广州一开发商6年不为业主办房产证 或涉嫌违规开发(3)

　　经济之声：从另外一个角度来说，如果说长期办不下房产证的话，开发商能不能落到好处？

　　胡钢：应该是很可能存在这种情况的。大家都知道房地产开发是一个管制非常严格的行业，基本上涉及到比如说规划、国土、税务、建设、房产等等多个部门，而且一般整个房产开发下来相关的公章可能要盖200、300个，盖这些公章的目的就是房地产开发商要保证开发房产的合法性，并且要合规，同时也要及时缴纳相关的税费，如果最终我们买房人的房产证没有办下来，也就意味着开发商在相关的房屋开发过程中，要么就是税费没有缴清，要么相关的配套措施没有到位，要么就是房产本身存在这样或者那样的问题。在这种情况下，买房人整个是处于一种权属状况不明的情况，因为按照我们国家的物权法，不动产的权属证明只有一点，就是登记主义，未经登记，没有拿到房地产，那么这个房是谁的还不好说，因为没有获得我们国家法律所明确规定的严格的确权。

　　经济之声：该做的事情还没有做到，作为开发商，为什么还能够如此强势的告诉业主们，让你住你就住着，有没有证无所谓。他们说这个话的底气从何而来？

　　包华：首先这个房屋即使不能办证确实是可以自行自用的，不影响他自行使用，他自己是可以住的，这种情况下对于一些解决居住需求的业主来说，这个事情就不是那么急迫，只要他不着急出租，不着急转让，那么产权证早一天办，晚一天办，对于很多业主来说其实是无所谓的。

　　第二个方面，开发商掌握着很多信息，而这些信息是购房人所不知晓的。比如很多购房人连为什么办不了产权证都不知道。

　　最常规我们说办不下来产权证的原因大概有以下几个。第一，工程验收没有过关，但是一般工程验收没有过关意味着这个房屋不是一个安全建筑物，房屋是不能够交付的，所以这种情况现在比较少见。第二，虽然工程验收合格，房屋也可以交付，但是规划验收没有通过，也就是说小区的配套设施设备没有完成，这种情况下房屋也不可能发产权证。第三，部分相关的税费手续没有理清的。我们看到有一些开发商在完成开发建设工程之后还有一些土地出让金等方面的税费没有缴清，这种情况下也不能办理产权登记。

　　这些方面都是开发商应当做的，这些信息老百姓如果知道，可以有针对性的向相关部门去反映，去主张，但是这些信息非常庞杂，乃至于有时候这些信息购房人根本取得不了，在这种情况下导致信息不对称，自我权益很难维护，这也是开发商可以硬实的地方。

　　经济之声：在采访过程当中，广州市国土与房屋管理局的工作人员提到，在他们的备案信息里面没有查到风帆房地产开发公司开发的“城市映像花园”的项目，这意味着什么？

　　包华：如果按照这个口径去了解的话，有可能这个项目它的开发前期手续是不完备的，也就是说不光是卖房的环节，在取得土地工程规划等各个方面的手续可能都是不完备的，如果不完备，政府系统中就不会有这样一个项目的记载，就不可能给这个项目做相关的验收，更不可能给这个项目做登记，所以我认为可能在开发的前期上手续是不完备，或者不齐全的，乃至于这个房子有可能是其他项目所谈到一种未经政府批准而擅自开发这样一些住宅项目。

　　经济之声：这是一个特别可怕的现实，那么在这种情况之下，如果出现了没有备案，有可能是一个违规项目的话，房产证拿不到手，那这个房屋未来的前途会怎么样？500户业主可以以怎样的方式来争取自己的权利？

　　胡钢：我觉得刚才节目中已经特别提到了，广东市相关的公务人员说这个项目和这家公司可能没有查到相关的资料，我也是查阅了一下广州市国土资源和房屋管理局相关的网站，还有包括我们的广州市商市主体信息公示平台，好像以我个人粗糙的查询确实没有查到广州市从化风帆房地产开发有限公司相关的资料，也没有查到城市映像花园这样一个项目的资料。但是在网上那种商业网站，这种房地产开发的销售的商业网站确实出现了这么一个广州市的城市映像花园这么一个项目的介绍，但是时间也比较早了，是08年、09年的数据，但是现在似乎好像没有一个正常的销售价格或者说二手房的价格，但是确实能找到一张照片，住层的一个高层的楼，这就让我非常担心，就是说这个楼是否是存在一个违规开发的问题，

　　如果违规开发，这500户业主的相关权益可能就是从根本上就无法得到保障。还有一点刚才节目中也提到，所谓的开发商比较强势，我不太理解这个强势具体表现什么手段，我们知道如果是消费行为，本质上来说是一个民商事行为，大家是你情我愿进行交易，如果一方用这种强迫手段，不论是停水停电还是言语威胁，这本身就不是一个正当的商事行为了，如果再结合这个项目可能涉嫌的违规或者说叫违法性，是否会构成民事欺诈乃至刑事犯罪行为，比如说合同诈骗罪的行为，都有待我们的行政机关乃至司法机关进行调查处理。