房地产营改增或成税率最高行业 税改需兼顾产业体质

　　【导读】媒体报道房地产行业“营改增”按17%税率模拟测算，成为税率最高行业。

　　央广网财经9月4日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，几家欢乐几家愁。近几年稳步推进的“营改增”是目前规模最大的结构性减税措施。“营改增”的实施并非波澜不惊，如何突围“营改增”的难题，是摆在中国结构性减税面前的现实考量。现在，这一难题落到了房地产行业头上。

　　据媒体报道，两位业内人士昨天透露，财政部和国税总局已对房地产“营改增”进行模拟测算，采用17%增值税税率，高于此前市场传言11%的税率，房地产行业可能会成为“营改增”后税率最高的行业。

　　营改增自2012年1月1号开始试点至今，历时两年半，目前剩下的几个行业主要是生活服务业、建筑业、房地产业和金融业。而房地产业营改增最大的难题在如何减少对房价的影响，毕竟各界都不希望房价大起大落。不过，官方既然是在对房地产“营改增”进行模拟测算，也足见行事的谨慎。这就好比“把脉问诊”，税制改革的进程中，需要兼顾不同产业的“体质”。

　　财政部财政科学研究所税收政策研究室主任孙钢：房地产“营改增”对房价影响小

　　据报道，财税部门和房地产商关于“营改增”的沟通早在2013年年底就已经开始，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将自己形成的调研材料交给相关财税部门。房地产业“营改增”的难点都在哪？

　　孙钢：房地产业实现营改增的话，增值税里抵扣项目可能比一般的行业多一些，增值税本身的特点是名义税率和实际税负不大一致，抵扣得越多，实际税负越低。所以现在有关部门要进行测算，无论是按17%来测算，还是按11%来测算，总是要通过测算来比较，选择一个方案，保证国家和企业的利益都达到平衡。

　　房地产行业的推进恐怕应该和其他相关行业齐头并进，比如建筑业。因为房地产业和建筑业是密切相关的，不可能只是单独一个行业来推进。所以两个行业如果齐头并进，问题解决起来会更方便一些。

　　“营改增”是否会增加房企的税负，从而进一步影响到房价？

　　孙钢：影响房价的因素很多，税收只是其中的一个因素。很多人对税收对于房价的影响的估计的过高了一些，因为房价更多的是取决于供求因素，而且房地买涨不买落，房价越涨，买的人越多，房价越跌，买的人越少，所以房价的波动还要看供需平衡的状况。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭：目前房地产征税体系处于变革中

　　孙钢认为，房地产行业实现营改增，对房价的影响不大，你是否同意？

　　杨红旭：要讨论税收对于房地产的影响要看结构，房地产开发环节的税收对楼市的交易和影响并不是很大，但是交易环节的税收调节就会影响比较大，比如以前一调控，营业税有时候会增加，契税和所得税都会调整。去年3月1日的国五条细则中要求按照20%差额交个人所得税，导致很多人非常恐慌，出现了所谓的末班车行情。所以营改增主要是针对开发环节，暂时不涉及到交易环节，也不涉及到持有环节，对交易、对房价影响偏弱。

　　什么样的税率对房地产营改增比较合适？

　　杨红旭：这个我没有具体测算过，但我感觉房地产税营改增和其他行业不太一样，因为目前房地产税体系都在发生变化，比如正在进行房地产税立法，以前开发环节、交易环节的税负偏重，持有环节的税负偏轻，房地产税立法是不是增加持有环节的税种，从而使整个结构区域平衡。就开发环节而言，还要考虑房地产行业的土地增值税，也是针对开发商等等，以后如何平衡营改增之后和原有的土地增值税之间的平衡，官方必须考虑到这一点。