专家解读不动产登记：能否遏制楼市非理性需求？

　　公众期待已久的《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》15日公开向社会征求意见。征求意见稿由国土资源部起草，报请国务院审议。国务院法制办在征求有关方面意见的基础上，会同国土资源部反复研究、修改，形成了此稿。3000多字的条例中，明确提出了包括土地、住房在内的不动产信息将全国实时共享，有关部门和利害关系人可查。

　　对公民和法人而言，不动产究竟是什么？不动产登记暂行条例，将给我们带来什么？对城乡二元格局，不动产统一登记意味着什么？不动产登记暂行条例，何以发挥“四两拨千斤”作用？15日公开征求意见的《不动产登记暂行条例》，四大“看点”值得关注。

　　看点一：“大家底”有了国家定义

　　依照条例，集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，以及建设用地、宅基地和海域的使用权等都将纳入登记范围。这是我国首次在不动产登记实施层面对“大家底”给出国家定义。

　　看点二：给公民和法人“行方便”

　　现行不动产登记法律法规繁杂、条块分割、权责不明，给当事人造成极大不便，也给不动产交易带来安全隐患。根据条例，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。这将保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，有利于保障不动产交易安全，也有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。

　　看点三：城乡二元“坚冰”将融

　　我国城乡间土地权属不一样，城市土地属于国有，农村土地属于集体所有，但集体所有又不像股份制可以通过股权明确为个人利益。这种二元化土地制度，无论对城市还是农村土地管理都有诸多不便，在农村尤其突出。

　　对此，条例指出，不动产统一登记，对赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权、建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等重大改革，具有基础性作用。

　　看点四：对改革创新形成“倒逼”

　　“物权法的落实、土地管理法的修改、‘小产权房’问题破题，甚至由此产生的公证制度、赔偿救济制度等问题，都会因为不动登记暂行条例实施形成‘倒逼’改革压力。”党国英说，向社会征求意见，公众层面将对管理改革和创新形成“倒逼”。

　　法学专家指出，不动产统一登记是市场经济迅速发展“倒逼”出来的，随着征求意见稿向社会公开征求意见，必然有力促进推进相关法律法规修改，进而“倒逼”我国不动产管理制度改革和创新，深化改革将获得更多的“地”气。

　　如何让真实全面的信息浮出水面？

　　【条例规定】国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权、宅基地和海域的使用权等10项不动产权利纳入登记范围。

　　【社会期待】从2007年物权法明确不动产登记到现在历时7年，不动产登记能否加速前行？能否获得真实信息，让违规占有不动产信息浮出水面？

　　【专家说法】山东社会科学院经济研究所所长张卫国说，实施不动产登记是摸清我国经济家底、提高经济宏观调控能力的基础性工作。通过确权，将激活土地、房产、林地等各种要素流动的积极性，使各种市场主体的经济行为更加活跃。

　　一些专家认为，不动产登记涉及房产、土地等权属信息，势必使得一些群体或个人长期违规占有的不动产资源浮出水面，有助于构建公平的市场环境，但需要有关部门具备斩关破障的勇气。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，不动产登记的难点在打破多头管理的部门局限，整合职能。虽然改革难度很大，但更需要加快步伐，形成紧密合作的工作协调机制，让改革走出“纸面”落到“地面”。

　　【记者调查】不动产登记局工作人员披露，统一不动产工作繁重，需要多部门统筹才能有序推进。现在该局一方面向社会征询，一方面还在进行部委间的协调。

　　山东、广东等地基层国土部门反映，当地已经开始相关工作整合，但让国土部门整合土地、房屋、林业等多部门的登记职能，“一个部门向多个部门伸手”，面临阻力不小。有的基层国土部门也存在现实压力：机构设置、人员编制不同，“有的土地登记一个科几个人，住房登记一个处十几个人，都归到国土，一个科兼并一个处，被兼并的有想法有阻力”。基层部门普遍期待，当前推动不动产登记改革能形成自上而下的指导机制，理顺相关部门权责，建立起通畅统一的工作流程。

　　如何兼顾隐私保护？

　　【条例规定】各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。

　　【社会期待】“房叔”“房婶”扎堆曝光，多是依靠网民“挖地三尺”。不动产登记能否成为反腐利器、让反腐装备“火眼金睛”？但同时如何兼顾公民个人信息和财产隐私？

　　【专家说法】国土资源部地籍管理司有关负责人表示，反腐不是立法出发点，尽管两者在客观上发生关联。参与不动产登记立法工作的中国社科院法学研究所研究员孙宪忠表示，不动产登记的本意是保护个人财产而不是剥夺，是市场机制的进步而不是倒退。

　　陈晟则表示，以往不动产尤其是房地产登记的不统一和信息联网的缺失，使反腐机制存留较大的漏洞，房地产成为腐败官员获取和安置不法财产的重要渠道，现在条例明确既保护个人隐私，也保留办案查询渠道，是对隐私和反腐的兼顾。

　　【记者调查】各地“房叔”“房婶”被曝出，主要原因是很多地方对领导干部个人事项申报不抽查、抽查不公开，也缺少对其申报内容进行抽查的手段。如果能够对领导干部的住房等不动产情况进行监控，可以起到很好的反腐监督作用。

　　就在“房叔”案例曝出后，记者曾调查发现，作为不动产的重要组成部分，不同层级的房屋登记管理部门对房屋和拥有者的信息掌握不尽一致，地方配置两套系统，详细内容自己掌握，去掉物权人信息的简略内容报送上级。而随着不动产信息全国联网加速，这些弊病有望逐步化解。

　　能否遏制楼市非理性需求？

　　【意见征询】不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

　　【社会期待】长久以来，查空置率靠“查水表”、“数黑灯”，全国空置多少房屋土地，没有一个部门能说清楚，不动产登记作为调控的基础性、前置性长效机制，能否打破信息割据，让土地、住房这些基础信息不再是一团糊涂账，推动房地产税等相关机制，让调控如臂指使，不再雾里看花？

　　【专家说法】住建部政策研究中心研究员王珏林认为，不动产登记是房地产调控的基础性长效机制，政府在管理和制定政策方面可以有的放矢，能有效遏制楼市投机等非理性需求。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚指出，以前抑制投资投机性需求的手段只能靠简单的限购和限贷，但实施不动产登记制度以后，房源信息和房屋产权信息一目了然，能更好地对市场进行预估和判断，科学决策。

　　【记者调查】西南财经大学一份报告称，2013年我国城镇家庭住房拥有率为87.0%，而住房整体空置率为22.4%，空置近5000万套，高于美国、日本、欧盟；国际机构瑞银估计中国城镇地区自住房比例为75% －78%。但这些报告被强烈质疑缺乏权威性和准确性。

　　基层房管部门表示，对于房产信息登记仍然有基础数据整理和各方信息融合等大量基础性工作，现在不动产登记的重点除了确立机制，还要抓紧“补课”，先做到摸清底数、统一数据，管理部门先做到心中有数，然后才能谈全国联网。