杭州城西银泰开业近一年对街底商七成关门(2)

　　空铺太多了，不免萧条冷清，影响商街的形象，更加招不到商户。曾经有商业管理公司有过兴趣，比如统一招租“对接”品牌商户，统一规划业态，但是在看到这条商街的“先天不足”后，又摇头走了。这条商街的缺点在于，商铺门口没有划停车位，留不下客人；行道树挡住了视线，还有斑马线刚好在城西银泰城东西两头，中间设栏杆，去银泰城的客流很难引到商街上来，这些细节上的缺陷都影响了商街的人气。

　　而如果对接中低消费的社区便利店，这条商街的面积大，租金总价高，把很多亲民店挡在了外面。一位商业资深人士给出了一个数据，目前便利店租铺集中在80~100平方米的单层铺，年15万元租金是上限。而橡树园沿街底商基本是“一带二”的双层商铺，主力面积300平方米，无论是面积还是结构，橡树园的沿街底商都不占优势。

　　“大面积、高租金商铺，只能招中高端品牌，但这类品牌又进驻城西银泰城了，橡树园商铺两头不靠。”

　　综合体周边商铺褪去光环，社区商铺应回归便民业态

　　“沃尔玛有‘5公里死亡圈’的说法。”在从事多年商业地产的赢商机构总经理方芳看来，橡树园大量商店的关门是正常的。

　　沃尔玛有“5公里死亡圈”之说，用以形容在大型超市阴影之下，本地零售商所面临的肃杀商业环境。有机构估算，一个1万平米的大卖场，可以取代300个小店。方芳认为，这种“大鱼吃小鱼”的“商业规律”并非单指沃尔玛，同样适用于规模“悬殊”的同业态商业竞争，比如大型综合体与周边商铺。像城西银泰城是目前杭州单体最大的购物中心，商业体量高达29万平方米。它对消费人群的吸附能力是巨大的。

　　“开发商把商业综合体旁的商铺价值过于放大，买家是被营销说辞 ‘绑架’了。”在方芳看来，商业综合体旁的社区商铺，供应量应该减少，避免与综合体直面竞争。“现在人们的购物方式改变了，很少单纯逛商街，而是逛街、吃饭、娱乐综合体验消费。”因此，大型商业综合体吸附品牌势头十分强劲。某杭派女装一位负责人也告诉记者，去年开始，他们的实体店进驻策略，以商业综合体为主。

　　业内人士还指出了综合体内商铺的优势：综合体是按套内使用面积计算租金的，比如品牌服装店普遍租用面积在80~100平方米之间。就她知道的，城西银泰一楼零售业态租金10元/平方米/天左右，二楼5~6元/平方米/天。从装修投入来说，综合体的商户不存在门面装修费用，只要套内装修即可，甚至连地砖都不用铺，这些都是省下的成本。

　　“所以，社区底商业态规划应该回归生活服务，比如药店、宠物店，便利店等，业主不能对租金期望值太高，如果租金在3~5元/平方米/天，稳定性还是可以的。面积最好控制在100平方米以内，很多便利店的租金上限集中在15万元左右。”这是方芳给买社区商铺的人的一个参考建议。

　　针对吴先生冲着“银泰”投资商铺的参考点，业内人士觉得，有些综合体旁边的商铺本身条件好，不单是被某个商业体拉动，吴先生参考庆春银泰的太平门直街，以及西湖银泰的定安路商铺，与城西银泰城没有很多共性。以上两条商街所处成熟居住区，本身有人气，且路面可以停车等，各种因素要综合分析。

　　“定安路、太平门直街商业氛围形成早于西湖银泰和庆春银泰入驻前，当时房东入手价格没有包含‘银泰’因素，后面这些综合体进驻，只是对商圈起到锦上添花作用，因此商圈内商铺价值当然进入一个上升通道。”业内人士分析。