今年的“金九银十”地产操盘手怎么看？(3)

　　“金九银十”预期或延迟至明年上半年

　　随着“金九银十”黄金时段的日益临近，全国各地的楼市似乎还未摆脱我国上半年住宅市场变幻莫测的孤寂与冰冷。随着部分城市取消限购、信贷扶持等有利政策的逐渐放开，一直纠结于资格和价格的刚需族们仿佛从这毫无生气的市场环境中又找到了一些新的谈资和希望。

　　自2010年10月正式施行限购政策以来，我国的商品房储量已从起初的1.9亿平方米飙升至5.6亿平方米，四年时间，三倍增量。2010年限购令的出台，其目的是为深度解决住宅市场供需之间的矛盾，同时也为抑制因投机而产生过快的价格上扬。随着我国经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，我国的住宅市场已然从刚需向改善方向所转化，因此，只有在适当放开限购政策的基础上，进一步规范和监督二手住宅交易市场，保障刚需住房市场供应的同时加大改善住房的市场监管，才是解决刚需住房与改善性住房结构分配不均的首要条件。

　　自呼和浩特和济南率先解除限购后，鉴于住宅储量的集中增加和财政平

　　衡的巨大压力，限购松绑如“多米诺骨牌”一样，相继在35个城市轮番上演。诚然，市场的冰冷是由于供应量过大、房价过快上涨等因素的积累以及供需双方成交集中所带来的需求透支，但在放松限购的政策利好后，信贷优惠将更多地助力于楼市储量的释放。对于储量释放的时间节点，我认为，受到整体

　　市场环境的影响，限购的放松和信贷政策的利好只能是刺激市场的一支强心剂，其只能够短时间内带动刚需市场的回暖。“金九银十”的预期或将延后至明年上半年。

　　而在另一个战场，作为改善型项目的配套体系，以住宅区为服务对象的社区商业也越发受到重视，基于这样一种新兴的商业模式，社区商业的形成是建立在住宅项目开发销售、社区居民生活消费和商业投资等多方社会发展需求之上的，将商业和住宅完美地融合在一起，是社区商业发展的最根本的目的，其在改善型居住项目中扮演的是辐射单个社区或者周边几个社区的微型商业，在国内大多以临街底商的形式出现，其在未来的发展应该具有广阔的前景和空间。

　　随着人们对生活质量的要求越来越高，住宅市场也从起初的刚性需求向改善型需求快速靠拢和转化，良好的配套环境已然成为众多改善型购物者在评定项目时的首要因素。因此，从开发商的角度出发，社区商业配套的优化的多少将直接影响到其住宅销售的好坏与否，基于社区商业的在消费者眼中的体现价值。

　　“金九银十”三环将成豪宅主战场

　　2014年上半年，北京楼市成交量走低，观望情绪严重。就大势而言，普宅类新盘所面对的大量刚性需求，由于信贷、舆论、自住房等因素在目前普遍观望，造成成交复苏的异常缓慢。高端市场，为了平抑房价整体水平，对高端楼盘的入市价格进行限价调控，入市困难，高端市场出现供货断档。“金九银十”素来是楼市最重要的时间节点之一，业内也希望借此传统销售旺季能够带动楼市回暖。

　　在超过40个二、三线城市陆续调整或取消限购政策之后，作为全国房地产市场风向标的北京，政策走向尤为受关注。尽管限购政策在北京短时间内难以松动，但分类调控方向已得到确认。下半年，北京房地产市场将不再“限价”，适度放开高端商品房项目。此外，还将适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准。将按照分类调控的思路，采取系列措施，保证供应，稳定市场。政策的扭转，带动市场转变。2014年楼市很可能先冷后热，“金九银十”有一波回暖。

　　首先看看普通住宅市场。2014年上半年开始自主型商品房陆续入市，预计下半年尤其是“金九银十”期间将会出现自住型商品房集中入市的高峰，另一方面受上半年整体楼市表现影响，多数刚需项目放慢了销售节奏，纷纷将供应时间调整至下半年，下半年也将迎来供应高峰。这将会对楼市成交量起到明显拉升作用。