杭州主城区再推宅地 土地出让90/70政策退出

　　8月11日，杭州市国土资源局再度挂出建设用地出让公示，除了一块商业用地外，两块宅地和一块商业商务兼容住宅用地将在9月10日进行挂牌交易。这是主城区继今年1月24日以来，首次推出住宅用地。

　　而更值得关注的是，在这几块住宅用地中，将不再对套型建筑面积90平方米以下的户型比例作任何限定。也就是说，2006年5月建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中关于“新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上”的相关规定(俗称“90/70政策”)将悄然退市。

　　新出让土地取消90/70限制

　　“除了限购政策调整以外，杭州市以后对房子的户型将不会有限制了。”近日，钱江晚报记者从一位业内人士处听说了这一消息。

　　记者随即致电杭州市国土资源局相关部门：“听说‘90/70政策’取消了，是真的吗？从什么时候开始的？”一位内部人士确认了这个消息：“从7月份开始，所有新出让的住宅用地都取消了(这一政策)。”也就是说，从7月份开始，所有新挂牌的土地中，不再对产品户型的套型建筑面积有任何限定。当钱江晚报记者要求查看相关文件时，这位内部人士表示，取消是口头通知的，并没有发文。

　　记者仔细看了杭州市国土资源局的最新公告，7月份挂牌的土地中，并没有出让的住宅用地，最新的住宅用地就是8月11日公示的，将于9月份正式挂牌出让的杭政储出[2014]21号~23号地块。这几块土地中，住宅部分确实不再有产品类型的限定。

　　但对于已经出让的土地是否也可以作相应调整的疑问，这位内部人士给予了否认的回答：“已经出让的土地，合同是已经写死的，不可能出让以后再取消里面已经确认的条款。”

　　“90/70”政策实行已有八年

　　“90/70”政策始于2006年。

　　2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中明确新建住房结构比例。意见规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。” 因为这个政策直接对住房面积比重作出了条文明确的约束，因此被约定俗成地称为“90/70政策”。

　　政策的目的原本在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，在施行初期也取得了一定的效果。2007年初，杭州首个90/70楼盘万科魅力之城开盘，181套房源两天全卖光。

　　随着房地产市场的发展，小户型产品市场占有率大幅度提高，为了应对“90/70政策”，开发商在户型创新里，各种“擦边球”的技术手段也用得登峰造极。飘窗、露台、挑高层等手段，在90平方米可以做出四室两厅的格局，设计精巧的户型赠送面积可以达到二三十平方米甚至更多。一些地段较好的楼盘，为了满足改善型客户和高端客户的需求，将两套小户型合二为一设计出“双拼”户型，更有个别楼盘，推出了“四合一”的大户型。不过之后限购令一出，直接将这样的拼套户型推入一个尴尬的境地。

　　曾经松绑又被收紧

　　事实上，由建设部等九部门联合出台的“90/70政策”曾经一度随着市场的发展悄然松绑。

　　2008年10月，楼市不景气，杭州市人民政府出台《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，对购房入户、税费减免、二套房贷、公积金贷款等方面进行了全面优惠。虽然没有公开对土地政策进行调整，但是当时新出让的土地和已经出让尚未报批的土地，90平方米的比例都不再严格按照70%的比例来执行。

　　在调查中记者发现，当时，在实际操作上，很多楼盘的90平方米产品在整个楼盘中的占比已经低至5%，甚至部分已经完全取消。这一现象，在市中心豪宅武林板块表现得尤其突出，比如近期正在推大平层的昆仑公馆，小户型在整个楼盘体量中只占约20%的比例；武林国际90平方米以下的户型总面积只占约5%；武林壹号最小户型为236平方米；武林外滩的住宅部分也在2009年重新报批时，完全取消了90平方米以下的房源。

　　但放松的口袋随后被收紧。从2011年后，多数住宅用地还是在严格执行90/70政策。

　　据了解，将在8月启幕的德信大家钱江府项目，是在今年2月份取得的土地，这块地的规划指标中，90平方米以下户型的比例仍然占到了7成。

　　产品会变得更多样化

　　市场在发展，产品在升级，升级换代的需求占楼市比重越来越大，收入不同的阶层对于刚需的概念也不同。同样是三房，预算有限会认为90平方米的三房二厅经济又实用，但追求舒适感的家庭可能对尺度要求更高。比如之江板块的大家之江悦大胆设计了165平方米的三房格局，“双套房”的设计私密性和尺度感十足，这显然也是与板块的高端定位相吻合。

　　“同样是三房的格局，110到130平方米做出来的尺度显然更有舒适感。”方正房产总经理朱宏波对钱江晚报记者说，这些年由于90平方米的比例限制，大家都花心思研究90平方米以内怎么样去做，就算是偷面积这样的擦边球其实也是为了在有限的空间内为业主营造更大尺度的舒适感。他认为，现在取消对于90平方米的限制，显然是让企业在更充分的市场条件下，重新根据市场的需求去做产品定位。

　　对于这样的观点，新湖武林国际的营销总监陈旭华也表示认同。“改善需求对于尺度的要求更高。在较好的地段，不局限于90平方米这个约束，企业才更能从市场角度来考虑造什么样的产品。”

　　去年刚刚搬进钱江新城某小区的王先生告诉记者，当时因为孩子渐渐长大迫切需要改善，但可选择的产品十分有限，现在选的这套房子并不满意。“过几年产品肯定更丰富，挑选的余地更大，到时候还会再换一套房。”

　　清源房产的总经理刘强认为，在目前的局面下，政策的调整也具有试探的意味，没有明文废除的政策，不排除随时被收回的可能性。

　　双赢机构董事长章惠芳认为，目前市场上90平方米以下的户型很多大同小异，户型放开以后产品设计会更加合理化。比如原先一定受限于90平方米以下的户型，可能多加两三个平方米，会让整个户型变得更加合理。合理的产品必然会被市场认可，从这方面来说也会激发开发商的创新能力。