库存拉警报 青岛楼市一个月内两次松绑

　　时隔一个月之后，青岛楼市再次松绑。

　　青岛市国土资源局和房屋管理局官方微博昨日（9月1日）发布消息称：自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。就在今年7月31日，该局曾表示，放松市内四区144平方米以上 （含144平方米）的住房限购政策。

　　“松绑一个月来，市场量和价的变化都不大。”科威国际不动产青岛区总经理孙杰在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，自7月31日青岛市部分解除限购以来，一二手房的价格并未出现上涨，一个月之后的限购政策全面放松，政府托市意图明显。

　　记者注意到，青岛两次限购政策的放松仅仅相隔31天。孙杰表示，一旦限购政策全面放开，青岛楼市的成交价格也不会出现大涨，“限贷还没有取消，在其他条件不变的情况下，金融政策对于房地产的价格起着决定性作用，未来有房产税等政策。但购买需求增加之后，交易量会增加。”

　　“7月底第一次公布取消部分区域限购，实际上也是给了购房者一定预期，楼市利空将尽，接下来可能会有更多的利好出现。”孙杰说道。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，多次放松调控政策，对购房者的心理冲击比较大，部分购房者已经理解为政策全面救市逐渐开始，入市的积极性提高。

　　昨日，《每日经济新闻》记者致电青岛市国土资源局和房屋管理局，对于限购全面放松的消息，该局相关人士表示已经确定，但连续一个月内两次放松限购背后的原因，其表示负责人暂时不在，无法回复。

　　不过，青岛当地居高不下的库存以及去化过慢却是事实。按照上海易居房地产研究院此前公布的数据，青岛在今年1月份商品住宅库存去化周期为13.7个月，但过了上半年，库存去化周期明显上升，比如7月末监测的数据显示，已经达到了26个月即两年以上的水平。

　　“库存压力下，房企自然会倒逼地方政府积极救市，目前救市在行政方面的障碍并不大。”上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，对于青岛来说，救市应该是“松绑+刺激”一起的双保险做法，同时应该以创造更好的投资环境为导向。

　　另一方面，青岛市持续加大保障性住房建设力度，也分流了一部分购房者。然而，一旦限购政策完全放开，新增的需求究竟有多大？“预计不会超过20%，主要还是释放了一部分外地户口的购买以及改善型需求。”孙杰表示，但对于一手房来说，开发商压力也很大，为了以价换量并不会对价格有所提升。

　　“青岛的房地产市场有两个尴尬。过去借旅游地产名义开发了大量住宅，并且到北京等地进行营销，从而使得当地楼市呈现了一个‘繁荣’；此类购房者购房以后，并不自住，而是进行投资，但很明显，无论是当地还是外地的客源，都没有预计得大。”严跃进认为。

　　“从目前市场看，因为经济涨幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，年内市场存在反弹的可能。特别是已经开始涉及到的信贷松动，一旦银行实施执行，预期购房者将被刺激入市。”张大伟表示。　　每经记者 尚希 发自北京