“棚改”加速度 构筑“四方共赢”模式

　　房地产市场在调整中迎来分化，从“黄金时代”到“白银时代”，人们在寻找新的行业突破点。

　　与此同时，作为城镇保障性安居工程的重要组成部分，棚户区改造正在获得政策与市场越来越多的关注与实践。放眼全国，“棚改”工作已在多个省市与地区铺开，但目前的“棚改”仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、融资渠道未打通、项目前期工作慢等难题急需破解。

　　8月30日 31日，由中国建设报社主办、北京博志成管理咨询有限公司承办的“2014·中国（烟台）棚户区改造政策、融资、实操研讨会”在烟台东山宾馆举办。与会领导和专家就棚户区改造的相关政策、融资渠道、案例分析、成功经验、发展机遇等内容，与来自各区县市的数百位代表进行了交流分享，并阐述了专业见解。

“棚改”刚需

　　随着“限购”的接连松绑或取消，在经历短暂狂欢之后，市场并未迎来预期的热潮。

　　数字也许更能说明问题。住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴表示，今年1月 7月，全国商品房销售面积同比下降7.6%，过去仅有2008年出现近15%下跌，其他年份均为正增长；开发投资同比增长13.7%，明显低于2001年-2013年25%的均值。

　　“此轮调整仍将持续，而棚户区改造可以拉动投资，使房地产行业保持一定的规模与增长速度。”赵路兴如此描述棚户区改造对房地产行业的引擎意义。

　　对此，来自国家开发银行（下称“国开行”）的一位参会嘉宾从宏观角度表示赞同。“7月份固定资产投资增速比去年同期回落3.1%，房地产开发投资增速回落是固定资产投资增速回落的主要因素，因此要实现今年GDP7.5%的增速，需要房地产行业保持一定增速。”上述专家认为，城镇化是经济持续健康发展的强大引擎，其中“棚改”会带来城市基础设施、公共服务设施和住宅建设等巨大投资需求。

　　“地方财政对土地出让收入的依赖度较高，房地产市场的走弱，对地方债务而言无异于雪上加霜。”上述国开行参会嘉宾表示，一方面，“棚改”释放的巨大投资需求与目前地方政府所需“不谋而合”；另一方面，“棚改”可以对旧有土地通过产业盘活，让地方财税具有可持续性，进而摆脱对土地财政的束缚。

　　事实上，作为惠民工程，“棚改”已成为国家政策支持的重点投向。7月21日，国务院下发《关于进一步加强棚户区改造工作》，要求金融为“棚改”提供多层次多元化支持政策，包括国开行成立住宅金融事业部、地方融资平台棚改项目、鼓励棚改相关债券发行、吸引民资参与等等。国开行提供的数据显示，4月以来，国开行发放棚改贷款1949亿元，同比增长433%。

　　随着政策的逐步成熟，无论是地方政府还是开发商，对“棚改”的参与热情正在被点燃。赵路兴介绍，2014年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，其中各类棚户区改造就达到470万套以上。

　　天津财经大学房地产研究所所长谷俊青在会上分享了天津1993年“世纪危改”的经验。她透露，继2013年天津市最大的棚户区——西于庄棚户区改造项目启动后，天津又筹划了新一轮棚户区改造，涉及市中心5城区20处片区，近日已陆续进入环评公示阶段。

构筑“四方共赢”模式

　　“经过前几年的改造，容易改造的棚户区大多已经改造了，剩下的大部分是改造难度大的‘硬骨头’。”赵路兴介绍，目前不少棚户区位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市，在改造过程中面临着市场运作空间小、资金缺口大、配套设施建设压力大、甚至异地搬迁等重重难题。

　　此外，中经汇成（北京）城乡规划设计研究院项目总监单红松表示，地方对“棚改”的系统性认识仍显不足，“个别地方把棚户区改造简单当成房屋修缮或重建，忽视功能建设、产业发展，从而导致居民返贫。”

　　不难发现，随着各地“棚改”工作的全面铺开，无论是地方政府还是开发商，都亟须了解并学习“棚改”的相关政策和先进经验。

　　“举办此次‘棚户区改造政策、融资、实操研讨会’，旨在通过解读棚改政策，分享棚改成功案例，交流棚改先进经验，创新棚改运营模式，为政府及相关主管部门、开发企业及建设单位诠释棚户区改造对于地方产业培育、就业岗位创造等方面的推动作用。同时，整合资源，吸引更多企业、金融机构，共同参与棚户区改造项目，从而构筑地方政府、开发商、供应商、消费者四方共赢的模式。”出席此次会议的烟台市住建局相关负责人如此阐述此次会议的出发点及重要意义。

　　此次会议汇集了国内棚户区改造多方面的一线专家，多维度详解了“棚改”的政策、问题解决方案与机遇。

　　对于地方政府和开发商关心的“棚改”金融解决方案，与会嘉宾提供了多维度的参考。“与棚户区改造项目直接相关的城市基础设施项目，由国开行按国务院有关要求给予信贷支持。”现场一位来自国开行的嘉宾强调，在“棚改”项目总投资评审过程中，银行着重评审项目资本金的落实情况。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究部主任陈飞在辽宁“棚改”工作的案例分享中，也提供了一种成功的金融运行方案。陈飞介绍，辽宁“棚改”采用“无偿划拨，以商补住”的土地政策，以及“多方融资，动态平衡”的金融政策。而天津的新一轮棚户区改造则采用由市保障住房投资公司统一向国开行借、用、管、还的解决方案。

　　“研讨会不仅让代表们了解了棚改项目贷款的程序、条件和注意事项，在调动市场参与度方面也学习了很多经验。”烟台市建筑节能与房地产开发综合管理办公室负责人在会后告诉记者，“棚改”面临的两大问题是资金缺口和企业的参与性不高，而此次“棚户区改造政策、融资、实操研讨会”可谓是“久旱逢甘霖”，为烟台市如何开展“棚改”工作打开了思路。

　　据悉，“棚户区改造政策、融资、实操研讨会”在首站烟台举办后，效果显著，活动将在全国选择重点城市继续开展。