广州一手房价今年首次环比下跌 郊区降幅明显

　　上月广州全市一手房网签均价环比下降，中心六区住宅网签均价为28284元/平方米。资料图片

　　今年以来连续上涨的广州一手房价终于在上月第一次停下了脚步。记者12日从广州市国土房管局获悉，上月广州房地产市场运行情况报告日前出炉，其中显示，2014年7月，广州市(包括市辖10区、从化和增城2县级市，下同)新建商品住宅网上签约面积53.59万平方米，网上签约均价15535 元/平方米，降幅达9%。

　　专家表示，广州正逐步走出限价、限签放松初期对房价数据的干扰，房价数据反映出的趋势与市场现状是吻合的，更接近市场现状，而光从首次环比下跌尚难以判断广州楼市是否真正拐入下降通道。

　　房价

　　外围郊区纷纷降价

　　花都房价猛跌9%

　　今年以来，广州一手房价连续上涨，从1月的13263元/平方米飙升至6月的17047元/平方米，刷新了历史新高。这一疯狂上涨的步伐终于在上月停下了脚步，上月广州全市一手房网上签约均价15535元/平方米，环比降幅达9%，但是相比去年7月仍涨2205元/平方米，同比涨幅16.5%。

　　其中，中心6区新建商品住宅网上签约均价28284元/平方米；外围4区新建商品住宅网上签约均价13483元/平方米。

　　记者对比数据发现，越秀、海珠、花都、番禺、南沙、从化、增城这五个区域的一手房均出现不同程度的下跌，外围郊区成为此番降价的重灾区，除了萝岗之外，无一幸免。

　　跌幅最大的是花都，从6月的10006元/平方米下跌至上月的9129元/平方米，跌幅达到9%。

　　增城、从化两个此前受区划调整利好消息刺激的区域，一手房价降幅均超过7%。

　　寸土寸金的老城区越秀区一反常态，一手房价下跌了2037元/平方米，跌幅达5%，这也是中心六区中跌幅最大的。相比之下，荔湾一手房则是逆势而上，从6月的20625元/平方米猛涨至上月的22124元/平方米，上涨了7%。

　　值得一提的是，在广州各街道一手房价列表中，豪宅扎堆的猎德街上月以58098元/平方米的价格领跑全市各街道，涨幅高达22%。业内人士认为，天河的豪宅限签放开，部分高端楼盘销售一下子扎堆成交，由此拉高了区域的总体均价。

　　成交

　　五区一手房

　　成交跌幅超三成

　　从成交量看，上月，广州新建商品住宅网上签约面积达到53.59万平方米，相比6月份环比下降了28%。

　　记者查阅广州市国土房管局阳光家缘数据看到，截至8月11日，广州全市一手商品住宅可售货量高达865.22万平方米，如果以上月的成交面积计算，消化时间将达到16个月。

　　数据显示，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔等中心6区新建商品住宅网上签约面积11.57万平方米；花都、番禺、南沙、萝岗等外围4区新建商品住宅网上签约面积27.65万平方米。增城市新建商品住宅网上签约面积12.12万平方米，光是一个增城的成交量就超过了中心六区的总成交量。

　　分区域看，除了增城之外，广州其余所有区的一手房成交量均应声下跌，而且荔湾、天河、白云、番禺、从化五区一手房成交量跌幅均超过三成。从化一手房成交量从6月的6.07万平方米下降到上月的2.24万平方米，环比暴跌63%，领跌广州全市。

　　与各区一手房成交的哀鸿遍野相比，广州一手房供应则是出现井喷。数据显示，2014年7月，广州市批准预售商品房10864套，批准预售面积101.56万平方米；其中，批准预售商品住宅6816套，批准预售面积72.83万平方米，这一预售面积远远超出了上月广州全市的一手房成交量。

　　纵深分析

　　广州一手房会转头下跌吗？

　　经过长达半年的焦灼与拉锯，广州一手房价今年以来首次出现环比下跌，这背后释放着什么样的信号？接下来，广州一手房价是否会继续走下“台阶”，持续下跌？目前广州的楼价只要稍有变动，涨跌之间的差额就相当于普通工薪族一年半载的收入。楼市成交量跌到谷底，价格略降，未来局势不明，令买家举棋不定。

　　有专家表示，7月份价格下降受成交结构影响比较大，“价格下降很正常”。合富辉煌首席分析师黎文江表示，有不少楼盘其实是5、6月为了冲刺年中业绩降价成交，如今限签放开在7月份网签成交，这也拉低了7月份的一手房价格。

　　保利地产首席研究员吴定金说，一个月的房价数据受结构性的影响会比较大，目前光是看一个月的房价下降还不足以判断未来广州房价的走势，可能还需要看一段时间内的房价走势会比较科学。

　　中原地产项目部总经理黄韬表示，限签以后，大量豪宅楼盘成交拉高了广州全市均价，导致前几个月广州一手房价逆势上涨，从7月的房价数据看，广州正逐步走出限价、限签放松对房价数据的影响，实际上反映出的房价趋势与市场现状是吻合的，更接近市场的真实状况。

　　他认为，目前广州一手房成交并没有人们想象的那么差，如番禺、萝岗有大量公寓成交未纳入住宅统计，不少楼盘有一些购房客已经初步达成意向、等待社保等满3年可以购房后正式签约，而且，在当前各地纷纷放松限购的状况下，有一些开发商也准备观望，因此降价的动力并没有之前那么大。

　　“金九银十”成交能否回升？

　　楼市的传统销售旺季“金九银十”即将到来，经历过上半年的各种挑战，今年的“金九银十”成色如何？

　　有房地产业内人士表示：“对广州楼市而言，刚需是主要的购房群体，房贷依然受限难以避免误伤刚需。根据目前的情况，限购有所放松，但限贷的局面或许还需要延续更长时间，同时，商业银行流动性趋紧，这都将在一定程度上抑制刚需的释放，‘金九银十’可能成色不足。”

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江则预测，今年的“金九银十”肯定无法和2013年同期相提并论，但与2011-2012年相比，应该仍将维持正常销售旺季的态势。

　　黎文江认为，对于开发商而言，当务之急是资金回笼并完成今年预定的目标，而到目前为止，并未出现开发商降低年度销售目标的情况。“所以说开发商应该都还是有信心、有办法完成任务。主要是大户型的库存量大，但刚需产品其实仍处于供不应求的状态。”

　　“今年楼市能否回暖关键就要看金九银十的成交情况。受政策导向、开发商促销影响，购房者的观望心态下半年会减弱，市场氛围会变好。”经纬行研究中心总监瞿中奇说。

　　佛山松绑限购广州怎么办？

　　楼价只有广州一半的佛山松绑限购，抢足了广州买家的眼球。上周末，多个广佛交界的楼盘宣告大卖，广州买家比例明显上升。佛山松绑限购了，广州怎么办？

　　黄韬透露，广佛交界的佛山盘在限购松绑刺激下，目前一手房成交小幅上涨，但是这种上涨可能持续不了太久，目前广佛交界的广州楼盘相对比较淡定，个别定位中低端的楼盘可能会有受到影响。

　　省房协理事赵卓文则提出，对于广州而言，面对佛山限购松绑，现实的步骤包括：第一步，采取措施激活144平方米以上大户型的销售。这类户型套数约占存量房的30%，面积约占50%-60%。倘能松动限购，广州楼市马上能激活。第二步，对新黄埔、南沙、增城、从化“网开一面”，整个广州楼市格局将改写。第三步，松动“穗六条”，广州楼市成交量将增加10%以上。他认为，“限购”作为特殊时期的特殊政策，并没有到完全退出历史舞台的时候。

　　楼盘怪招能否拯救楼市？

　　而继垫首付、原价回购等促销手法后，近期广州楼盘继续推出其他营销方式。像海珠区有楼盘就高调推出了“无理由退房”置业计划——在购房后至明年5月31日前(收楼前)，如果买家对所购的物业不满意，可申请无理由退房。此外，楼盘还推出了“10年免费入住” 换房节活动，在此次活动中成功换房的业主可获赠10年物业管理费。

　　楼盘怪招能否拯救成交不断下滑的楼市？

　　黄韬认为，这一系列楼盘促销怪招对楼盘销售刺激有限，甚至可能传达出开发商信心不足的信号，目前来看，对于购房客影响最大的仍是价格因素，性价比高、降价到位的楼盘更能引起购房客的兴趣。

　　广州各区市网签面积(单位：万平方米)

　　广州各区市网签价格(单位：元)

　　南方日报记者 郑佳欣 实习生 杨雪莹