9月上海高端市场仍有望"低开高走" 成交预期向好

　　9月前两周，上海高端住宅成交量大幅下挫。但从未来一段时期内的供需状况来看，开局不利并不能代表上海高端市场的前景。大批优质楼盘的即将入市，和今年以来一直较为旺盛的高端需求，将为上海高端市场成交量进一步冲高提供支撑。

　　开局不利不掩向上动能

　　“金九”开局，高端住宅市场却未能迎来“开门红”。

　　德佑地产市场研究部监控数据显示，9月1日-10日，上海高端商品住宅（单价在50000元/平方米以上，单套面积在120平方米以上，下同）仅成交了46套房源，环比8月同期大减31.3%。

　　然而仅成交套数的减少，并不能完全描绘9月初高端住宅市场的“尴尬”。来自网上房地产的数据显示，9月1日-10日，上海市高端住宅的供应量达到15.6万平方米，这一数字远超8月同期的4.6万平方米。

　　也就是说，在供应大幅增加，逐渐进入“金九节奏”的情况下，上海高端住宅的去化速度却不增反降。

　　上周末，笔者来到位于浦东洋泾板块的某高端住宅项目售楼处。该项开盘在即。但现场并未出现项目蓄客阶段应有的热闹场景。无独有偶，位于长宁虹桥板块、徐汇田林板块的两个高端项目，前来看房的客户也为数寥寥。

　　对此，德佑地产研究咨询部总监陆骑麟表示，这主要是由于近期入市的高端项目还未进入强销期。陆骑麟表示，“一旦进入强销期，高端产品的折扣幅度通常会比较大，9月即将入市的高端住宅最低可能会打出七折的优惠。因此，未来高端市场有望在成交上取得突破性的进展。”

　　成交预期向好

　　事实上，高端住宅的“异军突起”可以说是上海楼市今年为数不多的亮点之一。而9月其“急转直下”的走势，是否说明今年以来一直较为旺盛的高端需求“消失”了？

　　中原地产市场研究部数据显示，今年前八个月，上海高端住宅的成交面积比去年同期增加了近10%。有业内人士认为，在政策大环境没有调整的情况下，这部分需求并不会“凭空消失”。

　　“上海的城市地位足以支撑高端产品需求的发展。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏说，“在政策层面，目前虽然并无针对高端住宅成交的‘利好’政策推出，但也无不利因素。”

　　而一些楼盘在9月初依旧“亮眼”的表现，或许可以佐证上述说法。

　　位于徐汇龙华板块的保利西岸，9月至今已成交7套房源，与该项目8月的成交量基本持平；而位于打浦桥板块的绿城盛世滨江，同一时期内也售出8套房源，去化速度接近其今年平均水平。

　　龚敏认为，虽然“金九”已经开始，但从房企的表现来看，目前高端产品尚未到达冲击销量的时间节点。“房企出于业绩考量，第四季度会推出一定的促销手段。而今年多幅高价地块的出让，也能够给到高端客户一定信心。因此，今年9月下旬到年底的高端市场成交表现有望‘低开高走’。”