8月份郑州商品房均价9442元 去化需要9个月

　　郑州限购取消第一月，市场基本维持稳定，未出现大幅波动。克而瑞信息集团刚刚发布的8月份郑州房地产市场月报显示，郑州商品房市场整体稳定，成交量升价微跌。

　　房价点评网郑州首席分析师赵爽分析数据表现认为，部分项目取消备案限制后集中备案，全市成交总量上涨，成交均价小幅下降。虽然限购取消，但是开发商对后市预期谨慎，未加快推案量和节奏;客户方面也存在一定观望情绪。

　　值得一提的是，8月郑州土地市场连出三个新“地王”，与全国土地市场总体降温的形势构成鲜明反差。

　　8月商品房均价9442元，去化需9个月

　　克而瑞数据显示，8月商品房市场整体稳定，成交量升价微跌。供应75.58万方，环比下降19.12%，同比上涨61.77%;成交78.33万方，环比上涨19.87%，同比下降10.53%，供求比0.96;成交均价为9442元/㎡，环比下降2.53%。

　　其中，商品住宅供应58.56万方，环比下降21.47%;成交63.82万方，环比上涨20.46%，供求比0.92;成交均价8424元/㎡，环比下降1.49%，同比下降2.61%;成交面积区域前三分别为金水区16.06万㎡、二七区9.96万㎡、中原区8.98万㎡。

　　截至8月底，郑州市商品住宅市场存量为500.70万方，去化周期约需9个月;较今年上半年去化压力无明显变化。

　　2011年限购市场销量跌入低谷，去化周期在年底达到顶点;在以价换量促动下，2013年下半年市场形势明显好转，库存压力明显缓解;今年上半年存量上涨，去化压力明显加大。

　　8月共供应26幅土地，供应总占地面积87.39万㎡，环比7月上升32.45%，总建筑面积273.76万㎡，环比7月上升87.26%。8月推出的26块土地中，主要集中于二七区，共12块土地，占地面积达36.21万㎡。包含金水区3块土地，且均为住宅用地，占地面积达18.71万㎡。包含郑东新区6块土地，且均为商业用地，占地面积达14.27万㎡。

　　8月郑州共成交12幅土地，总占地面积144.21万㎡，环比7月上涨35.07%。其中，商业用地2块，住宅用地10块，主要集中于高新区。

　　地王集中扎堆 高地价击溃观望情绪

　　8月份供应的26幅土地中共成交12幅，而且连出三个新“地王”，与全国土地市场总体降温的形势构成鲜明反差。DTZ戴德梁行郑州公司副总经理巴然认为，三大“地王”无论是地块位置、还是时间节点，其高度集中的态势，是区域价值与推地时间相互作用的结果。

　　“龙湖CBD毗邻如意形区域的地块位置，无疑是成就‘地王’的必要条件。”巴然分析说，龙湖CBD，以其“一心、一轴、两环、四片”整合高端商务区、高端商业休闲、生态旅游休闲、生活居住功能为一体的规划设计，作为CBD的升级版，从政府规划之初便被定位为郑州最高端区域。高端区域背景、市区稀缺大面积水域，再加上三个地块均毗邻龙湖CBD中地理位置卓佳的如意形区域之“商业休闲服务轴”，地块的优质条件，其高端居住属性，决定其高开的起始价。

　　其次，在《郑州市郑东新区龙湖地区CBD副中心如意形区域深化设计》公示说明中第一句便强调“高档次”。地块参数中，出现了市区难得一见的低容积率，仅能做洋房、类别墅、别墅的物业形态，奠定其“富人区”的地位，成为地块溢价的条件。与此同时，政府在土地使用规划中，将环湖的四个城市片区土地均分割成较小面积地块，更是进一步间接促进地块单价的抬升。

　　“在地块先天优质条件之下，又有时间节点的‘巧合’，地王的集中出现，不得不说是在天时地利因素之下的必然。”DTZ戴德梁行策略发展顾问部联席主管及董事林力强认为，如此具备“地王”属性的地块在8月集中拍卖，其背后有着更深层的经济原因。

　　随着宏观经济下行压力增大，2014重点建设项目多达339个的郑州，既需要提振经济，又需要缓和财政压力。8月地王集中扎堆，除了与土地财政相关的政府土地策略外，另外更深入的原因是提振经济，为实现这个目标，着力点必然落对经济形势起重要作用的房地产市场上。高地价频出必然起着击溃观望情绪，激活房地产市场需求的作用。金九银十即将到来，房企急需把握一年中最好也是最后机会的营销节点进行推货，带动销售。在这个时间节点上，政府与开发商的目标“不谋而合”。此外，8月的集中成交，在市场层面更显露出近期限购取消的后续效应，即改善型居住需求得到释放。