8年价格翻番 专家：各项成本推动房价上涨

　　2006~2013年楼价上涨107.5%

　　2014年，东莞楼市量价背离，房价企稳“9字头”，但成交量却持续下降。上周，东莞出台文件提振楼市信心。但是未来房价走势如何，还未可知。不妨先跟随记者来回顾一下2006~2013年8年间东莞房价走势，寻找房价上涨背后的关键因素。2006年，东莞房价还维持在“4字头”，2007房价开始进入迅速上涨通道，从2006到2013年，房价翻了一番。

　　记者对比8年来东莞楼市数据发现，2007年和2013年新建住宅成交量最大，地价也最高，房价同比上涨也最为明显，从市场上看，房价上涨的背后，是深圳购房者和刚性需求释放的影子。

　　专家则指出房价上涨后面的四大主因：地价上涨、建安成本提高、融资成本增加及税费征收严格。

　　文/表 记者蒋幸端 图/记者卢政

　　房价

　　“三级跳”

　　2006年至2014年上半年

　　房价“4”字头变“9”字头

　　第一跳：单价一年涨了1000多元

　　2007年东莞房价出现首轮上涨，当年东莞新建住宅均价为5522元/平方米，比2006年的4222元/平方米上涨了1000多元/平方米。

　　第二跳：从“6”字头跳至“8”字头

　　2009年至2011年，市场成交触底反弹，推动房价快速上涨，房价从6424元/平方米上升至8177元/平方米。

　　第三跳：房价迈入“9”字头

　　2013年12月，东莞房价从“8字头”正式迈入“9字头”，至今年7月份，东莞房价已经连续8个月企稳在“9字头”，2014年上半年，东莞住宅均价为9130元/平方米。

　　从2006年至2013年，8年间东莞房价上涨107.5%，若截至今年上半年更是上涨了116.2%。

　　探因房价上涨：

　　与地价、成交量基本成正比

　　地价抬升

　　8年地价

　　上涨122.19%

　　楼市与土地市场相辅相成，相互作用。楼市火热，土地市场就火热，“地王”也最多，反过来，“地王”多，地价高，房价也会出现明显上涨。

　　从土地市场来看，楼市成交最火热的2007年和2013年，地价也最高。2007年东莞商住地楼面地价为2676元/平方米，比2006年高了1482元/平方米，是东莞目前年度最高的楼面地价，并且当年共拍出5宗“地王”，其中塘厦“地王”楼面地价高达15243元/平方米。

　　2013年商住地楼面地价位居第二，为2653元/平方米，当年也拍出3宗“地王”，最高一宗商住地楼面地价高达6090元/平方米。去年镇区楼面地价全线走高，纷纷踏上历年高点，地价涨势明显。此外，2012年和2014年上半年，商住地楼面地价均超过2000元/平方米以上。以2013年上半年楼面地价与2006年楼面地价比较，历经8年时间，楼面地价上涨了122.19%，也翻了一番。

　　市场推手

　　成交量大增

　　房价出现跨越

　　值得注意的是，2007年和2013年“地王”最多，地价最高，楼市成交量也处于前两名，分别是622.1万平方米和753.52万平方米，同时，2007年和2013年房价都出现了历史性的跨越。

　　深圳客进入东莞助推房价

　　从房价上涨情况来看，东莞房价的上涨背后都缺不了深圳客的影子。2006~2007年，东莞房价出现首轮连续暴涨，彼时全国楼市火热，大量深圳客非理性地进入处于价格洼地的东莞。在深圳客的刺激下，东莞房价也迅速飙升，从“4字头”进入“5字头”，上涨幅度首次达到了30%。而进入2008年楼市冷冬，这些非理性的投资行为大多遭到失败，纷纷撤离东莞。

　　东莞房价第二次因为深圳客进入东莞而出现的快速上涨是2010~2011年， 2010年，全国楼市调控政策实施，不实行“限购”政策的东莞成为深圳客置业的乐土。与2007年不同的是，此次深圳客进入东莞市场以理性的自住需求为主，盲目投资减少，之后，临深片区崛起，直到现在仍然是支撑东莞楼市成交的重要区域，而在临深片区高房价成交的支撑下，2010~2011年，东莞房价也正式由“7字头”迈入“8字头”，房价上涨幅度约7.5%。

　　刚需释放推动房价连续上涨

　　从历年楼市发展情况来看，楼市成交每次从低谷反弹，刚性需求大量释放，也会促使房价快速上涨。

　　2009年，东莞楼市由低谷回暖，房价也从低点回升，从2009年的“6字头”上升至2010年的“7字头”，上涨幅度约18%，并且连续两年快速上涨。

　　2011年之后，随着房价逐渐回归理性，房价也再次出现连续上涨。从2012年第四季度开始，在“以价换量”的刺激下，刚性需求持续释放，临深、临广片区成交显著，2013年东莞楼市供需两旺，房价也终于在2013年12月正式进入“9字头”，城区毛坯刚需房更是历史性地步入“万元大关”。从2013年12月~2014年7月，东莞房价已经连续8个月维持在“9字头”。

　　成本上涨

　　案例分析：

　　同区域成本提高

　　单价涨5636元/平方米

　　记者根据东莞同一镇区分别在2005年和2013年销售的两个楼盘的成本对比发现，2005年销售的某楼盘均价为3679元/平方米，2013年，在同样区域开发的另一个楼盘房价上涨至9315元/平方米。随着各项成本的升高，2013年个盘房价也上涨了5636元/平方米。

　　在成本方面，税费占比由2005年约9.36%上升至15.15%，土地成本从2005年的682元/平方米，上升至2926元/平方米，土地成本上涨了329%，所占比例也由18.54%上升至31.42%；此外，建安成本也由1286元/平方米上升至2560元/平方米，上涨了99.1%。

　　专家分析：

　　各项成本推动房价上涨

　　房地产财税专业人士陈秋蓉认为，东莞房价从2006年的“4字头”上涨至2014年上半年的“9字头”并不奇怪。“土地成本和建安成本、融资成本等都在上涨，房价的上涨属于必然。”她告诉记者，地价成本就占了房价的三四成，此外，近年来银行利率上调，房贷政策收紧，开发商的融资成本也在增加，在资金不足的情况下，部分中小开发商寻找其他渠道进行融资，融资成本比2009年之前高了三成左右。另外，近年来国家对房地产税费征收严格，税费也体现在房价当中，“税费约占房价的12%~20%左右。”

　　她表示，在同样的房价下，地价便宜，融资成本少的开发商获得的利润就越高，因此越来越多的品牌开发商热衷于与本土开发商合作，以减少土地成本，而为了提高资金的周转率，降低融资成本，不少开发商也会通过合理定价快销来回笼资金，市场上“以价换量”模式也将越来越多。

　　（本文数据来源：东莞市统计局、东莞中原研究部、合富辉煌东莞市场研究部。注：由于统计方式差别原因，数据可能存在一定出入）