新盘入市改写北京各区房价 通州降5000元/平米(3)

　　4万元的价格能撑多久

　　去年年底，某调查机构发出了一份“亚奥板块未来的保值与升值空间的判断”的问卷，结果调查显示，近91%的投票者表示“绝对相信其地块价值”。足以证明该区域对于买房人群的吸引力。

　　据了解，目前亚奥板块在住宅市场已呈现出明显分化的新旧两大板块。旧板块在亚运村为中心的区域，基本都是以国企投资的老项目以及以欧陆经典、嘉铭桐城为代表的2000年左右的产品。而新板块则集中在奥林匹克森林公园周边，并且大多以景观豪宅的概念出现。目前，亚奥区域更面临着房源稀少、供不应求的局面，新入市的住宅产品正逐步走向高端化。现在该区域，仅有亚奥·金茂悦、亚奥万和四季、福熙大道等少量项目在售。

　　据福熙大道销售负责人张磊介绍，从整个亚奥区域在售项目看，均价都在50000元/平方米以上，特别是盘古大观均价115000元/平方米，紫御华府均价81000元/平方米等价格出现时，对整个区域的房价都有明显影响。除此之外，多数项目都在50000元～60000元/平方米之间，这一价格已经达到甚至超过四环内的新房价格，对于项目集中五环外为主的区域而言，区域价格还是整体趋高。

　　那么，由招商臻园与亚奥万和四季重塑的4万元标杆作用能维持多久？招商臻园负责人向记者透露，三期开盘之后，未来还有九栋楼，涨到50000元/平方米问题不大，之所以选择平价开盘，只是特定时期特定的一批房源。该负责人表示，随着北京五环内项目供应的减少，居住项目会向五环外发展，对于老城区内需要改善的购房人，北五环是一个理想的选择，拥有着五大公园、六大高尔夫球场、2000万平米的城市绿肺、多商圈汇集、发达的交通系统等丰盛的国家资源配套，对于坚持置业品质与品位的购房者来说，具有极大吸引力。

　　区域竞争项目由友好变暗战

　　北京楼市的热点区域中，大部分的可售项目，在产品定位上都存在着相似性，要么一窝蜂地是刚需盘聚集，要么就全是大户型的改善楼盘，互相之间的客户群体也大都相同，彼此之间的竞争关系也就不难理解了。

　　但市场好的时候，同区域间楼盘的关系还是不错的。“尤其是2013年，在一些新兴的板块，区域价值还没有得到购房者认可，板块内的开发商甚至经常坐在一起开会，研究怎么共同引进学校资源，合作开发商业配套等问题。”一位资深业内人士回忆道。

　　但随着今年楼市坠入深谷，库存压力的逐渐增大，以及年底的销售压力来临，同区域的开发商变得不再“淡定”了，开始逐渐出现相互“拆台”的局面。

　　“您可以看到，这是我们两个项目的户型图对比，我们项目的厨房留出了双开门冰箱的位置，而对方只预留了单开门的位置；我们除了观景飘窗外，还有南向阳台，而对方没有；我们设有独立的洗衣房，而对方同样没有……”记者在北五环某项目探盘时，发现在项目样板间外，立起了一人多高的户型图对比，一边是该项目的户型，另一边则是竞争对手的类似户型，销售人员为了抢夺客户，会强调竞争对手的缺点，甚至恶意诋毁。

　　新盘“贴身肉搏”入市定价屡屡突破区域底线

　　如果说这还只是同区域项目之间的“暗战”，那么随着竞争的加剧，更多的新盘选择了“贴身肉搏”，尤其是一些首次开盘的项目，但凡热销的都是重塑了区域的价格底线。

　　上周，远洋亚奥·万和四季和通州万达广场均推出了两百多套房源，也都在数小时内被一抢而光。其中，亚奥万和四季项目位于改善型楼盘集中的来广营区域，蓄客初期，销售人员给出的参考价格是5.2万元/平方米，而周边的亚奥金茂悦项目，现房销售均价为53000元/平方米，老项目亚奥阳光小区的售价至少也在51000元/平方米以上，但实际开盘时，万和四季的折后均价只有4.7万元/平方米，相比之下，价格优势明显。在日光的同时，也顺利地将北五环沿线的价格底线拉到了五万元以下。

　　无独有偶，据记者了解，同样热销的通州万达广场预期价格为32000元/平方米，而此次开盘价格已经降为27000/平方米，单价每平方米降约5000元。而周边的绿城京杭广场均价则为29000元/平方米。

　　类似的低价冲击区域价格底线的项目越来越多。在亚豪机构统计的9、10月份可能入市的项目中，像大兴的70万元/套的北京密码等，也都有重新拉低所在区域价格的可能性。

　　“现在几乎每个区域的最低价楼盘都是最近开盘的那个，而这些最近低价开盘的项目又往往都是区域卖得最好的，区域的新价格体系总是被短时间内刷新，每周都可能会有轰动性的价格出现。”有业内人士称新开楼盘跑量是热点板块价格重塑的导火索。

　　老盘不愿坐以待毙差异化销售寻出路

　　新开楼盘在定价时，顾忌相对较少，不必担心老业主的闹事。而老盘再次开盘时，定价则成为一道难题，稍有不慎，就会万劫不复。

　　像高调降价的东亚·印象台湖，就招致了老业主的维权，业主甚至自制了维权MV，蹿红网络。前车之鉴，一些准备降价的开发商，不得不考虑会不会带来类似的麻烦。

　　不过，在巨大的销售压力面前，降价已经成为必然，只是降得形式各有不同，一些开发商为了在降价的同时，又能“稳住”老业主，转而低价推出和之前销售不同的产品。

　　像位于房山区的世茂维拉项目，之前主推的叠拼别墅部分，单套价格超过500万元，均价也在3万元以上，但在7月份却转而加推了价格更低的洋房部分，精装修交房的价格为19200元/平方米起。价格明显亲民了许多，也顺势获得热销。虽然开发商并不承认降价，毕竟面积和产品类型差异明显，但一位区域开发商的负责人则对此评价说，这是另一种“聪明”的降价，临时调整销售策略，靠差异化突围。

　　类似的差异化推盘还有很多，对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，“金九银十”的成交决定着今年房企销售任务的完成情况，而扭转战局的关键仍在于价格，对于产品同质化集中的区域，去化压力依旧很大，未来一段时间，出现价格调整的楼盘还将增加。

　　大兴“面包与面粉同价同售”

　　大兴区域作为北京楼市成交最活跃的区域之一，也没能逃脱新盘低价入市的命运。近期，大兴区核心的黄村板块再次放出纯新盘，获批的入市价格为35000元/平方米，但实际的入市价格仅为29000元/平方米，还附赠精装修。而这样的开盘价格在所在的黄村区域几乎创造了新的底价。据了解，目前黄村的二手次新房价格也高达2.7万元/平方米左右，而今年初恒大在黄村购得的土地价格就高达2.9万元/平方米。在新盘一再刷新区域底价后，也再现了面包与面粉同价同售的故事。