北京：自住房拉低均价 限购常态化市场难回暖

　　近期，自住型商品房项目集中入市，给北京房地产市场带来了结构性的变化，在拉低整体新房交易均价的同时，也拉高了整体新房成交量。但在北京自2010年4月“国十条”以来的限购限贷政策常态化背景下，单纯依靠自住型商品这种具有“共有产权”属性的特殊产品拉低整体成交数据，或难以反映真实的市场情况。

　　自住房集中成交

　　均价创42周新低

　　7、8月份，自住型商品房集中入市、网签，给新房市场成交结构带来明显的变化。

　　结合伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院及北京市住建委数据统计，8月上旬北京住宅新房网签量2800套，与7月上旬相比大幅增长90.1%，比去年同期回落22.5%。剔除保障房和“商改住”房源，新建纯商品住宅网签量为2133套，在自住型商品房集中成交的情况下，总成交量明显高于7月上旬1473套的新房网签量。

　　价格方面，8月上旬北京纯商品住宅新房（剔除保障房和商办改住）成交价格为20773元/平方米，与7月上旬相比大幅回落17.3%。而这其中，对于价格大幅回落起决定性作用的则是自住型商品房价低位成交的拉动。除了自住型商品房本身价格平摊整体新房价格，入市同时，也促使刚需盘降价走量，使整体均价回落到2万元/平方米左右的低位。与8月同期二手房成交均价28863元/平方米拉开明显的距离。

　　新房与二手房均价形成如此悬殊的价差，除自住型商品房平摊新房房价的作用，刚需盘的平价及降价走量也不容小觑。

　　据亚豪机构统计，8月上旬的最后一周（8.04~8.10），商品住宅成交量价出现明显回落。在商品住宅成交排名前十名中，定向安置项目恒大城和自住型商品房首创·悦都汇、金隅·汇星苑分别位于第一、第二以及第六名，三个项目累计实现成交746套，在总成交量中占比近四成，而恒大城与首创·悦都汇两项目的成交价分别为1.4万元/平方米和1.3万元/平方米，这类限定售价的商品住宅在近期集中签约，大幅拉低了整体成交价格，是造成上周均价创下42周以来新低的重要原因。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从北京目前市场的表现情况来看，新房市场由于自住型商品房的集中入市，刚需楼盘在推盘过程中实质性的低价走量已经成为必然，让利营销吸引了部分刚需置业者入市购房。

　　高姗分析，今年以来，已有近2万套自住型商品房进入申购环节，并锁定了大量刚需客群，刚需盘的开发商在销售业绩、回款要求的重压下，平价或降价走量的现象仍将会持续。而价格的持续走低，有望吸引处于观望中的购房者以及部分自住型商品房申购人群回流商品房市场，下半年刚需客群游离于自住型商品房与商品房之间的现象将成常态。

　　限购限贷常态化

　　库存高压难解

　　自住型商品房入市搅动了整体新房市场的成交结构。最终呈现的均价以及成交量都难以摆脱结构性因素。那么如果刨除自住型商品房因素，这个市场又是怎样呢？

　　亚豪机构提供的8月上旬最后一周的数据中可以看出，去掉两个自住型商品房项目之后，北京新房的成交量约为 858 套左右，与前几周成交量相比持平。

　　而从8月上旬的基础数据来看，扣除自住型商品房项目后，整体新房成交也基本持平。 在整体均价被自住型商品房拉低，以及各大刚需盘平价跑量的条件下，普通新房住宅的成交量仍然没有大幅增加的迹象。

　　但在伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉看来，不能把自住型商品房的成交单独剔除来看。“自住型商品房本身就吸收了很大量的市场需求，在目前的集中成交造成新房市场成交量的复苏，也可以认为是去年年底到目前积压的部分市场需求的一个释放过程，它本身也是正常的市场需求，不能完全剔除它来看成交量的复苏。”他认为，如果假定没有自住型商品房，这些需求也还应该落在新房、二手房市场，最终还是要买。只是由于一些人的需求在自住型商品房上集中释放，被压在了7月、8月和未来的月份而已。

　　但宋辉同时指出，在将来的市场成交中，自住型商品房的推出量和成交量将成为影响月度新房成交总量的一个必须被考虑进来的因素。自住型商品房一方面在结构上会拉低统计上的月度新房均价；另一方面，会对于开发商在推盘时产生调低价格入市的压力，这种压力表现得已经较为明显。

　　那么，开发商降价，是否就能够换来成交量的回暖，似乎并不容易下此结论。尽管当前二三线城市纷纷放松限购，但一线城市的限购限贷政策依旧悍然未动，舆论也偏向于政策常态化。

　　在此背景下，言“回暖”为时尚早，甚至有中介业内人士直接回避这一措辞，更愿意用“复苏”来判断未来的楼市。宋辉认为，目前看来，刚需的观望情况没有实质性的改变，因为购买力支持力度不足。还在盼跌的状态。另一方面也是因为新房的位置、配套、不能即买即住、交通方面也存在弊端，很多都在六环。相反，二手房市场最近则有复苏迹象。

　　胡景晖预计，北京市场由于多重原因短期内不会放松限购，银行按揭利率依然偏高，刚需置业购买力的支持力度依然有限，在市场自发调整的环境下，成交量、成交价像2013年的暴涨情况很难再现。

　　高姗则认为，上半年刚需项目受自住型商品房入市分流客群以及信贷紧缩等因素的叠加冲击，使大部分项目成交低迷，即便降价也未能提振销量，随着区域楼市供应量的不断增加，刚需盘的开发商在下半年普遍面临着较大的去化压力。

　　作者：鞠晓波