北京改善市场只是被"复苏" 地王楼盘按兵不动

　　8月，北京楼市的改善型项目入市比例首次占据月度入市项目量的半壁江山，而此前一段时间的数据也显示，改善及高端市场成交形势较好。

　　然而，从总体数据看，受大市所累，今年改善及高端市场下一步的回暖却仍有一丝隐忧。

　　正因如此，去年及今年初成交的一批各类“地王”始终犹抱琵琶半遮面，入市计划难以明确。

　　高端好卖快过刚需

　　集中开盘、快速去化……这些往年只属于刚需盘的专利，今年7月以来却一再上演在高单价、高总价的改善项目中，足以令诸多刚需、刚改项目艳羡不已。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者：“据我们统计，7月购房的人群需求中包含子女上学需求的，占全月成交比例的40.79%，而1月时这个比例是29.31%。这说明暑期到来，因教育因素卖房换房的人群有了明显增加，类似的需求还有改善居住、接父母等。这类人群的年龄通常在35岁以上，具备相对较好的经济能力，通常已经具有了至少一套房。”

　　亚豪市场总监郭毅也认为，要分析改善型市场的走强，必须看近期的二手房市场，“从7月下旬至8月上旬，二手房日签约量基本接近500套左右，是6月日均200套的2倍还多。其中大量业主都是多次置业者，通过卖掉旧房子，腾挪出资金及购房资格再购置新房，他们是近期改善型复苏的主力。

　　改善市场只是被“复苏”

　　在这些改善型需求的推动下，7月北京报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅市场新增供应环比上涨近3成，成交上涨近4成，创春节以来供应新高。

　　改善型市场就此突破市场盘整的大势，将一飞冲天了么？胡景晖认为，如此乐观言之太早。“首先，目前改善房的数据很好看，是在刚需被‘挤出’市场留下的空白造成的，”胡景晖说，“今年到目前为止，房价依然高企、银行信贷的利率基本没有实质性优惠，这样的的情况下，刚需人群购买力不足，存在被挤出市场的现象。因此，也造成了一些如前述有实在需求的‘迫切改善族’的成交数据攀高， 从这个角度看，市场仅仅是‘被复苏’。”

　　在胡景晖的描述里，人到中年、事业有成、早年曾买房但买的太小太偏、父母养老孩子升学，都是这类购房群体的突出特征。

　　“如果仅仅就这一群体而言，其实更符合‘刚性改善’的描述，只不过他们的购买力更强而已。”业内人士分析说，“仅仅是这一群体，不足以撑起更高端市场的回暖，特别是今年将入市的多个单价挑战10万元/平方米的项目。”

　　“地王入市”步伐轻缓

　　或许是因为目前市场的大势未明，特别是改善型以上市场的回暖有限，多个从去年起就万众瞩目的“地王”项目，目前都没有明确给出入市节点和定价区间。

　　以去年最吸引眼球的农展馆地块为例，该地块的楼面价高达73000元/平方米。自去年拿地以来，一直传说将于今年9月上市，上市价格更有“15万元/平方米”“30万元/平方米”等多个版本，成为未来华宅市场的指标性项目。不过，时至今日，尽管一直有施工，但其入市时间迟迟难以确定。其项目负责人此前对媒体也曾表示，这一项目的培训和样板间或要到明年才能完成，今年基本不会入市。

　　另一引人注目的地块是中粮去年以4.84万/平方米拿下的孙河地块。这一地块更因近期两块孙河地块流拍而“备受责难”。据了解，为了让这块土地大放异彩，中粮投入了大量资源打造低密项目，楼面价更将至10万元/平方米区间。但其入市脚步同样“轻缓”，至今未公布具体路线图。

　　而抬高了整个丰台身价的夏家胡同地块、西局地块目前就更是静悄悄，据了解还处于产品规划阶段。不过也有接近拿地企业的人士告诉记者，由于丰台区内相对竞争项目少，而这些地块多涉及环境指标、旧村改造等，往复沟通不断，进度也比较缓慢。

　　“特别是城区的一些地王项目，都面临着规划难题。原地配建让开发商很难受，又要做出品质，又要搞好规划，方案迟迟定不了，这些都是实际问题。”胡景晖告诉记者。

　　郭毅也认为，这些“地王”项目要成功比其它项目更难，包括规划和定位。她告诉记者，去年单套总价在1000-3000万元的产品共售出了2742套，而3000万元以上的仅售出了155套。今年也近似，前一区间共售出999套，后者卖了不到100套。所以，房子绝不是越贵越好，而是给自己定一个合理的标尺，从这种意义上来说，详细的调研和更到位的规划，比急于入市更能给地王项目带来成功。

　　本报记者 胡喆