东莞四季度难现高溢价地块

　　8月东莞土地市场继续遇冷，淡市环境下，开发商拿地积极性受挫，土地市场降温大局难改变。记者从东莞中原地产了解到，8月土地整体供应量21.22万平方米，其中商住地供应仅3.67万平方米。而在成交的10宗土地中，商住地仅占两宗。

　　从近期的土地预告来看，工业用地的出让力度将加大，而商住地供应低迷将延续至年底。不过，业内人士认为，开发商四季度的重心还是在快速去货、资金回笼方面，因此拿地依然趋于谨慎，高溢价地块将难现。

　　土地供应

　　8月仅1宗商住地入市

　　据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞土地供应6宗，供应面积合计21.22万平方米，环比减少32.68%，同比减少61.69%，为27个月的第二低记录。其中，商住地供应1宗，面积合计3.67万平方米、工业用地4宗，面积合计13.83万平方米，其它用地1宗，面积合计3.72万平方米。

　　东莞中原研究部工作人员称，8月土地供应持续回落，供应量低位徘徊，一方面市场继续深化调整，新房市场未见起色，开发商对未来预期悲观，政府部门也在顺势放缓推地节奏。另一方面弱市格局下，开发商拿地意愿降低，推出的地块或流拍、或底价成交，政府部门对土地的惜售心态强，也有意放缓推地步伐。

　　另据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞土地成交10宗，面积合计23.88万平方米，环比增加99.36%，同比减少56.7%。业内人士表示，8月土地交易量比上月出现明显激增，主要是工业用地成交放量明显，拉高整体土地成交量。从绝对值来看，8月土地交易量大大好转，但成交尚未恢复至活跃水平，土地拍卖氛围趋于平淡，回升动力不足。

　　楼面地价

　　受个别地块影响波动大

　　业内人士称，8月东莞商住地成交10.33万平方米，环比增加28.63%，同比增加48.14%；楼面地价2407元/平方米，环比下降24.39%，同比上升114.76%。淡市下商住地成交寥寥无几，楼盘地价受到个别地块影响波动大。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，8月东莞商住地溢价率为0%，连续2个月溢价率“挂零”。由于新房市场的低迷不振直接波动至土地市场，开发商对市场预期不看好，拿地心态谨慎，而部分资金链趋紧的开发商更是无暇顾及土地市场。今年来，土地成交以底价为绝对主流，鲜有高溢价拍卖现象。

　　“商住地底价成交的趋势短期内难以扭转，但房企的抄底时机依然未到。”东莞中原研究部工作人员透露，一方面尽管楼市处于下行态势，但仍有部分开发商拿地意愿强，优质热门地块还是会受到多家企业参与竞拍。另一方面政府对东莞房地产发展长远看好，预期较为乐观，定价偏高，如黄江三社区的一宗商住地同样被金地以底价斩获，折合楼面地价达到4053元/平方米，创下黄江的拍卖纪录，成为黄江的“单价地王”。

　　后市展望

　　土地市场迈入低价时代

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，截至8月29日，9月东莞只有5宗地块挂牌出让，面积合计26.61万平方米。供应的5宗地块全是工业用地，商住地供应出现阶段性断档。

　　瑞峰置业李毅认为，进入下半年，东莞的推地节奏停滞不前，今年9月无商住商服用地待拍，就是最好的验证。从近期的土地预告来看，工业用地的出让力度将加大，而商住地供应低迷将延续至年底，四季度商住地出让区域集中在虎门、南城、清溪和横沥等镇，其中最为引人注目的是南城将有面积约12.7万平方米的商住用地即将挂牌出让，该地块出让信息与会展中心门前挂出的出让预告牌吻合，这也意味着投入使用十年的东莞国际会展中心难逃被拆厄运。而在成交方面，虽然东莞政策环境好转，市场预期向好，但开发商四季度的重心还是在快速去货，资金回笼方面，因此拿地依然趋于谨慎，高溢价地块将难现，土地市场迈入供需低迷，底价成交的时代。