中国买家撑起新加坡楼市 增值潜能遭投资商质疑(2)

　　2013年6月28日，新加坡金管局宣布，申请房贷者的总债务偿还比例不应超过60%，并且这项条例是永久性的。也就是说，凡贷款购房者，金融机构在评估其个人房地产贷款申请时，必须将申请者的所有债务考虑在内，而贷款者每月的还款额，不得超过其收入的60%。同年8月，金管局又将购买公共房屋的贷款最长年限从30年降到25年。

　　在专家看来，新加坡虚高的房地产市场因为政府的降温措施暂时得到控制，“而且新加坡还存在特别的组屋制度，与香港相比，新加坡的楼价累计升幅并不高”。

　　增值潜能遭质疑

　　在投资者眼里，买房不管出于什么目的，都有一个共同的目标，就是要实现保值增值。因为当地政府对楼市的插手，一些投资商对新加坡房产的增值潜能提出了质疑。

　　受按揭收紧影响，“亚洲第二贵”的新加坡房价已经连续三个季度下滑，下滑时间为５年来最长。新加坡城市重建局（URA）公布的私人住宅指数显示，在第一季度下滑1.3%之后，新加坡私人住宅价格在第二季度下跌1.1%，至209.3点。

　　“预计今年新加坡房价将下跌8%。因为新加坡政府在去年6月推出新政策，增加税收、提高首付比例并针对个人按揭贷款金额设置上限等政策开始对房价产生影响。”有观点指出。

　　“从好的方面看，相较于全球其他国家，新加坡的房产降温政策较为成功。但是，从投资者角度看，这意味着新加坡未来房价将不断下滑，增值潜能减弱。所以，现在进入新加坡房地产市场是不明智的。”投资商张先生对记者直言。

　　巴克莱银行的分析师Tricia Song在一份报告中写到：“我们认为新加坡房屋市场发生修正的风险正在增加，并且在2014年至2015年更高的房屋贷款利率可能伴随着房屋供应量的大幅增加一同出现。”

　　根据巴克莱分析师们预测，新加坡房屋价格在2014年将下跌5%，而在2015年将可能继续下跌5%至15%。

　　据悉，新加坡政府还在2014年提高了私人及公共房屋的供应。新加坡城市重建局的数据显示，在未来5年，将有接近9.5万幢私营房屋进入市场，此外每年还将有2.5万幢至2.7万幢的公共房屋建成。

　　有专家预测，未来两年总房屋供应量将达到平均每年4万幢，到2015年将达到4.7万幢的高峰，远高于1.23万幢的历史年均水平。假设新加坡购房者每年对房屋的需求为1.55万幢，预期到2016年新加坡的私营房屋空置率将从现在的5.6%上升至9.9%。

　　历史经验表明，当房屋空置率达到8%时，房屋租赁和房屋价格将开始下降。

　　从目前的趋势来看，2014年新加坡房地产市场将会进入停滞时期。根据普华古柏与美国城市土地研究所的一项联合调查，新加坡已经跌出普华古柏2014年房地产市场排行榜的前五名。分析认为，左右房地产市场前景的因素很多，包括人口、利率、经济以及政府政策的变化等，不能武断地认为新加坡房地产市场风光不再，但是房价下跌的可能性较大。

　　“新加坡政府出台的一系列调控政策，无疑增加了包括中国在内的外国买家在新加坡的购房成本。”殷旭飞认为，调控措施的密集出台使房价上升的空间缩小，投资前景也被看淡。

　　教育投资是主流

　　在新加坡房地产市场开始走软，外界充满质疑时，投资者在新加坡投资的火热势头却似乎不减。

　　“虽然传闻不断，可是来新加坡买房投资的人并没有明显减少。”新加坡房地产经纪人李玉芝告诉记者，2014年上半年，她一个人已经接待了4000多名投资人。特别是执行共管公寓的地段，最受国外投资者的青睐。

　　在房地产独立经纪人Jeff看来，如今很多投资海外房地产的客户，不仅仅是为了买房而买房，更多的是一种长线投资，“比如，为教育作准备以及居住环境方面的高要求，或者是工作变动。无论是买家还是卖家，都趋向于多元化投资”。

　　Principal Tower住宅项目相关负责人则在接受《国际金融报》记者采访时指出，现在有很多来自中国的的父母都在投资国外的房地产。

　　“他们将孩子送到国外读书，为了确保孩子在读书的过程有一个安心的居所就必须要买房”。

　　上述负责人告诉记者，现在，这些家长的普遍做法是，在孩子出国前几年就提前在当地购置一套房产，将其租出去，享受租金回报、资产增值的收益。然后，等到孩子有出国需求时，就留给孩子享用。

　　该负责人还指出，“这种投资模式正是由中国父母所引领的，并带动了一股海外投资潮流。也因为这样的原因，这些亚洲投资者更加趋向于投资住宅楼。住宅楼宇变现的方式很多，你可以再卖、可以租赁等。”

　　其实，从李玉芝介绍的众多新加坡的购房者中，不难发现，有很大一部分是看重新加坡的教育环境选择移民投资。

　　中国投资者张爱华将女儿送到新加坡留学后，就在当地直接购买了一套公寓，虽然价格昂贵，但是她认为并不吃亏。“我们看中的是新加坡的教育资源和孩子未来发展前景，是对未来的投资”。

　　李玉芝指出，这样的投资理念与新加坡政治稳定，拥有非常完善的金融体系息息相关。“新加坡地少人多，土地是稀缺资源，所以未来的房价依旧会非常坚挺，这对于投资者的吸引力是巨大的”。

　　一位投资商告诉记者，新加坡的大众市场住宅仍然有许多发展空间，而且新加坡市场相对稳定，并有利于企业借助地域优势，开拓东南亚其他市场。

　　而且，记者从一些房地产开发商处了解到，过去几个月，发展商放下身段，尝试以各种方法吸引买家进场。譬如，远东机构为配合新加坡建国49周年，为旗下的房地产项目推出4.9％折扣。前些日子，星网电子付款公司（NETS）也举办幸运抽奖，只要利用万捷通卡刷卡，就有机会赢取一套Stratum公寓单位。

　　“在我看来，对于新加坡房价下跌10％至20％的预计，不过是只闻楼梯响，不见人下来。”林嘉祥对记者坦言，虽然有政策性因素存在，但是仅从新加坡住宅需求量一直居高不下来看，“无论什么时候入场，都是划算的。何况有很多的国外购房者都是为了孩子的教育投资”。