广州商业公寓新货大增 小户型住宅量价齐跌

　　目前天河北小户型成交热度不高。

　　淡季持续，原本转手快的小户型放盘两个多月竟鲜有人问津

　　计划年内全家移民海外的陈先生，现正忙着将手上的部分物业转卖变现。原本以为小户型单位应该很容易转手，谁知竟放盘两个多月鲜有人问津。据他介绍，这套“滞销”的小户型单位是天河北某个电梯单体楼1房1厅，47平方米左右，带有市一级小学学位。陈先生于2009年买入，现时以160万元放盘，“委托两家中介放盘，结果两个多月过去，仅有1台客人问过，还杀价至150万元。”对此，业内人士表示，同样是小户型，不同板块情况亦会有所不同。如在体育中心板块，买家从年初至今均持观望态度，小户型鲜有成交，因此陈先生的情况也较常见。在北京路板块，不少小户型带学位，总价不高，十分受买家欢迎，因此现时仍热销，价格坚挺。在拥有不少商业性质公寓的珠江新城板块，住宅性质公寓带有省级学位，出租回报率较高，因此其比商业性质公寓更受青睐。

　　文/图：记者王雯倩

　　合富置业市场经理梁燕明表示，目前50平方米以内的小户型约占总成交两成。其中，以市中心总价较低的楼梯楼小户型为主，大多数成交总价在100万元以内，买家多是预算不高的首次置业人士。满堂红市场部研究员刘镜棠表示，物业的交易周期主要取决于物业的售价，降价幅度较大则交易周期较短，可能半个月即可成交。从近期小户型单位成交个案来看，放售时间多为1~3个月。

　　按陈先生的情况，合富置业东方之珠分行主管邓彩霞表示，目前天河北小户型成交热度不高。如金润大厦47平方米一房一厅，一般135万元才会有买家承接，而业主往往将放盘价定在145万元左右。而鸿翔大厦39~41平方米的小户型，目前成交价约在125万~130万元。

　　商业公寓新货大增 小户型住宅量价齐跌

　　尽管近期市场交投活跃度不高，但业主愿意大幅让价的情况不多。邓彩霞表示，近期天河北小户型电梯物业的成交价与年初其实不会相差太大。梁燕明表示，眼下电梯楼小户型成交约占30%，而且基本都是明显低于市场价的电梯楼小户型，大多成交总价在130万元以内，买家多是地段指向性较强的首次置业人士。“在市中心租赁活跃的CBD等核心区小户型电梯楼，入市门槛基本都在140多万元，甚至更高。”

　　据满堂红促成交易数据显示，8月份小户型成交情况最热的板块为越秀板块，其次分别为江南大道板块、西关板块及淘金——建设板块。“近期小户型成交量与1月份相比减少近4成，与成交量最大的3月份相比减少接近7成。”不过，由于商业公寓与住宅本质上有一定区别，无论是户籍转移、学位资格还是生活方面，商业公寓较难替代住宅。从长远来看，商业公寓对小户型住宅的影响并不算大。

　　二手楼市淡季持续 哪些小户型“不愁卖”？

　　据中原地产大沙头三马路分行营业经理叶景生介绍，现时北京路板块小户型热销，价格依然企稳，业主放盘价会比市场价高5%~10%，一般在两个月左右可顺利出售单位。

　　满堂红成交数据显示，近期珠江新城商业性质公寓租金均价介于75~120元/m2，而小户型住宅租金均价介于70~110元/m2，地段相近的商业公寓相对小户型住宅单位租金略高，幅度约为5%~10%，而售价则是小户型住宅单位高5%左右。

　　中原地产双城国际分行资深营业经理甄超盼表示，珠江新城的双城国际公寓及铂林国际公寓，都是70年住宅性质的公寓，且带有先烈东路小学学位，十分受欢迎。

　　合富置业名门分行主管卢炼炼表示，珠江新城二手商业公寓的价格比住宅公寓要便宜。如盈丰、盈力等商业公寓45~50平方米左右的单位，目前市场均价2.8万元/m2，便宜的笋盘单价约2.6万元/m2。而像嘉裕礼顿阳光大厦等住宅公寓，37~43平方米的单间，市场均价达3.8万~3.9万元/m2。

　　从租金看，面积相当的小户型商业公寓与住宅公寓的租值其实相差不远。盈丰、盈力等商业公寓45~50平方米的月租约4000~4500元，而铂林国际公寓38平方米的单位月租也是4000~4500元左右，因此盈丰、盈力等商业公寓45~50平方米单位的售价约130多万元左右，而铂林国际公寓38平方米的单位售价要165万~170万元左右，急售笋盘也要155万元左右。