孙河乡地块降价再入市 官方"释放"市场遇冷信号

　　北京土地市场的寒意已经令政府部门开始行动了。昨日，市国土局土储中心网站上再次挂出了朝阳区孙河乡地块，这宗在不到一个月前刚刚流拍的土地项目的起始价被调低至42.3亿元，比上次下降了3.7亿元，起始楼面价也从3.5万元/平方米降至3.2万元/平方米，竞买保证金也由13.8亿元下调至12.7亿元，而其他条件均无改变。

　　业内表示，这种在近年北京楼市上并不多见的下调流拍地块起始价的做法，可以看做是官方侧面释放出的市场已转冷的信号，证明市国土部门正在为刺激土地成交而开始行动了。

　　据了解，重新挂牌的朝阳区孙河乡土地储备项目BCDE地块二类居住、住宅混合公建、社区配套服务设施、中小学合校用地容积率在1.1左右，适合做低密度高端住宅尤其是别墅产品，加上便利的交通和配套，曾让该地块备受开发商关注。

　　“其实，孙河乡地块的硬件条件在近两年的北京土地市场上已经算比较理想的了，属于市内较稀缺的土地项目，如果在去年底较热的市场状态下，以原底价46亿元起拍仍会引发不少房企争夺。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏坦言。然而，即便如此，该地块在上次7月底的挂牌竞价截止之前却没能收到网络报价，此前报名参与竞拍的中粮地产和北京天恒置业集团也没有到拍地现场拿号，最终只能被迫流拍。

　　“在目前的市场状态下，孙河乡原定的底价已经超出房企预期太多。”贾玉鹏表示，由于今年北京楼市发展趋势不明朗，房企出手拿地越发谨慎已成事实，因此房企在计算孙河乡地块的拿地价格时会在周边龙湖、泰禾旗下楼盘项目5万-6万元/平方米销售均价的基础上加上建安成本，在保证至少20%利润的情况下才会出手购买。“以此计算，即使是目前降价3.7亿元的孙河乡地块，对于不少房企来说仍然是比较贵的，这些房企应该不会冒太大风险去拿地，预计只有万科、绿地、中粮、保利等有资金实力、对风险把控能力都比较强的房企会去参与竞争。”不过，贾玉鹏也坦言，虽然此地块应该不会二次流拍，但估计大多数参与竞价的房企也都抱着“抄底”的心态参与，希望能以底价或极低溢价率成交。

　　链家地产市场部分析师张旭坦言，此次土地出让底价主动“低头”的行为某种程度上也印证了当前包括土地市场在内的整个北京房地产市场的冷淡形势。而贾玉鹏也表示，可以看出，目前相关部门已经表达出了希望通过降低拿地门槛保证土地成交，为市场树立信心的态度，如果市场进一步萧条，不排除相关部门可能会继续降低北京土地市场拿地难度。（记者 蒋梦惟）