北京昔日六大地王楼盘 今年仅万柳项目能入市(2)

　　亚豪机构副总经理任启鑫向记者介绍，前不久亚豪做过一个上半年豪宅市场的分析，其中有一个结论是，1000-3000万的豪宅成交量较之前同比下降比较明显，3000万以上的成交反倒较之前略有上涨，出现了不太相同的两种走势。对于下半年和明年的豪宅市场的走向，可能还要从这两个层面上细化分析。

　　1000-3000万上半年下降，我们的一个基本分析原因是改善型客户的观望、二手交易的滞缓、信贷趋紧等原因。从目前的条件来看，影响改善型购房的三个原因至少有两个在发生改变，信贷政策和二手交易中的税费政策，这就为下半年和明年的豪宅市场创造了政策环境。第二个层面是，由于目前各项目的成交状况较差，下半年各项目“以价换量”的概率加大，这就会形成对于豪宅市场转变的直接促进。第三个层面上，新项目的入市，新的产品符合市场预期的价

　　格水平，也会刺激一部分新的成交。综上三个原因，1000万-3000万的下半年到明年出现转变的概率应该还是比较大的。

　　3000万以上的顶豪市场，是一个相对独立的市场行情，对于后市的判断基于两个条件，一个是目前到此价格的项目均具有绝对稀缺，基本具有绝对的不可替代性价值；二是下半年新入市项目可能出现的新的创新型产品引导新的需求和成交。

　　“但是考虑到反腐、经济不确定性等因素的影响，我们的整体判断还是谨慎乐观的。”任启鑫表示。

　　据某豪宅统计的客户分类显示，70后企业主、创业者、企业高管成为购买豪宅的主力军。“资源稀缺性使其具有极强的抗跌性和保值性。”业内人士指出，目前很多传统行业都面临着转型、重新洗牌，很多企业主在看不清未来前景的时候，购买物业将是资产保值的重要方式，而核心城市的核心物业无疑是最佳选择。至于购买资格问题，现在有很多种规避办法。“其他很多城市都取消了限购，北京虽然没在其中，但一些能使资格受限者买到房子的办法却层出不穷。”该人士透露。

　　无论如何，六大地王项目一年多时间里遇到翻滚过山车似的经历让他们后怕不已。据记者了解，目前房企对拍地相当谨慎，即使万众瞩目的华嘉胡同，很多准备参与的开发商都表示：参与要积极，但竞拍要冷静。由于此前传闻金融街由于地缘以及资源优势对该地块势在必得，因此其他参与的开发商也没有显出血战一番的架势。某集团前期部经理向记者透露，估计金融街会给各房企打招呼，大家也乐得做个顺水人情。因此可以判断，华嘉胡同不太可能成为下一个地王。

　　文/本报记者张舰

　　●链接●

　　六大地王项目

　　1.万柳——中赫集团

　　2012年7月10日，经历46轮竞价，就达到了北京海淀区万柳地块的地价上限26.3亿元，之后开始竞拍回购面积，最终由中赫集团报出16400平方米回购面积后拍得，成为2012年北京地王。被当时业内人士评价为“如此高昂的土地成本创下北京执行招拍挂制度以来楼面价格的最高值”。按照当时中介机构计算，项目未来价格可能达到每平方米8万至10万元。然而时过境迁，作为六大地王项目中第一个亮相者，它的价格已经标明15万元/平方米起。

　　2.夏家胡同——懋源地产

　　2013年7月3日，丰台花乡夏家胡同地块被懋源以17.7亿元的总价获得，溢价率30.2%，剔除保障房部分，楼面价高达45819元/平方米。

　　3.孙河——中粮集团

　　2013年7月24日，中粮以总价23.6亿、溢价率49.4%、楼面价4.8万元/平方米、配建公租房3.3万平方米为代价，夺得孙河地块。孙河地块性质为HIJ地块二类居住用地、托幼用地、医院用地。建筑规模8.17万平方米，该地块东至规划泉发花园东路，南至孙河组团十号路，西至孙河组团七号路，北至孙河组团八号路。

　　4.农展馆——融创集团

　　2013年9月4日，农展馆地块被融创集

　　团以21亿元的总价，外加异地建设27.8万平方米医院的条件获得，实际成交总价为43.24亿元，折合楼面价7.3万元/平方米，溢价率16.67%，超出很多人的预期。农展馆北路8号0304-622地块被认为是东三环成熟片区的绝版地块。7.3万元/平方米的楼面价刷新了之前中粮地产创下的4.8万元/平方米的孙河单价地王，也远远超过了北京万柳地王、夏家胡同地王和崇文门地块的单价。业内人士表示，7.3万元/平方米的单价是全国地王，这个价格在相当长的时间内很难企及。

　　5.西局——龙湖地产

　　马年土地第一拍。2014年2月13日，龙湖地产以总价35.7亿元、现场竞配5.4万平方米限价商品房的条件，将丰台区西局地块收入囊中，溢价率48%。另据机构测算，该地块商品房部分折合楼面价60730元/平方米。

　　6.西局——泰禾集团

　　2014年2月20日，泰禾集团以总价49.58亿元、配建5万平方米限价商品房的条件摘得丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目二期XJ-03-1、XJ-08地块，住宅部分折合楼面价63395元/平方米，溢价率达47.7%。据挂牌公告显示，西局二期地块位于丰台区卢沟桥乡丰北路北。东至西三环南段，南至丰台北路，西至西局中街，北至南马连道路。土地出让面积96390平方米，建筑控制规模170535平米。