江门“金九”后市值得期待 十月销售或将增加

　　江门楼市金九开局平淡。

　　8月房价企稳 成交今年最高

　　文、图/记者陶旺波

　　本月9日，江门市住建局正式公布了8月江门市蓬江、江海区房地产市场数据，截至8月底，江门市场上的待售住宅已经达到了12600套，库存消化周期可能达到16个月，已经超过了高库存的警戒线。9月上旬刚过，江门楼市中秋和“金九”主题营销活动不断，但楼市“金九”开局表现相对平淡，参考去年经验，江门楼市“金九”后市仍然值得期待。

　　8月住宅网签套数环比增20.8%

　　据市住建局公布的8月房地产市场数据，蓬江、江海区新建商品房网签面积为14.10万平方米，其中住宅面积10.93万平方米，环比增长20.4%，同比增长3.3%；住宅网签套数1057套，环比增长20.8%，同比增长15.3%。

　　8月，蓬江、江海区新建商品住宅网签均价为6330元，环比上涨1.1%，同比上涨0.6%。而截至8月底，市场待售的商品住宅共约12600套。环比增加11.5%，同比增加82.7%。

　　从成交的区域来看，北新区的套数成交比例为37%，超过江海区的28%和滨江新区的21%。

　　从成交的户型来看，中小户型（120平方米以下）的套数比例达79%，大户型（144平方米以上）仅占5%，成交单价8000元/平方米以上的套数比例减少至5%。

　　江门1~8月新建商品住宅累计网签面积为73.93万平方米，同比减少10.5%；累计网签6893套，同比减少2.0%。成交套数下降较少而成交面积快速下滑，说明今年江门人更青睐小户型住宅。

　　记者统计发现，8月16个可与7月对比的重点楼盘中，有5个成交均价上涨，2个楼盘成交均价持平，还有9个楼盘的成交均价下降，相比7月的楼盘情况，成交均价下降的楼盘数减少而成交均价上涨的楼盘数则增加。

　　十月销售或将增加

　　今年金九，恰逢中秋节，不少楼盘都在主打节日主题的营销活动，不过，实际的效果却并不明显。

　　据江门市住建局官网实时数据显示，9月前10天，江门市区新建商品住宅网签了281套，去年同期的数据则是接近400套，这至少说明今年的金九银十开局并不如去年火爆。

　　不过，值得注意的是，去年整个9月江门市区的成交量是821套，开局火爆而后市略显疲软，主要是因为去年9月房价快速上涨导致。去年9月，房价单月就上涨了11%左右。今年9月，属于各大楼盘低价营销阶段，因此价格上的优势会使得9月后市有足够的推动力。

　　记者对比去年8月到10月的数据发现，销售最好的月份是10月，而非9月。更加值得注意的是，去年10月江门楼市在收获成交纪录的同时，也站上了均价7000元/平方米的大关。今年楼市虽然气氛相对低迷，但更加优惠的价格想必会让不少有购房需求的人心动。

　　9月初的前几天，记者在踩盘时发现，目前很多看房的人都还处在犹豫之中，他们有购房意愿和购房能力，但由于选择很多，暂时还不打算做决定。

　　记者观察

　　高库存去化路漫漫

　　值得注意的是，今年楼市库存持续上涨，每个月都在上涨，年初的9200套左右的库存如今已经变成了12600套，按照今年月均成交800套左右计算，这些库存需要16个月才能消化。根据住建部“高库存”的定义，消化周期为12到15个月即为高库存。按照此口径统计，江门目前的库存已经超过了住建部定义的高库存的上限。

　　不过，对市场情况最了解的还是房企自身，对于今年的库存压力和楼市局面，各大房企也并不是毫无心理准备。实际上，早在去年10月江门楼市达到高峰时，江门房企已经开始注意放慢拿地和项目建设的进度了。

　　记者发现，也正是从去年10月开始，江门市区内的土地交易市场陷入冷清局面，最活跃的土地市场反而是鹤山。

　　今年截至目前基本上没有多少商住土地成交，在江门市国土局的土地成交表上，清一色的都是工业用地。

　　记者今年5月在土地推介会上询问了几个主要的房地产开发商，不少开发商表示自己在市区都有土地储备，不急于拿地。而放缓开发速度，保证项目不出现大面积积压，也是不少开发商暂缓拿地的主要原因。

　　开发商对市场趋势的判断和提早打算也使得今年的新开工项目和面积都大减，而今年预售的房源全部都是2012年和2013年楼市飘红前期开发的项目，由于市场反应的滞后性，才导致现在的库存压力相对较大。

　　随着今年年内这些项目先后开盘和预售，未来全新开盘和预售的项目将会有所减少，市场库存上升的压力会降低，去化速度将有所加快。