者购买优惠券后还是必须到万达商场购买商品，这样的方式即达到了线上互动，也吸引了客流，正是房企转变思维迎合当下市场环境的一个较好的示范。

　　除思维方式外，高力国际中国区商铺服务部董事洪菽慧指出，当前商业地产还面临资金和人才两大问题。“前期定位需要专业的研测人才，而后期的经营更需要优秀的运营人才，而这两方面同时都需要大量的资金支持，”她表示，“一般商业类项目要到开业3年后才会有盈利，如果资金不到位，一个商业项目恐怕很难坚持到这个时候。”

　　商圈外扩 “体验式”仍是转型重点

　　据统计，上海商用物业未来新增供应量合计超过400万平方米，供应量主要集中在新兴商圈。随着城市人口逐步向城市边缘迁徙，外加市中心核心地段土地稀缺，上海的商圈分布逐步向城市外围扩展。

　　这也导致了非核心商圈的零售物业市场一片繁荣。

　　据高纬环球近日发布的2014年第二季度上海零售物业市场报告显示，今年非核心商圈的零售总额增长率显著高于核心商圈。仅以今年5月份为例，据上海购物中心协会统计，郊区和浦东新区的营收增长率分别达到20.9%和11.5%，远超中心城区的2.3%。

　　此外，该报告显示，2014年第二季度，餐饮已经成为购物中心创造营收的主力。以淮海路为例，将于年底开业的阳光新业购物中心内，餐饮占比预计接近总面积的50%；香港广场在舒适堡健身中心租约期满后将迎来大面积租户整改，5000多平方米新增空置面积中餐饮企业也将成为主要租户。

　　高纬环球亚太区零售商租户代表部董事宁孝言表示：“未来，体验式需求的增长将继续推动餐饮业的扩张，促其成为提高入住率、吸引客流的关键。”□地产评论员 蔡琦雯