深圳8月新房成交量升价跌 开发商积极降价促销

　　8月份深圳一二手住宅合计成交7144套，相较7月份环比上升10.06%。

　　8月深圳新盘批售量(获得预售许可证的新盘项目数量)较7月大幅回落，共有24.63万平方米获得批售，环比下降57.4%，同比下降35.9%。

　　8月一手住宅成交量为2889套，环比上涨18.94%；

　　成交均价22329元/平方米，环比微跌0.92%。

　　8月深圳二手住宅共成交4255套，环比上涨4.75%，深圳二手住宅的成交均价为24371元/平方米，环比上涨3.16%。

　　8月，深圳新房成交上升了两成，二手房成交却一直在低迷中。

　　根据最新出炉的深圳楼市8月份的成交数据显示，深圳新房推售量和成交量都在上升，房价由于开发商的积极入市和降价促销而有略微下调。二手房方面，成交套数虽有略微上升，但市场仍处于低迷状态。多家中介的数据显示，二手房业主对房价的信心在下降，深圳中原统计二手房业主下调报价的房源占比在八成以上，而中联地产的统计则显示，七成受访者卖房的价格会选择与市场价持平或略低于市场价。

　　深圳中原副总经理贺晓丽表示，深圳9、10月新房推盘量会达到全年高峰，新房大量供应会分流部分二手房客户，因此预计二手房成交量短期内仍会维持低迷局面，而二手房价下调幅度会较前期进一步扩大。

　　8月新房成交面积升两成

　　在新房供应方面，8月份共有9个住宅项目取得预售许可证，比7月份减少了6个；预售套数为3131套。据深圳中原统计，8月深圳新盘批售量(获得预售许可证的新盘项目数量)较7月大幅回落，共有24.63万平方米获得批售，环比下降57.4%，同比下降35.9%；实际上，开发商向市场推售的面积则为年初以来最高值，达到30万平方米，环比上升22.9%，但与去年同期相比，下降17.4%。

　　贺晓丽解释这两组数据的“偏离”，在即将迎来“金九银十”黄金销售期的8月，开发商为抢占最佳时机，将项目批售期延后，从而导致8月批售量锐减。而因7月深圳新盘项目批售集中，但市场环境不好，于是不少项目改为在8月进行推售，使得本月推售面积大幅回升，为年初以来最高值。

　　市场环境不好，开发商的推售也获得了市场的部分认可。记者了解到，由于8月推盘量大幅增加，深圳全市新房成交面积上升两成。分区来看，盐田受成交结构影响，因梧桐春晓等4个项目集中备案，升幅高达167%；而罗湖和龙华因近期供应减少，使得成交量均有不同程度下降，其中，龙华降幅近三成；南山因博林天瑞取得火爆销售拉动区域成交面积大幅提升四成多；宝安在联投东方、领航城和福盈中央山的大面积成交拉动下，区域成交面积大幅提升37%；龙岗成交面积居各区首位，尽管8月也有部分项目入市，但因基数较大，升幅仅为17%。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，8月份开盘项目增多的同时，刚需入市的意愿也明显加强，新开盘的华业玫瑰四季和中骏四季阳光都是刚需盘，且定价较低，销售出现了“日光”。预计年底深圳更多刚需盘将陆续推出，如特发和平里二期、金亨利都荟首府二期、润达圆庭、港铁天颂等。

　　在市民最为关心的价格方面，由于开发商积极推盘，多进行降价促销，入市房源也多为刚需户型，价格更亲民，因此8月深圳新房成交均价得以下跌1个百分点。据统计，深圳8月一手住宅量升价跌，成交量为2889套，环比上涨18.94%；成交均价22329元/平方米，环比微跌0.92%。分区域来看，盐田市场容量小的特性同样表现在价格方面，个别项目的影响使得其区域均价上涨25.8%；福田受京基滨河时代和山语清晖影响，价格也上涨一成；罗湖、宝安和龙华均价都有不同程度下跌，其中，宝安因前海效应逐渐降温，区域均价跌幅约一成。

　　二手房成交量仍处低位

　　在二手房方面，8月深圳二手住宅共成交4255套，环比上涨4.75%，来自美联物业的统计显示，深圳二手住宅的成交均价为24371元/平方米，环比上涨3.16%。美联物业全国研究中心高级主任何倩茹表示，受供应面和融资面的双重利好影响，8月份深圳一二手住宅成交均出现上涨，这说明市场步入回暖阶段。

　　据统计，8月二手住宅成交中，罗湖、福田、南山、宝安四区的成交量均出现增长，其中南山环比涨幅最高，为8.31%；盐田、龙岗两区的成交下降，其中盐田环比跌幅最高，为6.89%。

　　贺晓丽则认为，因限购放松和信贷环境改善，深圳8月二手成交量小幅回升，但从历史来看，成交量仍处于低位。来自深圳中原研究中心的统计显示，8月深圳全市188个楼盘样本成交均价为29131元/平方米，较上月回落0.2个百分点，仍处于跌势中。贺晓丽表示，这是由于前期新盘价格调整和“金九银十”供应大幅增加预期影响，以及在限购放松预期落空和缺乏成交量的有力支撑的情况下，业主对后市信心仍显不足，因此二手业主下调报价的房源占比在八成以上。此外，中原(深圳)报价指数仍处低位震荡，这显示二手房价格从5月出现松动开始，已经连续4个月下跌。

　　据统计，8月份深圳一二手住宅合计成交7144套，相较7月份环比上升10.06%。何倩茹表示，8月，受供应面和融资面的双重利好影响，置业者入市意愿增强，深圳住宅市场步入回升阶段。在这种背景下，开发商的入市也将愈加积极，据美联物业全国研究中心预计，9月将有25个项目入市，作为房企完成年度销售的重要阶段，相信传统的“金九银十”会成为今年推盘和置业的最佳时机。

　　七成业主不会高价放盘

　　市场上目前购房者构成则直接影响着房价的走势。根据以往深圳市场的经验，当市场上投资客比例上升时，房价一般都会呈现明显上涨的局面；当市场上的购房者是刚需购房者为主时，则房价则趋于平稳，不具备大幅上涨的条件。

　　据中联地产二手房研究院的统计显示，近期深圳二手房市场上不但成交量上升，首次置业的比例也持续上升至62%，达到近期新高，再加上自住需求的二套房的购房者，两者组成的“刚需”比例超过八成以上。由于刚需置业者对房价调整最为敏感，因此目前市场上房价很难大幅上涨。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平告诉记者，近期，因为受政策影响，各楼盘以价换量吸引刚需购房者，而对深圳楼市来说，首套房贷已回归基准利率，部分银行还针对部分客户提供9—9.5折的优惠，这使得大量刚需和部分改善型客户积极出手。“尤其年底是传统的结婚旺季，目前正是购置新房的时期，因此不论是新房还是二手房成交量均有所增加。”肖小平表示。

　　从卖方角度看，根据中联地产最近对卖方者的一份调查显示，七成受访者卖房的价格会选择与市场价持平或略低于市场价，其中选择与市场价持平的占一半。“他们多数想尽快出手物业，但又不愿意降价太多，所以都会选择保守的方式与市场价持平来出售，部分会选择略低于市场价的大多是急于出售需要钱做其他事情的客户，又或者房子本身的朝向或者楼层上不太好，所以愿意作出一定的降价。”肖小平表示，28%的受访者会选择略高于市场价的价格出售，这些房源往往装修、朝向上好一些，或者业主不急于出售，所以价也会略高一点。

　　从中联地产的地铺来看，肖小平告诉记者，近期店面婚房购房者的咨询量明显增多，购买的主力户型多为中小户型、低总价房源。与此同时，很多新人家庭条件较好的，打算在市中心购买中小户型，因为以后换房时，房子配套好可以租好价钱。

　　■预测

　　二手房成交

　　短期仍低迷

　　去除了成交结构影响的深圳二手楼盘的价格到底如何？

　　根据中联二手房研究院监测，8月份中联监测的100个样本楼盘中，如果把环比跌幅超过1%视作下跌，把环比涨跌幅在1%以内视作持平，把环比涨幅超过1%视作上涨的话，那么100个样本楼盘中成交价格上涨的有24个，较7月份缩减3个；成交价格持平的超过半数，为51个，较7月份明显增加12个；成交价格下跌的有25个，较7月份缩减9个。

　　而来自深圳中原研究中心的统计则显示，8月深圳全市188个楼盘样本成交均价为29131元/平方米，较上月回落0.2个百分点，仍处于跌势中。在这188个样本楼盘中，8月有98个样本楼盘有成交，同时因房源报价普遍下调，8月成交样本楼盘中有超过一半的楼盘价格下跌。

　　其中，有50个成交的样本楼盘价格较上月出现下跌，另外48个成交的样本楼盘价格则较上月出现上涨。

　　整体看，肖小平认为，深圳8月份的二手房价涨幅放缓、跌幅缩减，价格向平稳靠拢。而贺晓丽则表示，深圳即将步入“金九银十”黄金销售期，各大房企铆足劲头冲刺全年销售目标，因此预计9、10月全市推盘量会达到全年高峰。然而因上半年库存积压，目前全市去化周期高达14.7个月，未来去化压力可见一斑。

　　在二手房方面，由于新房大量供应分流部分客户，预计二手房成交量短期内仍会维持低迷局面；价格方面，因新房销售承压引起的价格调整也会传导到二手房市场，预计二手房价下调幅度会较前期进一步扩大。