与中介谈妥要买房 别家价低能反悔吗

　　裕华区周女士问：最近，我在槐安东路一小区附近的中介公司看中了一套房，是楼中楼，售价200万元。交过看房费后，在中介人员的引荐下，我与老公曾两次前去看房，我们对该套房屋的户型结构非常满意，对该小区的配套服务及周边环境也挺满意，就决定买下来。

　　中介人员说，房主本人已经出国，委托他的女朋友出售该套房产，如果我们确实想要这套房子，房主下个月要回国，中介就可以组织我们正式签房屋买卖合同，但在此期间，按照行规，为了防止“跳单”等情形出现，我们需要和中介签一份房地产求购确认书。由于价格确实比较合适，我们就答应了。该房地产求购确认书约定，在我们看房之日起6个月内，我们或我们的委托人、代理人、代表人、承办人等与我们有关联的人，利用该中介公司提供的信息、机会等条件但未通过该中介公司而与现房主达成买卖交易的，我们应该按该房屋实际成交价的1%，向该中介公司支付违约金。

　　巧的是，最近，我在浏览一家二手房交易网站时，发现了另一家中介公司在网上发布的该小区的房源信息，户型与我已经看中的房屋户型、楼层完全一样，但售价却低了10万元，于是，我就又联系这家中介公司看房，没想到与我们原先找的中介公司看的房是同一套房，且这家中介公司还让我直接与房主通了话，商定了具体签约时间、地点等事宜。我与老公商量后，遂决定通过后一家中介公司买房。

　　现在我的疑虑是，我们通过后一家中介公司买了这套房，前一家中介公司会不会按房地产求购确认书的约定，要求我们承担违约责任？

　　法律帮办：周女士及其爱人与第一家中介公司签订的房地产求购确认书的约定，属于房屋买卖居间合同中常用的禁止“跳单”的格式条款，其本意是为防止买房人利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司免受佣金损失。

　　一般而言，如果任由买房人看房后跳开中介交易，对作为居间人的中介公司是不公平的。根据《合同法》，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，因此，中介公司与房屋买卖双方约定防“跳单”条款，本身也无可厚非。

　　具体到买方和中介公司的纠纷，我们认为，衡量买方是否“跳单”违约的关键，应该看买方是否利用了中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，而不构成“跳单”违约。

　　本案中，原房主通过多家中介公司挂牌出售同一套房屋，周女士又是通过不同的渠道、不同的中介公司了解到同一房源信息，我们倾向于认为，如果周女士选择报价更低的后一家中介公司完成交易，则不应算利用了先前签约的中介公司的信息、机会，此时周女士不算“跳单”违约。