开发商谋变求生 滨江西溪之星拿地两年后改规划

　　杭州未来科技城板块的五常一带，毗邻西溪，环境优美，也因此在这里形成了一个高端住宅群，分布着诸多高端改善盘：包括以西溪风情、美林公馆、西溪玫瑰为代表的排屋系；还有新兴起的以西溪逸境、悦西溪等为代表的多层洋房系。

　　两年前，当滨江房产在未来科技城荆长大道拿下两块地时，当时的定位正是打造一个高端排屋社区。但是最近，这个项目悄悄做了规划调整，做成一个以刚需首改为主的项目，这个项目就是滨江的西溪之星。

　　排屋变刚需，做此调整，正是为了适应时下市场的变化。

　　五常板块

　　高端盘扎堆

　　近日，未来科技城板块的江苏新城·西溪逸境首开，85平方米精装洋房119万元起，均价1.6万元/平方米。这个价格在周边区域内也算是低开，据开发商对外公布的数据，首开去化八成，目前透明售房网尚未有成交数据。

　　在西溪逸境周边，因为邻西溪湿地，限高的原因，周边聚集了大批的洋房项目。升华悦西溪，据钱江晚报购房宝统计，今年1~8月份共成交8套，其毛坯洋房成交均价为15778元/平方米，目前可售房源170套。

　　在这个区域内，更多的项目是融合了排屋和多层洋房的低密度住区。像大华西溪风情，今年共售出135套房源，目前在售的有其多层洋房澄品，89平方米在售价格1.7万元/平方米，而其今年还将推出南北双大院城西排屋院落体系“观止”组团。

　　西溪融庄今年有154套成交，其花园洋房和法式联排成交都不错，其中洋房均价在1.6万~2万元/平方米，排屋最低成交价不足700万元，比之前开盘价格降了不少。

　　另外像西溪玫瑰，现房排屋，今年成交6套，成交均价2.7万元/平方米。

　　总体来看，这个板块内的物业类型集中在洋房和排屋，价格竞争也比较激烈。和去年比起来，今年卖得比较好的项目，价格都有所下调。相比而言，多层洋房去化更好一些，辖区内的诸多排屋项目则是去化缓慢，前途缈茫。

　　排屋改为刚需盘

　　322户增加至1114户

　　西溪之星项目于2012年8月30日拿地，由滨江和杭州广景房产公司联合拿地。当时两块地的容积率区间为1.0~1.3，总占地面积95407平方米，建筑密度和绿地率均为30%，以容积率1.07来计的话，楼面价约在7944元/平方米。

　　从地图上来看，项目位于西溪湿地三期配套发展区块，东面为西溪湿地公园，同时沿荆长大道，文二西路可以便捷到达市区及上绕城高速。项目周边的配套有西溪印象城和海港城。教育配套方面，北面紧邻五常中心小学，另一边则紧邻规划中的五常中学。

　　从一份调整前和调整后的平面图来看，项目由原来的纯排屋项目改为多层住宅为主，配备少量排屋。从规划调整的数据来看，调整前容积率为1.07，调整后增加至1.3，并未超出当初拿地时的区间范围，总建筑面积增加了约2万平方米，楼面价也相应降低为6539元/平方米。户数从原来的322户增加至1114户，车位也从原来的490个增加到1258个。

　　根据调整方案，调整前主力户型为279~345平方米，调整后主力户型为90~140平方米，以及少量的208~248平方米户型。

　　为何拿地两年后会有规划调整？据负责此项目的滨江集团某工作人员表示，因为征迁等原因，政府的交地时间就推迟了一年。之后因为考虑到周边竞品项目同质化严重，以及高端产品的市场受限等原因，对项目的产品类型做了调整，但所有的数据都在规定的范围之内，产品由原来的高端住宅转为刚需以及首次改善型住宅。目前更改规划已经报批结束，工程进场。预计项目会在明年上半年上市。