赢利模式不明确 养老地产三大瓶颈亟待突破

　　养老产业再迎利好消息。近日，中央财政下拨服务业发展专项资金24亿元，支持在吉林、山东等8个省份以市场化方式发展养老服务产业试点。

　　预计到2015年，我国60岁以上的老年人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%。开发商正是看到了养老产业的发展前景，养老地产才乘势兴起。有人说，只要1/10的老年人成为养老地产的消费者，那么养老地产就会迎来市场爆发。不过，这个看上去前景很好的产业，在现实中却遭遇了重重困难。

　　●市场供需缺口巨大

　　用“正在以奔跑的速度迅速变老”这句话来形容中国进入老龄化社会的速度一点也不为过。全国老龄工作委员会办公室副主任朱勇告诉记者：“截至2013年年底，全国60岁以上老年人总数已经达到2.02亿，占总人口的14.9%。据预测，老龄人口数到2025年将超过3亿，2033年超过4亿，2053年将达到最高峰，4.87亿。可以说，在未来的40年时间里，我国将面临非常严峻的人口老龄化问题。”

　　面对我国迅速“变老”的现实，无论何种养老方式，都显得准备不足。业内人士曾以“杯水车薪”来形容目前养老机构和养老需求之间的关系。日前，记者向公办养老院北京第一社会福利院咨询后得知，该院目前有1100张床位，已有8000多人在排队等待床位，“老人要想住进来，至少得等10年。”该福利院的工作人员表示。

　　朱勇表示，我国养老产业尚处于起步阶段，相关政策和制度都很不完善，养老体系普遍存在投入不足、设施较少、服务不够多样、运营效益低、专业人员匮乏等问题，而且这一状况短期内并不能得到改善。因此，引入民间资本成为养老产业发展的迫切要求，必须让市场机制发挥作用，打开养老产业发展的新天地。

　　●赢利模式不明确

　　北京大学人口研究所穆光宗教授指出，未来中国养老机构将分为三大层次：第一层次是社会福利型养老机构，由政府开办，具有社会福利的性质;第二层次是中高端养老机构，由政府或民营资本开办，自负盈亏或有一定盈利能力;第三层次是奢华型养老机构，由民营资本或外资开办，具有盈利能力。

　　虽然养老地产迎来了发展的东风，但运营状况却并不尽如人意，没有明确的赢利模式，前期投入大、利润产出时间较长是当前存在的主要问题。“养老产业是一个投入大、周期长、利润产出时间长的产业，绝对不会像房地产业那样有高利润率和周转率，预计毛利润率仅有10%—20%。”天地控股总裁张华纲表示，“按照企业运营的常规心态，这种盈利水平的项目往往导致开发商的参与度很低。”因此，企业在做养老地产时亟须在经营模式上转变思路，探索到底应该如何运营养老社区。

　　●让老年人成为消费主角

　　北京汇晨养老机构管理有限公司总经理马剑告诉记者，从目前一些养老地产项目的销售情况看，大多数养老项目是子女为父母购买的，真正由老年人自己掏钱购买的比例非常低。由于经济条件所限，大多数老年人还是愿意选择传统的居家养老模式，或者选择公办养老院。“中国的养老人群存在消费天花板的现象，也就是说，六七十岁以上的老人大多不愿意花费几十万元甚至上百万元购买养老地产，目前购买养老地产的并不是老年人。同时，现在部分开发商打造的养老地产在产品规划上增设了一些老年人的配套设施，其造价成本显然要比普通住宅项目高出一截，因此售价也高，去化很慢。”华银·天鹅湖营销总监陈乾对记者表示。

　　但是，随着购买人群年龄结构的变化，这一状况可能会发生转变。陈乾认为，四五十岁的人是当今经济购买力最强的人群，再过10多年他们将逐步成为老年人。当整个社会的养老观念发生变化时，这群人掏钱为自己购买心仪养老公寓的可能性就会增大。

　　正是因为看到了这一点，位于河北涞水、紧邻北京房山的华银·天鹅湖国际生态医养健康城把握了四五十岁消费者“储备养老”的需求，打造了规划占地达56平方公里的医养产业新城，其凭借优越的山水景观和完善的配套得到了置业者的追捧。据悉，近日华银·天鹅湖国际生态医养健康城开盘，当全国楼市还处在一片低迷中时，该项目却仅用2小时就售完了500套房源，销售额达5亿元，平均每分钟就会有4套房源售出。

　　●创新模式谋求四方共赢

　　由于养老地产的特殊性，其如何盈利是开发商一直纠结的问题。一方面，老年消费者会觉得花费巨资买一套房子住10—20年不划算;另一方面，如果产品只售给即买即住的消费者，那么客户群会比较窄，房子空置现象就比较严重。华银地产的相关负责人告诉记者，与其他产品相比，养老地产的回款周期是商业地产的2倍，是普通住宅的4倍以上，这对开发商而言，压力不小。

　　为了探索养老产业的运营模式，华银·天鹅湖国际生态医养健康城进行了7年的实践，为实现养老产业良性运营提供了新思路，其创新的“代管经营”模式既能够让企业实现快速回款，又能够给消费者带来持续的收益。

　　据华银地产的相关负责人介绍，华银·天鹅湖将房子卖给消费者后，还会与其签订返租合同，由企业对房源进行统一管理和经营，将经营所得反哺给消费者，让其也能盈利。“我们的模式实现了四方共赢：首先，对于业主来说，通过房子出租可以获得可观的收益，让闲置的房子变成资产;其次，把房子统一租给一些经营机构，可让真正有需要的养老人群能以较低的成本享受到最佳的养老服务;第三，对于出租房源的运营公司来说，他们可以通过经营获得收益;第四，对于开发企业来说，项目面对的客户群将大大拓宽，可以将房子快速销售出去，再利用销售回款加快开发速度，同时还能给项目带来人气，把商业和酒店等配套做起来。”