郑州取限后楼市成交量回升 限贷不松动楼市无行情

　　在过去的8月份，郑州楼市迎来了限购解除的利好消息，数据显示，8月份楼市成交量上涨明显，达到2014年来最高水平，较2014年上半年月均58.3万m2的成交量上涨了35%。

　　房地产市场素有“金九银十”的说法。而今年，人们更多地持谨慎态度。2013年一线城市房价大涨，今年以来，全国楼市降温，一线城市房价也由涨转跌。“金九银十”还会有吗?什么时候才是购房好时机?

　　数据

　　限购取消，成交量迅速回升

　　8月9日，郑州全面取消限购，但限贷依然存在，即使如此，郑州楼市成交量也迅速反弹。

　　同致行提供的数据显示，2014年8月份，郑州商品住宅市场近3个月较为严重的供过于求的现象得到改善，供销趋于平衡，月度供求比为1.13。8月商品住宅供应量72.8万㎡，环比下降20.8%，同比上涨46.1%;商品住宅销售面积64.6万㎡，较7月份增加了13.3万㎡，上涨19%，同比下降4.3%。

　　值得注意的是，郑州市商品住宅市场的库存量在2012年、2013年保持较为平稳的态势，进入2014年下半年之后，库存量直线上升，供需矛盾加剧。8月郑州商品住宅供应量72.8万㎡，销售64.6万㎡，供求比1.13，虽然依然呈现出供过于求的状态，但供求比有所下降。截至8月份，郑州市商品住宅整体库存量达404万㎡，按近3个月月均54万㎡的去化速度，去化仅需7个多月，按上半年月均43.5万㎡的去化速度，也仅需9个月的去化周期，所以整体来看，郑州商品住宅的库存量虽有所增长，但仍处在合理范围内。

　　主场回归核心区，改善型需求被释放

　　限购取消对郑州楼市的影响并不仅限于成交量的回升，成交结构和热点区域也在发生悄然的变化。

　　数据显示，8月份，郑州八大区域商品房销售中，金水区以成熟的教育、医疗、交通、商业等配套再次回归市场老大的地位，商品房销售16.83万㎡，占全市销售面积的21.4%。而与此同时，一直名列前茅的高新区8月仅销售8.3万㎡，退出前三，位居第六，区域成交格局悄然改变。而商品住宅方面，金水区销售15.89万㎡位于第一，其次是二七区，销售面积10.46万㎡，位居第三的是中原区，销售面积9.35万㎡。

　　除了成交主场回归主城区外，限购取消也释放了一定的改善型和投资型需求。监控数据显示，8月份变化最为明显的是120㎡~144㎡的改善型住房，也是各面积段住宅中销量上涨最为明显的，此面积段共销售14.43万㎡，环比上涨46%，占商品住宅销售面积的22.34%，销售均价8575元/㎡，较7月上涨近200元/㎡。另外，60㎡以下的小户型8月共销售4.08万㎡，较7月增加1.89万㎡，增幅86.3%，占全部商品住宅销售面积的6.31%。

　　整体来看，8月各面积段的产品销量较7月都有所增加，但60㎡~90㎡的户型销量最为平稳，变化较小，其他各面积段产品增幅稍高。

　　趋势

　　限贷不松动，楼市无行情

　　随着各地限购政策的逐渐退出，楼市成交量也呈现出一定的回升迹象，但受制于限贷政策，楼市下行的整体趋势仍然没有逆转。

　　对此有业内人士分析，“金九银十”向来是房地产市场的旺季，然而今年的“金九银十”很有可能变成“铜九铁十”，甚至还不如“铜铁”。尽管此前有预测说，经历了地方政府集体松绑潮，楼市将在9月份回暖，如今9月份已过半，楼市复苏的传说却并没有出现。面对库存的高企，地方政府再也坐不住了。

　　日前，湖北省再次加大了楼市“松绑”的力度，湖北省住建厅发布了稳定楼市的“鄂六条”，文件提出要加强市场分类调控，支持合理住房消费。其中特别令人瞩目的是，在首套房贷款利率和首付比例上给予优惠支持。针对首套房的贷款利率下限可到7折，契税减半。

　　这个消息引发了业界的广泛关注，不少业内人士分析，如果政策能够落到实处，购房者将得到实惠，同时楼市下行趋势将得到有效遏制。对此，资深房地产专家韩世同分析，政策虽好，但操作起来难度太大，“房贷利率方面，恐怕地方政府不可能直接去对银行发号施令。”

　　而据郑州市某第三方机构看来，从市区典型刚需楼盘销售情况来看，限购取消后，其总体签约量出现增长，后期增长幅度需看信贷环境的宽松程度。